疫情这两年，美国的房地产市场一路高歌猛进，美国房价整体上涨了34.4%!
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2022年是否应该买房，还是持续观望？一起来看看本月发布的Zillow预测吧。
尽管数据比4月发布的预测有所下调，但前景仍然相当乐观。Zillow预测，未来12个月美国房价将上涨11.6%，低于其先前预测的14.9%同比增长率，但仍是自1987年以来平均增长率 (4.6%) 两倍以上的升值水平。
Zillow 经济学家预测，房地产市场的繁荣至少还有一年的时间。也就是说，由于买家的需求，Zillow的预测模型仍然看涨。在今年剩下的时间里，预计房屋销售将保持强劲。
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在此希望每位购房者都应该从自身角度出发，合理规划。
不管是自住房还是投资房，一位专业的贷款经纪人肯定是刚需！

新消息

联邦住房金融局 (FHFA) 宣布房利美和房地美将从 2021年8月1日起取消重新贷款之前交付的市场再融资费（0.5%）。基于此，目前重新贷款利率大幅下降，这可能是您为自住房和投资房做重新贷款的的机会。
主营传统贷款（conventional）, 它是以您在美国报税的稳定收入作为贷款依据，为美国工作人群（公民，绿卡，H1B， L1 等工作签证）提供的低利率的贷款类型，有多种贷款周期可选，具有利率低，手续简便，文件及流程标准化的特点，适用于有2年以上学习工作经验的人士。
与多家大型合作银行（wholesale lender)贷款合作，立足德州，提供德州境内的房产贷款。
贷款业务主要包括：
1）新购房贷款
适用于购置新建住宅及市场存量住宅的客户，可自住可投资，费用低，利率好，周期短（3-4周），提供免费pre-approval letter，快速核准贷款。
2）自住房0费用重新贷款
适用于2019年前购房客户，如果您的贷款利率在3%以上，您可以考虑降低您的贷款利率。0费用重新贷款是目前市场非常受欢迎的贷款项目， 针对的是您的自住房，在降低利率的同时，没有任何的贷款费用，我们会付所有的银行费用，title费用，返还您的估价费用，直线降低你的贷款利率
3）投资房低费用重新贷款
适用于投资房，如果您的贷款额在10万以上，贷款利率在4%以上，现在是降低利率的好时机
4）Cash out重新贷款
贷款额可达到房屋价值的75%

常见的华人贷款问题

  • Q: 哪些人可以申请标准贷款（conventional）？
  • A：适用于有2年以上美国报税的工作人群（公民，绿卡，H1B， L1 等工作签证）。
  • Q:是否有州域限制？
  • A：AKC立足德州，服务于德州境内的房产贷款， 贷款人州域不限。
  • Q:什么是收支比（DTI）？
  • A：收支比是贷款人每月负债支出的金额占每月收入的百分比，具体要求随贷款类型不同而异，通常要求40%-50%以下。
  • Q: 收入是指税前还是税后？
  • A：贷款收入采用税前收入，但基本工资，奖金及自雇收入计算方法不同。
  • Q: 负债支出包括哪些项目？
  • A：负债支出包括房屋的贷款本金及利息、保险费、房产税、物业费，车贷、学贷及其他12个月以上贷款。
  • Q: 零费用贷款等于0 close吗？
  • A：零费用贷款是指我们会负担所有的银行、title及其他第三方贷款费用，但close时客户仍需自行缴纳相关的预付利息和Escrow存金。
  • Q: 美国贷款跟中国一样分等额本金和等额本息贷款吗？
  • A：一般情况下美国房屋贷款只有等额本息，即每月的还款额为固定金额。
  • Q: 目前贷款周期是多长？
  • A：通常新购房贷款需要3-4周左右，重新贷款4-6周左右。
  • Q: 投资房可以做零费用贷款吗？
  • A：零费用贷款主要针对自住房，投资房为有费用贷款，但贷款费用可放入贷款额。
  • Q: 新购房低自付比例？
  • A：在信用良好的前提下，自付比例为3%，但客户通常自付20%以避免缴纳贷款保险。投资房建议自付25%，可以实现较低的利率。
  • Q: 自己开公司可以贷款吗？
  • A：自雇客户报税2年以上可以贷款，收入按照实际报税计算，根据报税年限的不同， 收入取近期1-2年报税数据。

贷款小知识三：传统（Conventional）贷款的收入计算 

1. 传统（Conventional）贷款是查收入贷款的主要类型之一，其他还包括FHA贷款（低收入政府补助贷款），VA贷款（退伍军人贷款）等。
2. 目前传统贷款的支出收入比(DTI)要求是45%, 如果信用分数比较高，可放宽到低于50%。
3. 收入的认定方式取决于贷款人的收入类型。
4. 对于W2收入，如果每月/半月/双周/周为固定薪资（Salary），收入折算为月收入，折算方法如下：
月收入= 月工资=半月工资*2=双周工资*26/12=周工资*52/12。
5. 对于W2收入，如果按小时付工资，对于固定每周工作40小时的贷款人，收入为小时工资*40*52/12；但如果是每周工作时数变化的工作，一般贷款公司会取近两年的平均月工资计算。
6. 对于W2收入，银行会要求贷款人有连续2年的工作/学习经验， 目前工作的要求是有2 次的工资单。这里需要强调的是，大学学习期间是可以认定为工作经验的，虽然工资收入为0。对于奖金及加班费的计算，银行会取近2年的均值，不满足2年的不能用于贷款。
7. 对于1099收入，银行要求贷款人在同一个行业工作并报税2年以上，一般月收入取近2年报税净收入的平均值，不满足2年的收入不能用于申请贷款。 
8. 对于自雇收入，如果公司运营5年以上，一般银行取后一年的净收入；如果公司运营2-5年，一般银行取后2年的净收入平均值；如果公司运营少于2年，收入不能用于贷款。 
9. 需要注意的是，自2020年以来，受疫情影响，银行在收入方面会加严审核，比如取2020年全年平均工资，或自雇采用未报税收入等。 
声 明
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 明
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