任何问题,欢迎联系Ginny Lee,有良知,有温度的湾区地产经纪 (微信:ginnyleehomes,欢迎入群)

今年大家都对未来充满了悲观,随着美股连续七周下跌,人们对经济前景都充满了不确定性和悲观情绪。
房地产市场也在一夜之间变了天,之前一到三月抢的头破血流,而五月市场一下子变冷了很多,由于对未来经济发展情况的不确定性,大家目前普遍处于观望情绪。
今天,我想通过08年经济危机,以及18年加息缩表时候房地产市场的价格变化,来“预测”这次加息缩表下房价回调的可能的幅度,以及比较好的入场时机(注:本文章仅为个人观点,只供参考,不构成投资建议)
在这里,我提取了位于Santa Clara,邮政编码为95051,且lot size为5000-7000呎的较为正常的SFH作为参考,从这些房子中,我通过计算median price的变化来推测整个市场的变化。

2008年房地产走势复盘

08年房价开始下跌之后的走势:
 - 下跌开始的一个月(2008年6月):median price从72万瞬间下跌到60万左右,下跌幅度18%
 - 下跌开始的三个月(2008年9月):短暂回升,从60万上升到65万,然后再次转跌
 - 下跌开始的半年(2008年底):下跌到最低点,50万左右,相较于之前高点,跌幅为44%
 - 下跌开始后的三年时间:横盘整理,持续在50-60万区间,距离最高点下跌幅度大概20%左右
从SPY大盘指数来衡量当时美股的变化情况:
 - 美股开始下跌(2018年上半年):SPY一直呈现向下的走势,从2017年10月最高点156块,降低到了2018年8月的130块,跌幅为17%。中间出现了短期反弹,并下跌局势并没有扭转。
 - 美股开始急剧下跌(2018年8月-11月):当雷曼兄弟暴雷引爆美股之后,三个月时间SPY从130块进一步下跌到了80块,跌幅为38%,而与最高点相比的累计跌幅为49%。
 - 美股见底(2009年3月):股价来到了70块,美联储救市策略出现以后,则呈现了一路反弹的趋势,并花费了两年时间走出阴霾。
综合以上信息,个人不负责任的猜测是,美股前半年的持续下跌,在6月份导致了较为恐慌的市场情绪,房价在6月份出现了迅速下跌。而之后两个月的短期反弹是由于之前的刚需买家开始入场抄底。八月底的美股市场崩溃,市场情绪被放大,而导致了房市出现了进一步的下跌,直到2009年开始美联储开始出台政策救市,房市才开始止跌并横盘整理。
所以,从2008年的走势中,我们可以得到以下几个结论:
  1.  1. 湾区房价跟美股走势有高度关联性,甚至跌幅比例都呈现了非常强的正相关
  2.  2. 房价具有一定的滞后性,美股整体上半年低迷,下跌了17%左右,而房价在年中五六月份的时候才开始下跌。当美股第二次更加大幅下挫时,房价还出现了短期反弹,而当美股重新开始上升趋势时,房价并没有立即转向。总体来说,这个滞后期大概是在3-6个月左右。
  3.  3. 虽然总体房价有滞后性,但是房市的转向和下跌速度都可以非常迅速且剧烈。
从2012年到2018年,房地产呈现一路高涨的欣欣向荣的场面。

2018年房地产走势复盘
这次调整相对08年的次贷危机要温和许多,以下为历史回顾:

 - 18年初疯涨期(17年9月-18年6月):从130万到163万,半年左右房价中位数上涨了25%
 - 18年下跌期 (18年6月到18年年底):下跌到130-140万左右,跌幅大概15%+。
 - 19年横盘整理期:在135-145万区间来回波动。
 - 20年初疯涨期:瞬间涨到150-155万区间。
 - 20年3月以后整理期:突如其来的疫情和美股四次熔断打断了年初涨势,又跌回到135万-145万区间整理。
 - 21年大爆发:房价中位数跳涨到160万,涨幅15%,并在之后的一年半持续强劲上涨,2022年初,中位数已经来到了220万,与20年相比总涨幅大概为60%左右。涨幅之迅速强劲,历史少有。
来看看同一时间美股的表现(美联储在3,6,9,12月分别加息25基点,12月后停止加息):
 - 18年1月-9月横盘整理:经历了17年的大涨,18年初美股总体呈横盘震荡走势。
 - 18年9-12月下跌期:从290块跌到240块,跌幅为17%。
 - 19年美股上升期:美股在此期间成功扭转颓势,一路涨到320块左右,涨幅为33%
从以上我们可以得到结论:
  1. 美股上涨时,房价会滞后一段时间持续上涨,但是美股如果出现暴跌,则房价可以立即下跌。
  2. 房价也会出现跳涨的状况,尤其是当横盘一段时间以后,大概率是为之后的强劲上涨蓄力。房价由冷变热,只需要不到一个月的时间。
  3. 房价极速上涨大概率会从春季开始。
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