作者：蔡璧徽，纽约执业律师、法路通律师楼合伙人
在法规以及文档比较复杂的纽约、加州等地，过户往往会牵涉到许多方。(Getty Images)
之前笔者有特别针对远距过户(closing)，讨论过户的时候都需要注意些什么；现在疫情逐渐明朗，过户也都慢慢回归实体过户，也正是时机来谈谈实体过户，到底怎么回事。
大部分房地产过户，不外乎买卖或者贷款，尤其买卖的这种过户更是常见。各州由于地产法规不同，过户也多少有些差异，有许多地区过户甚至不需要律师代表，很多都是由房地产仲介来处理。而在法规以及文档比较复杂的纽约、加州等地，过户往往会牵涉到许多方，以下以比较复杂的纽约市为例，说明过户的流程以及不同类型过户的特色。

一般的过户流程

在房产过户的时候，最主要会发生四件事情：
  1. 签署、撰写文档、
  2. 金钱交换、
  3. 分配文档、
  4. 给钥匙。
一般在过户的时候，除了买卖双方通常会在场之外，还会有双方的地产经纪人以及律师，此外如果有要购买产权保险的话，通常也会有产权公司派来的过户人员(title closer)，每个人在这个过户流程中的角色都不太相同。
卖家：可以说是过户当中相当轻松的角色，通常负责签署地契等重要的交易文档，然后接下来就是等着拿钱了，唯一比较劳心一点的地方，可能是要看看钱有没有算对，该进帐的是不是都有好好地进帐。
卖家的律师：也算是在这个过程中相对轻松的，主要就是跟卖家解释要签署的文档，确保该拿到的买卖价钱以及细项计算都正确。当然也有特定的过户有争执点的，例如在过户前验屋的时候，如果买家发现特定问题需要处理，那么过户桌上可能有得吵了，这时候卖家律师就需要在保护自己客人权益的前提下，要尽量协商促成双方都能接受的处理方式，这就有赖律师经验以及沟通协商能力了。
买家：在过户的时候往往需要签署比较多的文档，过户前更是需要准备过户资金、买银行本票或者安排汇款好支付买卖价金，因此在过户前需要做比较多事情。此外，除了准备价金，买家通常也需要在过户前几天验房，看看是不是一切都跟合约规定的情况一样。如果在过户前验屋的时候发现什么问题，那就需要拍照留证据，并且跟自己律师或者仲介讨论怎样处理。在过户桌上买家签署各种文档之后，通常就是给支票，然后一切顺利的话，就能从卖家手上拿到象征房子移交的钥匙了。这可说是整个交易的高光时刻，许多仲介跟买家都会兴奋拍照留念。
买家律师：在过户当中需要做比较多事情的劳心角色，主要向买家解释所有签署的过户文档，确认所有的金钱计算都无误，然后还要确保产权报告以及产权保险都有正确涵盖应该包含的项目。尤其许多买家都是第一次购房，特别对于签署各种文档、交出数十万元甚至百万元没有安全感，因此很容易对于签署的文档有各种问题，买家律师通常都需要一一解释。笔者在作为买家律师过户的时候，往往都是要把水壶备好备满，不然整场过户下来，可是口干舌燥。
产权公司代表(title closer)：在过户当中属于比较中立、服务性质的人员。他们需要确保所有跟产权还有房产登记相关的文档都签署正确，这样才能够顺利登记进政府的公开系统里面，保障买家的产权。在过户的时候，可说是最忙碌的角色之一，包含要确认卖家贷款是不是确实能够付清、卖家银行方的文档是否充足、其他产权问题是否有好好解决、并且要确保拿到登记所需的各种文档、还需要帮现场签署的人做公证，最后还要协助复印、分配各项文档。

有贷款的过户流程

在买家有贷款的情况中，有时候还会有银行方律师参与过户。银行律师在整个交易中，算是相对中立的角色，硬要说的话偏向买家方的利益一点，所以有时候会跟买家律师是同一人，但最主要还是要保障贷款银行的利益。
银行方由于在交易中要放款给买家，俗话说：有钱的是老大，在整个交易里面银行就是「有钱」的那方，可以想像买卖双方可都要看银行脸色，所以通常有贷款的话，过户也会在银行律师的办公室进行。由于银行要借钱给买方会需要大量文档，在买家有贷款的过户中，时间往往会拉得比较长，因为买家需要签署大量银行贷款文档(loan document)。一般懂行的买家律师都会让买家优先签署银行的文档，因为拿不到钱就没办法过户，这可是攸关交易成功与否的关键。

合作公寓(Co-Op)的过户

通常在购买合作公寓(Co-Op)的过户中，合作公寓方的律师占一个重要角色，而且过户也通常是在这个律师的办公室进行。Co-Op律师代表大楼董事会发出股权证(类似地契)，因此也掌握较大的权力。
另一个合作公寓的特殊之处，在于卖家有贷款尚未还清的时候。由于贷款尚未还清，股权证的原件就在银行手上，于是卖家贷款银行就会派一个结算律师(payoff attorney)来过户，结算律师的功能就是把股权证原件带到过户桌上，然后代表卖家银行收钱。

跟开发商(Sponsor)过户

另一个「有钱就是老大」的范例，非地产开发商莫属了。同样是卖家，但开发商这种卖家硬生生地就是比较嚣张，很多时候都是不到过户桌上去过户的。于是大部分文档通常都是事先签好，在过户当天开发商很多时候都不出面，直接把文档由开发商(卖家)律师带到过户桌上。因此很多时候从开发商手上购买地产对象时，常常都是在开发商的律师楼过户。某种程度来说，在谁的律师事务所过户也体现了一个食物链的关系呢。
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