这两天在朋友圈刷到一张图
长宁区交易中心门口排着长长的队，朋友还配文：限流了
6月8日，上午10点
....解封才一周多，二手市场这么快就火起来了么
带着这个图，我去问了下中介朋友们的反应
嘉定新城的中介告诉我，总部给嘉定新城整个板块7家门店下达的销售任务是今年3月的1/3
太平洋房屋中介跟我说，上一周（6.1-6.5）成交数据，是今年3月（3.2-3.6）的1/4
这个回答让我更加好奇
眼前的6月二手市场到底是怎样的
要弄清楚这个问题，我觉得首先得问问
01
4-5月积压了多少二手需求
封印在家的两个月，想吃的想玩的过去了也就过去了，总不能说把没吃的，没玩到的再补回来，头发也只能理一次
但买房不是，3月份没买的房，现在该买的还得买
所以3-5月积压了多少需求呢，我觉得两个维度可以说清楚这个问题
第一，按照1-2月成交走势，3-5月应该要成交多少
可能你会觉得扯，毕竟每个月成交都有波动，尤其是1-2月
不过市场波动是有周期的，除非新政或者封控这类突发事件，否则连续月份成交数据很难出现骤增、骤减，基本是平稳上浮或者下滑
所以1-2月成交数据，对之后3-5月成交数据来说，可借鉴
不过也不是全都要，因为春节、元旦假期的关系，我们只选取正常交易日成交套数
照此来说，在今年进入疫情前的1-2月的正常交易日的成交是有参考意义的
1月的正常交易日1.4-1.29，日均成交542套
2月的正常交易日2.8-2.28，日均成交583套
平均下来，排除疫情影响，今年3-5月的日均成交套数应该在563套左右
☞ 3月应该成交1.74w套

☞ 4月应该成交1.69w套
☞ 5月应该成交1.75w套
这其中，3月二手已经成交1.29w套，还有0.45w套没有释放
原本应该有成交的4-5月，因为大家都封在家里，最后是0成交
也就是说，现在全市至少留存了
0.5w+1.69w+1.75w=3.94w套
第二，还有一个维度，可以让我们再去复核一次
就是过往5年，上海二手市场4-5月份成交量如何
过去5年，4月二手成交量平均在18930套；过去5年，5月二手成交量平均在19925套
加在一起是3.89w套
两个维度数字趋同，所以有理由相信，如果不是疫情把大家都封在家里，过去的两个月，上海二手成交可能会在3.89w-3.94w套之间
而这些需求量，如今还在，只不过...
02
这3.89w套里，可能只有50%能兑现
在这之后我做的最多一件事就是给各大区各板块门店小哥打电话
然后这大概是我做过最分裂的市调
之前如果我向10个大区中介门店去咨询量/价的变动趋势，70-80%的反馈都基本趋同的
只有10-20%因为门店布点、新政、学区等原因出现一些不同反馈
但这两天在我咨询过的12家门店里，光带看是多还是少这一个问题，就基本形成两派
嘉定江桥的中介小哥说，带看量是之前的3倍，如果不是周一客户都在复工，她根本没时间接我电话
浦东高行，带看和成交都很火，客户下手也快，1/3成交订单都是看一次就成交
但是江苏路商圈的中介告诉我，现在还没生意呢，带看都很少，更别说成交，不光他们门店，他们自己的中介朋友也都是如此
静安大宁中介也说，现在带看和成交都很少，他们也在等后续市场回暖
打越多电话，两个答案就越势均力敌，于是我做了一个统计
结果发现，内中环改善板块都比较冷清，挂牌、带看都处于停滞状态
但是，外环刚需板块，带看和成交都比较火热
而出现这样现象的原因，中介看到的情况是
内中环地区，无论是客户还是房东都不乐意看房，担心带看会给自己和家人带来疫情风险
而外环外地区，基本回归正常生活，带看和成交也在回暖，有的甚至和3月持平
按照这个状态，6月的成交保守估计，只需考虑外环外成交
那这部分成交一般占比全市成交的多少呢
于是，我们统计了2016年-2020年，全市每个月各环线成交
发现过去5年，外环外成交占比一直比较稳定，就是上图中最高的黄线
平均下来占比49.91%
占比全市二手成交一半左右
那也就是说，这个6月保守估计，只有49.91%的成交是有保证的

更确切说是，3.94➗2=1.97w套
03
那1.97w套需求里，6月能成交多少
1.97w套，是在6月还是7月兑现，还是未来3个月，这里可以参考一个数字
就是带看量
这里我们选取的是，某头部之一中介的带看量
2019年-2020年每个月带看量，平均下来每月带看量在11.65万次
那现在呢
接下来只做匡算，给大家算一个大概
这部分我统计了这家中介门店，在各区各内中外环的中介门店的日均带看量情况
外环外差不多是平时的1.3倍左右
但是内中环是半停滞状态
而它每月外环外带看量，平均占它全市带看量的33%
平均下来，全市带看量差不多，是日常带看量的42.9%，也就是4.99w次带看
4.99万次带看意味什么
这里需要考量第二个数字，带看成交比
从2019年1月-2020年12月，这家中介各月的带看成交比，平均下来是28：1
也就是每看28套房才能成交一套

所以如果目前匡算的带看量一直持续整个6月的话，那这家中介6月成交量应该在1784套左右
而中介成交套数的市占率是稳定的，稳定在21%左右
于是通过这家中介带看量，可以推测出按目前带看量
全市6月成交应该在8495套左右
也就是说，按照目前的带看量频率来看的话，1.97w的积压量里
可能只有8495套，可以兑现
04
眼前这个6月，有点分裂
如前所说，这个6月二手市场有点割裂
不仅是成交环线，更包括成交主体里的房东和客户
不过都是因为疫情
现在房东都比较有信心，就体现在挂牌价上
现在房东挂牌，价格基本都要跳一跳，涨价5-10w都很正常
有的总价500w的房子，一次涨价30w

浦东高行一位中介小哥，和浦江东旭公寓的房东约的周末带一组客户去看房
本来一开始挂的530w，结果周末前一晚，房东去小中介那里谈了一次，回来就涨了30w
而这并不是某个总价段的涨价行为
而是无论总价高低，涨价都是房东的共同选择，甚至包括豪宅
但是另一方面，自信房东面对的也是自信的客户
市场上那种快速下定看1-2次就成交的客户有也有，但并不是主流
更多的还是在购房周期里徘徊，更多的还有在观望的
而房客这边，更多考虑的是，宏观政策面释放的利好，什么时候才能落地
比如三价就低，未来会不会有大的变动，这些对于二套客户来说无所谓，但是对于上车首套客户来说，就是首付35%和50%的差别
这大概是这几年买卖双方市场最为分裂的一次
而分裂的背后，是双方对疫情的不同解读
05
不过这背后大家可能也要算一笔账
现在市场有一个很明显的心态，就是我还要不要观望
等有等的理由，现在宏观层面释放这么多利好，会不会落地，怎么落地
只是跟你等待的时间，同样时需要被你计算的，还有一个时间，就是房东的涨价时间
一边是三价就低放松带来的更高贷款额度，另一边是被带看激发愈加自信的房东挂牌价
6月需要买房的小伙伴们，要算清楚了
以上为正文，来自巧克丽丽
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