上一次听到填海造陆这4个字
还是《美人鱼》里邓超饰演的开发商拿到填海批文的时候
这一次认真梳理这个问题,一个城市比一个城市有意思
现在的澳门一半以上的面积都来自填海造陆,从1965年的11.6平方公里,变成2018年32.9平方公里
翻了差不多3倍,够不够疯狂
©土豆看剧场

不过还有个城市,比澳门还要“疯”
就是澳门对面的珠海
01
未来20年,珠海要填出两个澳门
珠海是一座怎样的城市
环境好、空气好、风景美,但其实站在城市的角度珠海绕不过去的一个问题就是太小,准确说,是陆域面积太小
珠海是珠三角中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市
不过土地面积却只有约1711.24平方公里,整个广东省,它陆地面积最少
但与此同时,珠海承载着怎样的使命
珠海的发展定位相当于第二个深圳


2021年中共广东省委、广东省人民政府发布《意见》提出支持珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区,并于2035年前建设完成
这是继深圳之后,第二个中国特色社会主义现代化国际化经济特区
期待如此之厚重,可是面积却是全省最小,这样的反差,注定了珠海必须为自己找补一些资源,其中一个方向就是土地资源
早在2008年的时候珠海就已经规划了自己填海造陆的规划
©《广东省人民政府印发广东省海洋功能区划文本的通知》
下面这些区域都是当时圈出来准备安排填海造陆的,文件里被称作“围海造地区”

规划的24个围海造地区里,我搜索了它们的范围,其中有7个都属于珠海
不过这些规划最后都有落位么
到今天为止,这7个地方,除了其中那个“白龙尾填海区”可能已经中止
其它不是正在填海造陆中,就是已经完成填海造陆,甚至还有新增
比如没出现在这份规划里的第八个填海区,港珠澳大桥人工岛
所以珠海的填海造陆工程的落地“篇幅”远超我们想象

我为大家整理了一下
珠海当地的香山网给出的总面积数据是,约为62平方公里
而现在的澳门是32.9平方公里,也就是说珠海规划的这些填海造陆面积,差不多是两个澳门
02
这些填海区都“好有料”
2021年8月我去过其中一块围海造陆地区
不属于上面7块的任何一块,所以我说珠海填海造陆的面积,可能还不止两个澳门
当时合作方小伙伴带我四处转的时候,跟我说,早几年这些地方还不存在
还是一片海
2021年8月的时候就已经能看清土地肌理了

这是我第一次体会到一块土地从无到有的神奇时刻,真的有点人造诺亚方舟的感觉
而且这些“新大陆”有一个无法比拟的好处
这里比新城还要新城,是一块完完整整完全全的新地

这也就意味着,所有基础设施、所有土地规划、所有城市建设,没有任何干扰,完全白纸作画
所以你会看到一些哪都看不到的神奇规划
第一个忍不住想跟大家分享的就是那个没有出现在早期规划,但是说造就造好的港珠澳大桥人工岛
这是它在卫星地图上的真实现状
这是2个约10万㎡的海中人工岛,右边那个已经覆盖好了基础设施,左边这个才刚刚开始
两个岛就像两个小型城市一样,水电供给、污水处理、雨水处理、消防系统等等设施都可以根据最高标准重新架构
景观、商业策划都被留足空间,如此土地之上的场地布置、岛上景观、商业策划都实在让人期待
比如下图中这块地,2019年被拍出
©世茂房地产,港珠澳大桥珠海口岸珠自然资储2019-29地块区位示意图
目前这块地对外释放的规划是以“超级商业+超级娱乐”为主题,通过构建综合交通、空中商业、未来科技娱乐馆等业态,进行的一体化设计
而这类全新土地的概念营造似乎更有说服力,毕竟连项目根本的土地都是建造出来的,那这之上的所有业态,还有什么不可以想象的呢
类似这样的土地价值未来还会在珠海越来越多实现
很多人也对鹤洲CBD异常期待,因为这里的规划也是前所未有的
鹤洲CBD就位于我们前面2008年那份文件里的“鹤洲南填海区”
现在它在卫星地图上还是这样的
但是未来它会是这样的
鹤洲中央商务区概念效果图©香山网
这里也将是未来整个珠海妥妥的CBD
鹤洲南将纳入横琴一体化区域中,与粤澳深度合作区协同发展,规划的鹤洲中央商务区,将成为珠海新中心的重要部分
填海造陆的部分,真的可以给到一个城市太多太多的期待
从无到有,这些围海造陆出现的陆域面积,不仅扩容了城市,同时也更好的形成连接
进而提升了板块乃至整个城市的发展势能
03
更让人没想到的是这件事
大和有料,还不是珠海填海造陆的杀手锏
在我看来,填海造更多的陆域面积,这虽然很不容易,但是并不是不可取代的
中国东部沿海城市,拥有优质海岸线、需要填海造陆的城市不在少数
上海南汇新城、深圳前海、北到天津滨海区域、南到香港,填海造陆并不是广东或者珠海专属

可是这些地方都没有珠海这么爱做“连连看”
珠海号称是被500多座桥梁托起的城市
画框有限,为各位在图上勾画出一些重要桥梁
▷ 洪鹤大桥,从金湾出发到老城区仅20分钟可达
▷ 金海大桥,建成后10分钟-15分钟往来金湾-横琴
▷ 深珠通道,建成后珠海至深圳的时间可缩短至半小时以内
▷ 港珠澳大桥,香港、澳门、珠海被串联到了一起
...

珠海大概是全世界最爱造桥的城市,谁也不能想象面积小小的珠海,居然可以造出这么多桥
而且珠海没有一年不修路的
路、高速路、高架桥、城际...像毛细血管一样在珠海不断生长
©万科海上城市

除了桥梁和道路,还有海底隧道、机场
比如横琴隧道,还有即将升级为国际机场的珠海金湾机场
也就是说,这些海底隧道、跨海大桥、还有机场,形成一张巨大的海陆空大网,让这些区域连成一片
就这样还有连连看2.0,在等着珠海
已经有了目前的海陆空全面交通网络的珠海,未来野心更大
这是2022年珠海给自己定的小目标
©《珠海市2022年重点建设项目计划》
我搜索了下,一共114个基础设施工程项目
其中包括桥梁、道路、隧道、机场等等,单单跟“桥”有关的关键词就有149个
©《珠海市2022年重点建设项目计划》
珠海真的是把“连连看”这件事做到了极致
所以呢,这件事对珠海来说意味什么
04
这件事的意义在哪里
去年香港的北部湾规划出来的时候,我们团队发现一个挺有意思的对比

当时从香港元朗到深圳前海,直线距离差不多18.2公里

上海的18.2公里,只够你从虹桥火车站到人民广场的距离,打车20多分钟
可是放在广东就是香港和深圳的距离

这也是我觉得珠三角一体化真的很值得关注的地方

就这些我们以为的两个城市,但其实他们距离比我们想象的近的多
那里的出租车从顺德市跑趟广州市,就跟跑市内交通一样
回到珠海,那就更近了
但是以前珠海的水域面积把土地割成了一小块一小块的,隔了水域,各种交通、物资、交易成本都会增加
但是现在不仅近地之间的空隙,被填海造陆连在一起
在有次踩盘返程路上,经过当时正在建的金海大桥
金海大桥,2020年拍摄于珠海
滴滴师傅跟我算了笔账,他说这里5年均价翻倍,相当于一套100多万的房子,现在能卖到快300万,而且这里还不限购
未来这里建好之后,这里的房子还要涨,会基本和桥另一边差不多,然后指了一下窗外的这座大桥
也就是说,而被水域隔开的陆域,也被交通不断缝合
连同一起被缝合的,还有土地的价值
05
而这件事更长远意义在于
它瞬间激活了珠海的填海造陆
原本扩充的围海造陆面积,是陆域面积向海洋的延申,或者是向对面陆地的靠近,但是延申和靠近并不能做到全域填充
这时候修路架桥,就会瞬间串联起两个板块、两个城市
而看不见的串联,是两个城市生产要素的流通,两个板块资源的对接,当然,也包括两个板块的房价
更为关键的一点,不知道各位注意过没有
其他城市的填海造陆,都是在城市的边边的地方,上海的南汇新城、天津的滨海新区、深圳前海
但是珠海填海造陆的地区,很多都位于市中心地带,尤其是即将打造成珠海下一个CBD的鹤洲南填海区
©香山网
也就是说,填海造陆这件事,不仅可以缓解珠海的土地资源焦虑
更重要的一点,相比一般的扩充一个城市的土地面积,填海造陆对珠海而言,更是扩充城市核心能级
如无意外,这些围海造陆新陆域,基本都是“出道即巅峰”
而珠海也会因为这些新土地,变身新珠海,能级很难想象
这件事值得拭目以待
以上为正文,来自巧克丽丽
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