开宝马的人都在努力换保时捷宾利，开奇瑞的人总在拼命想省油 —— 格局不一样。
买了房子的总想再买几套，没买房子的总想房价会降 —— 高度不一样。
从3月27日起，我就开始了居家生活，人生以来从来没有一次在家这么久，足足有2个多月，活生生的逼成了一个三星大厨了。
在这个期间，也一直在关心房地产市场的一些变化。
对于要不要换小区，换房子，居住体验都有了一些新的思考和想法，今天在这里和大家分享一下。

01
疫情一开始的时候，以为这次估计会和2020年一样，2周就可以控制，基本可以出去。
没有想到，每天几万人的阳，直到累计突破了60万人，已然变为国内的重灾区，比武汉还要厉害。
期间不同小区都出现了一些社会现象，像业主们捐款，高档的团购，内卷开始。
到后面有的小区基本全军覆没甚至物业公司的人都感染，没有人扔垃圾等等的不可思议的事情都开始发生了。
网上就开始流行哪个小区物业好，哪个小区邻居好，哪个小区得到的物资多等等......
就这些，本人也开始就一些关于选择小区以及要不要换房的话题，进行一些思维的发散。
首先，我们主要聊的是居住用房，一般有几种类型：别墅类（独栋、双拼、联排，叠拼），多层，高层等等，当然还有复式错层等等加上一些特殊户型。
房屋的作用以自住为主，出租投资等等这里就不多说了，在我的概念里，对房子最多的定义就是家、港湾，我们买房其实就是为了更好更舒适的生活。
这次疫情基本可以看出不同类型物业的几个特点了：长时间的居家，无可非议的是独栋别墅受影响最小了，大花园能无限的和大自然互动。
房间多及空间大，至少2层，几个套房，大客厅等等，家庭成员之间基本不会互相影响。
小区密度低，没有上下层交叉感染的隐患，至少一个保姆间及保姆的配置，日常的生活不受影响一样舒适。
空间大储物也就方便，基本不需要担心物资的存放（都可以洗自己的爱车了）。
要说不足之处，可能也就是日常社交比较少（其实网络视频都能解决，全家一起本草纲目空间都绰绰有余）。
反之，受疫情影响最大的就是6层左右房龄超过30年的老公房和市中心一些等待动迁的老式楼房，基本都是问题。
空间的局限导致了家庭成员之间的摩擦；而且这种小区因为设计规范比较早，所以地下车位配比低，从而导致了地面上都停满了私家车，小区道路的活动空间少了一半。
原来的一些热带大树基本都已经变成了树桩，就在原来的位置腐烂，没有处理。
大鱼池有锦鲤畅游，但水质混浊显的非常的脏，基本是自动补充水从不换水，园林的植物基本处于自然生长的态势（除了野草换季修护外）。
时间久的小区除了物业管理费偏低无法进行日常的维护外，同时维修基金的使用到那时基本也用尽，到最后有些房屋的问题，如渗漏水等费用需要业主自己掏了。
所以说二手房银行贷款时会看一项，就是看贷款小区的房龄。
也就是说现在的商品房房龄越长，因为之前设计及标准的不同，需要维护的地方会越多，如果做不到及时资金投入维护，那小区就会恶性循环。
当然洋房和别墅另当别论，本身稀缺不具有任何的参照性。
02
如何判断买房/换房的时机？
我很久前认识一个地产业内资深人士，应该也是近20年了，他因为从事有关地产的行业，对地产是非常的熟悉。
从地价到建安成本直至到装修的成本是一清二楚，看到房价时就觉得房子真心好贵啊，就一直租房。
自己当时准备的购房款从全款到首付，赚钱存款的速度实在是赶不上房子的涨幅，等他觉得放手一搏时，连首付都不够了。
最后还是借钱买房，成功的搭上了高铁般的地产时代（2015年上车）。
另外一个也是地产业内的大佬，他负责房地产市场的分析数据专业公司，他们的报告和数据已经到了足以影响到政府和所有地产企业的发展方向了。
他也过了近20多年的租房生涯，等他准备入手时，参加积分摇号竟然没有摇中，也被当时的同行戏称摇号是真的，公平的。
这样的大佬也没有买到房子，继续自己的租客生活。
其实房子是用来住的，只有适合自住的房子才有价值，有价值才会增值才值得投资。
连自己都不想住的，除了降价基本没有升值的可能（通货膨胀之外），今天我就房子换还是不换说一下自己的观点。
03
首先你要有主观意愿去换，比如家庭的需要（新婚），工作的需要（搬迁），家庭结构的变化（生子），还有就是多于自身生活品质的提升（改善）。
其次就是手头要有一些资金，个人认为换房换舒适的环境，提高生活的品质，更多的是对自己今后发展的信心和展望。
很多人说，买房还不如租房，其实都对，就看你在哪个阶段了。
另外不是说买房一定是在超一线或大城市，我的建议是在你自己的实际情况下，对于房子的需求下，可以进行一种选择。
房子实体，是用来住的，但同时也是资产，是一个能抗衡通货膨胀的一个渠道。
只有一线城市比较核心地段的资产，从银行贷更多的款后，N年后还给银行，可以通过这个方式抵御人民币的通胀。
还有贷款买房后你会更有工作动力（赚钱的动力）更有责任心（每天有回家的冲动，因为舒适），同时也是一种非常好的理财方式。
房子是用来住的，只要用足购房指标就可以了，而不是买很多很多，当然你有钱也可以。
买新房的增值潜力是最强的，一般有几个阶段是增值好时机。
交付时是增值的第一个时机，交付后的3年左右是第二个增值时机，后面就看整体的市场了，经济形势好的话，房产会一直增值保值的抗通胀。
交付10年我觉得是换房的周期，这10年内你都可以随时进行置换房或投入新的赛道的资金储备。
房子其实最早就是三个因素，地段地段还是地段（李先生的名言），这个真理其实在几年前就开始被慢慢的升化了。
上海最贵的房子其实在佘山的紫园，还有就是虹桥的檀宫，当然，公寓最贵的目前还是新天地的华府，黄浦江边的汤臣一品等等。
除了地段拥有稀缺资源以外，他们共同特点就是还有大面积。
但是不是所有的新天地都是好房子，一样不是所有的新天地都是翠湖。
同理除了内环内就没有好房子了？当前的高标准住宅就是所谓的豪宅，他们的三个因素应该是地段、品质、邻居（圈层）。
其实这三个因素也不一定用在所谓豪宅的身上，普通购房者在购房的预算下，也可以用这三个顺序。
当然还要考虑学区商区等配套因素，疫情不可能一直发生。
但是通过疫情的放大，其实地段已经被慢慢的弱化，而强化了品质（物业管理、装修、空间、园林等等）加上圈层（小区业主的整体素质等）。
买房第一选的就是舒适，舒适从外部来看，包括交通，学校，商业，医院等等，通俗些说就是上班，小孩子读书，日常的生活购物消费等等都很方便齐全。
这个就是房地产的地域性特点，很少跨区购买，一般一个楼盘的主要购买者基本都是地域性客户为主（本区或附近区的）。
因为他们习惯了。跨区无非2个主要原因，一是工作变化，二是产品确实吸引人。
舒适从内部是产品本身、小区规划，户型、装修标准，购买人群等等（很多也是朋友一起买到一个小区） 这里就不详细展开了。
但是有个细节值得关注，就是小区的规划尤其是户型，因为现在的相关政策（90/70就是一个项目70%户型要求90平米或以下）也已经明确规划了。
同时近期调控的双限价（限地价和售价）导致了市场上基本上没有高品质的楼盘了，不是面积限制了就是装修限制了。
现在的交房标准基本都是非常一般的，很多追求高品质的生活的人们都会重新进行装修大工程或是支付额外的装修款给地产商进行提升，但是户型面积的硬性政策是无法改变。
所以说到这里，其实是市面上你想换房的时候，目前你真的还找不到你想要的。
尤其现在已经住在3房甚至4房的平层，要再找自己满意的新房可能比你现在住的面积还小。
说到舒适的外和里，个人认为最重要的还是以后住进去会是如何，如果是二手房，那有时候可以先租来体验。
体验好的，直接下手进行改造重新装修，就当是新房（所以目前在售的新房由于高房价和户型受限以及积分摇号等因素，加上新楼盘很多都超出自己的预算或生活工作半径，就会选择二手房进行翻新）。
如果是新房，那就一定要看看之前说的几点，规划、环境、物业还有你的邻居。
当然开发商的口碑是很重的，实话说有时这种就是抽奖，没有绝对都是质量过关的，怎么说房子都是人盖的，质量上总会一些错误率的。
最后
我想说，以上只不过自己一些想法而已，相信疫情迟早会结束，生活还要继续。
在现在有剩的日子里，我们更多的是一种责任和担当。
就是为自己所爱的人努力的奋斗，为自己的家努力拼搏，为自己爱的人过上更好的生活，这就是我们以后的日子想要做的事情了吧。
只有开心快乐舒适的过好每一天，才会觉得人生更加的精彩！
以上为正文，来自星辰
ps：如果您最近在选购二手房，我们真有好房的资深房产咨询师可以为您提供专业的咨询和服务，一对一陪您选好房
点击下方卡片报名参加
👇👇👇
继续阅读
阅读原文