“房企年报季后，克而瑞资管对万达、华润、万科、龙湖、新城、宝龙、大悦城、星盛、旭辉、金茂等头部房企2021年年报进行了研究。研究发现，在21年疫情得到有效控制的大背景下，头部房企商业规模保持高速增长，城市布局和产品线都有了长足的发展。同时，企业的经营策略、轻重资产的发展模式也在发生分化。”
零售商业地产业务研究
规模保持高增速，多个房企不断刷新记录
从管理规模来看，截至2021年，万达累计管理规模已达5900万平，位列第一，同比增长11.7%，在基数较大的前提下依然保持着较高增速。事实上，绝大多数房企在规模上均保持着较高增速，就连长期面临规模扩张难题的大悦城，也在2021年新开业4个商业项目，是规模显著增长的一年，同时全年还新获取了绍兴国金大悦城、天津西青大悦春风里3个管理输出项目，轻资产布局提速。另外，2021年旭辉新开6个商业项目，新开项目历年最多；宝龙2021年商业新增签约面积276万方，整体签约面积持续创新高，全年新开22个商业项目，单年开业数量亦创历史新高。
图：2021年典型房企商业管理面积及同比
（万平，%）
数据来源：房企年报；CAIC整理
备注：万科累计管理面积包含印力集团，下同
图：2021年典型房企新开业商业项目数量及同比
（个，%）
数据来源：房企年报；CAIC整理
向低能级城市下沉成为共识
2008年以前，九家房企大量在一二线布局，2009年以后，三四线开业项目比例开始升高，2016年开始三四线开业项目比例在50%左右徘徊，2021年达48%。这种下沉趋势不仅表现在万达、新城这类在三四线抢占市场，以标准化产品线快速复制的企业，也表现在华润此类聚焦一二线核心城市的企业，2021年，华润置地新开汕头万象城、烟台万象汇，持续寻找具有投资价值的三四线城市。
图：2003-2021年九家房企部分新开业项目
城市能级分布情况（%）
数据来源：房企年报；CAIC整理
备注：万科项目明细暂缺
图：2004-2021年华润三四线商业项目布局情况
数据来源：CAIC整理
备注：部分项目管理方为华润万象生活
全方位推动产品升级
新消费时代下，传统的“场货人”早已转变成“人货场”，如果还按照以往的逻辑，什么都有，什么都卖，谁都来买，谁都能买，可能会很难。2021年，万达、万科、印力、旭辉等纷纷升级产品，2021年，万达广场新增51个。其中，全国首个第四代万达广场——深圳龙岗万达广场开业，打造“城市微旅游目的地”，引进超80%体验业态。2021年，万科商业在全国新开多个项目，包括万科西安首座万科广场——西安长安万科广场、万科商业首个万科里2.0——万科里·瑧、以及万科在淮海经济区打造的首个文旅产业创新项目——徐州万科新淮中心等。2021年旭辉商业推出的新产品线“旭辉Cmall”，这一产品线以“生活向新力”为定位，面向被命名为“-ing seeker”的探索不止的理想生活派们，打造新一代REFRESHINGLIVING MALL。
表：2021年典型房企产品升级动作
数据来源：CAIC整理
中大型集中商业仍是首选
在疫情的加速催化下，有关社区商业的呼声日渐高涨，市场上5万平以下的小体量社区商业项目的供应也有所增多，例如2021年4月30日上海恒基·旭辉天地开业，采用“前店后企”的方式，办公面积约2.4万平，商业面积仅1万平左右，通过特色的建筑结构和醒目的丹霞红色墙体着实吸引了一把流量。另外，万科累计开业的211个商业项目含有113个社区商业项目。但是，我们从近两年企业的平均项目体量变化上来看，除大悦城外，其他企业的商业体量变化其实并不明显，大部分典型房企还是聚焦在购物中心形态，或许小体量社区商业市场趋势反映在企业投资决策上还需要一定时间。
数据来源：CAIC整理
备注：平均商业建面=累计商业管理面积/累计开业商业项目数量
冲规模、重运营，发展模式分化
从租金收入情况来看，万达以432.32亿元位列第一。从5年租金复合增长率情况来看，旭辉、新城处于高速增长阶段，2021年，旭辉升级产品线并开出6个商业项目，新开项目历年最多，新城则凭借新开30个商业项目冲高租金增长率。万达由于在管规模较大，租金增长已进入稳定期。而华润、龙湖则凭借较强的运营水准，在管理面积规模位于中游的情况下，租金增长水平依然取得了较为理想的成绩。
图：2021年典型房企商业项目租金收入及
5年复合增长率（亿元，%）
数据来源：2021年报、CAIC整理
从运营效率来看，华润、龙湖属于以运营水平提高坪效类，而新城、万达属于狠抓出租率，确保整体租金增长。值得关注的是宝龙2021年在出租率方面关注度颇高，2020年宝龙商业出租率仅为89%，2021年底则达到了95.3%，出租率提升主要是由于解决了一部分空置时间相对比较长和空置面积比较大的商业项目。另外，宝龙商业计划在2022年提升至96%以上。
图：2021年典型房企商业项目租金坪效及出租率（元/平，%）
数据来源：2021年报、CAIC整理
备注：坪效=2021年租金收入/2021年累计管理面积
重资产投资仍是主流，轻资产趋势初现
从毛利率情况来看，星盛、万达的发展重点放在了轻资产方面，这有利于毛利率拉升。其中，万达2020年明确表示从2021年开始将不再投资持有新的万达广场物业，即不再走“重资产”路线，开始全面铺开“轻资产”；星盛商业截至2021年已为84个商业项目提供服务，总合约管理面积390.0万平方米，当中62.4%由独立第三方开发或拥有。
图：2021年典型房企商业毛利率（%）
数据来源：2021年报
但是，在“轻资产”概念越来越火爆的市场环境下，依然有企业选择继续做好重资产不放松。例如龙湖集团2011年确定“持商业”战略，表示“每年将销售回款10%以内的资金投入商业运营，以保证商业的稳健发展。”在商业上的持续投入无疑为商业的运营与打造注入了活水，在行业下行阶段，龙湖开业12座商场，呈现加速趋势。即便2021年龙湖宣布开始涉足轻资产，以龙湖智创生活为平台实现管理输出，但“持商业”战略目前依然没有动摇。华润亦选择双线并行，华润万象生活加速轻资产，而华润置地则继续在重资产深耕，全年新开9个购物中心，全年EBITDA成本回报率按年提升2.2个百分点至11%，2021年租金收入首次实现全额覆盖利息及股息支出。华润、龙湖的坚持，有助于项目运营水平提升，不断拔高租金天花板，有利于延长项目的生命周期，实现良性成长。
结语
尽管2022年疫情给行业、市场带来巨大压力，但从大趋势看，头部房企大力发展商业的地产的方向不变。这一趋势不仅仅体现在规模的快速发展上，更为重要的是企业对产品、运营、轻重模式的不断追求正在引领行业进入一个良性发展的轨道。

继续阅读
阅读原文