眼看着房价一路飙升,最难的当属首次购房者。
为了帮助他们爬上购房阶梯,英国政府也算是煞费苦心:
2013年,购房援助计划Help to Buy横空出世。简单的说,这个计划是为了帮助在英国的首次购房者以较低的门槛购得房产,以解决住房刚需问题。
购房者在购买自住房产时,可向政府申请Help to buy获取Equity Loan购房补助贷款,最高达房产成本的20%(伦敦为40%)。该贷款在前五年不收取任何利息,只需每个月支付极少的管理费,从第六年起,开始收取利息,因此一般情况下,购房者最好能在5年内还清所有补助款。
而到时候,20%的贷款还款额是根据当时的房产水平算出来的,也就是说,房价上涨后的20%。说白了就是政府变相投资了这套房产。
如下图所示:
房屋价值 £200K,买家首付 £10K,Help to buy贷款 £40K,银行贷款 £150K
2021年4月1,英国推出了全新的Help to Buy,有一些细微的变动,比如:
之前的“Equity Loan”购房援助政策,是面向首次购屋者(First time buyer),或者是想要“换房”的购房者(也就是要更换“自住房”而非投资第二套房的当事人)。
新的“Equity Loan”政策,将会仅限于“首购族”而不再开放给“换房族”了;并且新政策在“房价”上,也会有更细分的限制
其他的政策大体一致。据悉新的Help to Buy计划将持续到2023年3月,之后不再延期。
这个政策原本的初衷是很好的,帮助首套房买家爬上购房阶梯,
但眼下,随着高通胀、能源价格上涨和贷款利率的上升,很多使用Help to Buy计划买房的房主,苦不堪言。
专家警告说:
如果没有政府的干预,许多人可能会被迫出售房屋,从住房阶梯上跌下来。
那些5年前买房的人,他们在3个方面看到了价格的上涨:
为了抑制通胀,英国央行的利率现在处于13年来的最高点,这意味着5年后需要支付利息的房主贷款成本增加。
给大家举个例子:
在伦敦,5年前以£446,811的价格买下Help to Buy房产的人,平均每月要支付1,028英镑的贷款。
如果他们现在再抵押,这一成本将上升至1,075英镑,同时,他们必须为Equity Loan贷款支付额外的261英镑利息,也就是说每个月成本上升到£1,336。这意味着成本上涨了30%。
下一年,Equity Loan贷款的成本继续增加的话,将达到每月1373英镑。
在英国的其他地区,5年前用20%的Equity Loan贷款买下一套£280,678 房产的话,今年的住房成本将从902英镑上升到1,008英镑,上涨12%,明年将达到1,020英镑。
今年47岁的Jenny Frawley很担心自己无法支付成本,而不得不卖掉房子。
因为家庭暴力,Jenny与前夫离婚了,在经济上对她来说,是一个重大的打击。
5年前,她和前夫在康沃尔(Cornwall)买了一套3室半独栋房产。
从那以后,房价一路飙升。
当初他们使用的20%的Equity Loan贷款,是5.3万英镑,如今想要还清这20%,需要支付6.4万镑。
在疫情期间,Jenny失去了工作,不得不用之前的积蓄来养活自己。
学上加霜的是,免息贷款在今年11月结束后,她的住房成本要飙升42%。从775英镑每月,上涨到1,000英镑或1,100英镑。
对此,Jenny表示:
这样的话我很难支撑,可能要卖房。卖房后,买一辆车,拿着几万镑钱,也就只能放弃再买房的计划了。
随着通货膨胀的飙升,英国央行预计,将进一步提高利率。
研究公司凯投宏观(Capital Economics)预测,到2023年,英国的央行基准利率将从目前的1%跃升至3%。这将进一步推高再贷款成本。
如果明年利率真涨到3%,那些使用Help to Buy买房够5年的伦敦人,成本将从每月1,019英镑上升到1,583英镑,上涨了55%。这背后的压力可想而知。
房产圈的结尾提示:
Help to Buy计划的初衷是为了帮助首次购房者能够买得起房,早日住上新家。但5年Equity Loan免息贷款过后,这些房主面临的不仅是眼下贷款利息的上涨,想要全部还清,还需要支付当时房价的20%,这又谈何容易?
还不清Equity Loan的话,每个月的成本又要上涨,再加上水电煤、汽油、物价方方面面的成本上涨,这些人又被压的透不过气来,甚至一些人因无法支持换款,而选择了无奈卖掉房产,又成了无房一族。
接下来可能很长一段时间,又回到了当初的租房生活。再加上眼下市场上的出租房严重供不应求,很难再短时间内改善,租金还会进一步上涨。
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