南京主城，地铁站口，准现房卖，秦淮河边，南京首个共有产权房试点项目观泓雅苑近日开启报名。
作为共有产权的首个试点，项目均价约3.2万/平。
认购形式为买房人和政府共同持有产权，其中买房人持有80%，政府持有20%。
折合80％产权约2.56万/平，这个价格有多给力？看一组数据：
观泓雅苑北侧直线距离约500米的在售新房保利云上，均价约4.9万/㎡，价差约2万/㎡；
南侧直线距离约600米，为南京刚刚售罄的顶豪项目金基望樾府，精装均价超5.6万/㎡，价差约3万/㎡！
南京主城，豪宅傍身，地铁口交通buff，这次的观泓雅苑，无疑是刚需客群的福音。目前项目已经正式开始报名：
南京一般新房开盘，报名时间仅24小时左右。
这次观泓雅苑开放报名足足有40天之久，创造南京最长报名周期的记录，硬刚需这次抓紧上车机会。
首次共有产权房项目试点的地理位置还是非常不错的，没有安排在荒芜人烟的郊区。
而是直接安排在了主城秦淮区，和现在南京头部板块大校场也就隔了条秦淮河。
项目和大校场王牌楼盘基金望樾府隔河相望，最南侧的房源这次还可以看到秦淮河景。
周边距离在建中的地铁5号线和6号线站口也都不远，步行即可到达，未来交通方面极其便利。
项目这次首开一共推出514套面积段为75㎡、82㎡、89㎡和115㎡的户型，销售单价约3.2万/平。
供应量还是很大的，有机会的刚需抓紧了，第一个试点项目诚意满满。
据了解，整个项目一共配建3000+房源，其中共有产权房占比约2/3，还有差不多1/3作为保障房使用。
也就是说项目共有产权房总量高达约2000套左右，体量巨大，而且上车门坎并不高，具体细节请看下图↓
价格很便宜，位置非常好，地铁家门口，还是准现房，南京首批的共有产权房赚足了眼球。
既然是有政策扶持的共有产权，那么一切一定是围绕“刚需”二字。
什么样的买房人符合报名条件？
关键词：无房户
无论是本地户籍的无房户还是外地户籍无房户，只要满足要求都有上车的机会，梳理一下报名要求：
1. 南京本地无房户都符合购买要求，如果年龄不满35周岁需要满累计缴纳12个月的社保和个税证明。
2. 外地户籍无房户也可以申请购买，只需3年满24个月的社保或个税证明即可。
3. 持有人才房购房证明群体，只要在南京无房，也可以购买。
总结下，只要你在南京无房（也没有享受过产权保障房），符合其社保或个税要求的，都拥有购买资格，这就相当于敞开大门，欢迎各位刚需进来抢房啊。
毕竟是南京首个共有产权房试点项目，可能大家对这样的产品比不是很了解。
今天我就站在买房人的角度，把这种共有产权房模式给你讲透了，大体汇总以下3个大家关心的点：
· 共有产权房的价值
· 为什么刚需值得买
· 能不能投资使用
01
共有产权房的价值
共有产权的价值，一句话总结其价值就是——最大限度的去除房子本身的金融属性，回归产品属性，实为房住不炒的大杀器！
大家也都知道房价之前长周期上涨，原因是它具备金融投资属性而非一般的商品。
房子作为国家经济蓄水池，说白了就是用来储存财富，其实你买的不是房，而是城市发展的股票！
用这个逻辑，大部分商品房的房价和实际使用属性是脱钩状态，也就是说房子本身不值那么多钱，但其附加价值却值那么多钱。
那么，如果把房子存在的金融附加值给最大限度的去掉，是不是价格就能便宜很多呢？
答案是肯定的。
【第一大利好：单价】
以这次共有产权房项目举例：其销售平均单价只要3.2万/㎡左右，和周边新房价差明显，是不是感觉这单价比超级鸡腿盘还香呢？没错，但这还没到底呢！
根据试点要求：买房人持有80%的产权，而政府持有20%的产权，什么意思？
就好比你在网上买东西赶上活动大促销了，本来价格就已经很便宜了，但商家说: 不行，我还能再优惠点，再帮你砍一刀。
那么我们算下实际入手单价：32000（市场单价）X0.8(政府砍一刀后）=25600元/㎡
这样的价格别说在主城区买房了，就连外围板块也很难够得上啊，要说以这样的价格也就买个江宁东山上坊的房子。
当然，政府是要占20%产权的，但问题是最终收益人是你自己！
房子你自己住，政府又不住，等于无条件帮你垫付了20%的房价，还不收你利息，看懂没？这就叫做让利。
【第二大利好：总价】
既然共有产权房是服务于刚需的，那就要想刚需之所想，忧刚需之所忧，大部分刚需手上资金都是有限的，光单价低还不行，总价才是关键！

那么好，直接把最小面积降到75㎡，大部分产品面积低于90㎡，本次供应房源套型分为建筑面积约75㎡、82㎡、89㎡和115㎡四种，户型信息如下：
以75平为例算下房价：25600X75=192万
首付最低三成：192X0.3=57.6万
具体一房一价，但价差不会太大，最低首付也就60万左右。
要知道60万的首套房首付在主城区也就买个超级小的老破小吧，即使买个最大户型首付也就88万左右，这价格绝了。
看到这里你应该对共有产权房的价值有一定理解了，关于具体买房政策细节请看下图↓
02
为什么刚需值得买？
首先大部分刚需现在都是望楼兴叹，其实对于刚需来说要的其实并不多，无非想要个家，不需要多华丽，便宜、方便、舒适即可，人家也不指望靠房子升值改变人生。
毕竟房子即使从300-500万涨到1000万，那和硬刚需又有什么关系呢？
这个世界想通过资金改变人生从来都不属于刚需，刚需割不了韭菜，最多只能不被割罢了。
便利的位置、舒适的居住环境和能承担起的价格这3点，这里的共有产权房是具备的。
当然不要拿富人的标准来看待共有产权房，至少这里比挤在老破小要舒服多了吧。
所以这个项目几乎可以满足刚需现阶段的一切居住需求，并且一定是最优解方案。
隔壁隔了一条河的金基望樾府已超5.6万/㎡的单价，这里不到人家的一半。
当然拿共有产权房和大校场王牌比多少有点不合适，品质和圈层肯定不在一个档次。
但价格实在低太多，这对刚需来说就足够吸引，毕竟品质和圈层也不是现阶段所能追求的。
项目隔壁鑫园小区的二手房挂牌单价也在3.8万+/㎡，而且这还是一个快25年房龄的老小区，就居住环境和品质来说一定还远不如这里。
比上不足，比下绰绰有余。价格低很多先不说，就房价溢价空间来说虽然不能和好地段的商品房比，但肯定要远超那些老破小吧，毕竟未来老破小想不跌都不现实。
而且共有产权房一出，周边的老破小割肉是大概率事件没跑了，心疼那些想卖又没把自家老破小卖掉的业主一秒钟。
03
能不能投资使用？
先不谈“房住不炒”的大方向，就共有产权房的性质而言，你感觉像是能让你炒的东西吗？
说白了共有产权房就是具备保障性质的商品房，未来也可以买卖交易，但必须把炒作性质扼杀在萌芽中。
出台这个政策就是为了保障基本居住需求的，想要炒作你没有炒作对象啊，未来卖的时候优先无房刚需客。

所以就溢价能力来说共有产权房是跑不赢那些摇号盘的，跑赢通胀和房贷利息倒是挺有可能。
所以站在投资性价比角度来说是没有买那些摇号盘香的，这个念头还是打消了，多给刚需一些生存空间。
04
保障性质房产才是稳定房价的良药
在我刚刚迈进房地产圈的时候，我就坚信只有全面普及保障性质住房才是稳定一二线城市房价和解决刚需困扰的最大福音，现在依旧这样认为。
又到了回顾历史的时间，上一轮楼市大牛市的时候哪个一二线城市的房价是最稳的，答案是重庆和长沙，这里重点要说的是“重庆模式”，因为做的太极致了。
可以说重庆绝对是“房住不炒”的典范城市，这几年房价变化总体看太稳了！
现在均价也就1.2万/㎡左右，而且大家都知道重庆住房是没有公摊的。
全按照套内算，如果按南京这样平均20%-25%的公摊计价，人家平均单价可能都上不了1万/㎡，不到南京的1/3。
当然重庆的新兴区域和热点区域也涨价，但至少一切都是可控的，一年就翻倍的行情怕是不多见，为什么人家是“房住不炒”的典范呢？
很大一个原因就是，其他城市在打破头抢摇号倒挂盘的时候，人家在摇号抢公租房。
过去楼市黄金发展的十年，重庆房价竟然没有翻倍！大部分三四线城市都不止涨这点吧，至于南京过去十年涨多少更不能细想。
重庆有超级体量公租房，而且分布合理中心区域也有不少公租房，同时门槛还不高，外地人也有机会上车。
强大的住房保障系统是重庆稳定房价的根本，虽然是学习了“新加坡模式”，但人家是实打实学到了精髓的，让人人住的起房可不是说说而已。
当普通人不为住房而困扰的时候，你想炒房也就是天方夜谭了，甚至直接导致租房价格也没啥起色，毕竟选择公租房更划算。
所以稳定房价还是要从刚需的基本生存出发，刚需过好了这座城市才真正具备包容性，到时候你还怕南京每年净流入人口少吗？
完全不必担心！
年轻劳动力增速快了，还怕发展不起来吗？
多余了，这就是正循环！
当然我所说的只是某个城市的个例情况，并没有过多考虑整体环境。只是说重庆模式是我认知中对刚需最友好的市场。
多为刚需着想总是没错，南京共有产权试点已经迈出第一步，希望接下来这类模式可以继续普及到每个区域。
以上为正文，来自南京真有好房团队
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