6月1日解封后,
上海
土拍重启了

这一次出于防疫要求,土拍战线拉得比较长,从1日持续到了8日才结束
到6月8日为止,本次土拍共出让了36宗涉宅用地,全部成功出让,无一流拍
成交总金额835亿,也让上海成为了全国首轮土拍,收获土地金最高的城市
且这次土拍的平均溢价率为3.49%,其中19宗地块0溢价底价成交,占了整体的52.8%
可见这一次的上海土拍,留给开发商很是友好,也拿出来了满满的诚意
今天我们来做一个的术题:
上海这次土拍,给房企留了多少利润
01
首先来看这一次土拍中的房地联动价
所谓的“面包价“有没有什么变化
房地联动价之所以重要,是因为它是未来新房的指导价,也就是说卖给我们的面包钱
我们将这一次的房地联动价,和周边的项目一起做了张图,看看这些楼盘未来入市后,能不能卖出更高的价格
图中包含了本次土拍中的36宗地,我们相比之下会发现:
有9宗地块的房地联动价上升了,占了全部地块的 25%,其余27宗地保持持平,也就是说,未来有9宗地入市后会比之前卖出更高的价格
这些地块的房地联动价的涨幅,从最低的500元/㎡,到最高的5500元/㎡不等
为了方便理解,我们来看其中一个地块的涨幅
比如这次出让的奉贤新城某地块,这块地比较特殊的是,不仅仅和去年出让的地块是同板块,而且紧邻
该地块在去年出让的中建·海樾府北侧,它们的城市界面完全一致,享受的配套也完全一致,按道理来说,两者的入市时间间隔不久,本来不应该有任何价差
但就是这样,它们两个依旧产生了价差
去年中建·海樾府的房地联动价是41000元/㎡,今年的奉贤新城地块则涨了1000元/㎡

也因为利润变高了,所以今年这宗地块最后微微溢价了0.23%最后成交
当然,大部分房地联动价依然和过去保持一致,但是从总共有四分之一的项目上涨了房地联动价。可以看出,这一次土拍确实有在放松
政府给开发商的活动空间更大了,允许开发商涨价并获取更多的利润
02
那这一次土拍中的起拍楼板价呢
房地联动价只代表着未来能够卖出的价格
因此,我们将这一次的起始楼板价,和上一次2021年第三批次的起始楼板价进行一下对比
这代表着两次土拍中,政府层面上的态
对比之后,我们可以发现,2022年首批次土地的起始楼板价,和去年相比持平
比如奉贤新城地块,两次的起始价都是19500元/㎡,但是这一次上文提到的奉贤新城地块的房地联动价涨了1000元/㎡
这代表着开发商如果以起始楼板价拍到这宗地块,就能够在开发这宗土地上,比去年拍出的那宗地获得更高的利润
而那些起始楼板价和房地联动价都没有变的地块,也并不代表着开发商从它们身上获得不了高利润
因为我们还要看一下实际成交的楼板价是多少,这才是最终的制作面包的面粉成本
用面包价格(房地联动价),减去实际的面粉成本(成交楼板价)之后,才能看出开发商能够获得的利润有多大
03
在计算差值之前,我们需要算出真实的成交楼板价
我们需要知道的是,每一宗地块上面的建筑面积,不是全部可以用来出售的
由于基本上所有的楼盘,都要求有一定比例的保障房配比,有的还有自持商业的要求,这些部分是不能变卖的
如果我们依旧用成交总价÷总建筑面积来算,会产生一定的误差
因此,我们需要将保障房和自持用地的份额剔除掉,用这些纯可售部分的建筑面积算出的实际楼板价,才是我们需要的
这代表着可售部分的土地成本
等我们用实际楼板价,和房地联动价进行对比,就会发现有两个数字,很值得我们来探讨一下
其中一个是房地联动价与实际楼面价的差值这代表着土地成本和最终销售价格之间的差
开发商最终能赚取多少利润,就和这个差值有关,能够从这个差值中,很明显的反馈出开发商能够活动的空间
这两个数字之间的差值越大,开发商能够发挥的空间也就越大
差值:23845元/㎡
代表着开发商每平米刨除土地成本后可以活动的钱
当然,实际楼板价只覆盖了土地成本,其实还有一些其他成本
比如建筑安装、管理、营销、财税等等
但这些都是小头,在整个成本中占比较低,土地成本才是开发商所有成本中的最大成本,当我们将土地成本降低下来后,开发商的利润就相当可观
而如果要看土地成本到底有没有降低,我们不仅要看实际楼板价和房地联动价的差值,还需要看它们之间的比值
实际楼板价占房地联动价的比值,代表着土地成本在最终销售中的占比情况
比值:49.85%
说明土地成本连一半都不到,还是非常可观的
而按照以往来看,大部分的土地成本,都在一半以上
能控制在一半以下的土地成本,才是这一次土拍中,对开发商的最大利好
说明这一次土拍,是真的给开发商留利润的
04
为什么本次土拍的土地成本低了
5月29日,《上海市加快经济恢复和重整行动方案》发布,其中关于这一次土拍,进行了如下的改动:
优化土地出让条件,合理确定住宅用地起始价,降低商业办公用地自持比例
我们可以看到,除了一些商业用地占比比较高的地块,其余大部分地块都只有保障房5%以上的配比要求

这才是这一次土拍,给开发商带来的最大诚意,对保障房和自持的要求大幅度降低,让开发商能够卖得更多
还有很多诚意政策
  • 取消了打分入
  • 土地监管资金从原来最高130%降至110%,其中20%的保证金可以抵自有资金金额
  • 降低了竞拍资金,允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款
这些宽松条件,加上肉眼可见的增加的利润,让房企们感受到了上海土拍的诚意
因此,有一些以前从来没有在上海市场出现的房企,纷纷涌入。甚至有的连房企都不是
比如之前在杭州拿地的浙江房企大家,以及山东黄金这个看上去跟开发商八竿子打不着关系的企业
并且,房企之间联合拿地的现象变多了,一共有10宗地块都是联合拿下的
给开发商更多的利润,又不仅仅是对房企有利
对我们购房者而言,也未尝不是件好事,开发商获得的利润变高,在产品上发挥的空间会大一点
这样的利润空间
也让我们期待未来有更多更好的产品,出现在上海新房市场上
以上为正文,来自初晓
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