可能稍稍有些标题党，我买第二套房时刚好遇到了一个特殊的时机，算是抢到了笋盘，所以才会有一个月涨100万这种夸张的升幅，正常还是比较少见的，毕竟房价最终还是取决于市场。（想看我买房的故事戳这里）
我在香港买过房也卖过房，所长问我心得，说起来真没有心得，只是知道在香港做业主真爽啊，完全是业主市场，经纪追着你跑！
作者卖掉的房子
细思起来，卖房要顺利，和股票类似，取决于入市的选择，如果在恰当的时间，入手流通性好的房子，你已经成功了一大半。
问题就在于什么是流通性好的房子，这是在买房前就要想清楚的。
房子既是消费品，也是投资品。如果是纯消费，买楼的需求是长期自住，或者budget非常充足，不需要考虑流通的问题，下面的分享不用看啦。
买房呢，最重要的是开心啦！图：网络
我此处讨论的房子，可能是过渡性住宅，因为手上预算不足，而暂时买小一点或买远一点，打算过几年之后换房的；也可以是投资性住宅，考虑的是出租和未来合适时机出售的。
我觉得入手房子要考虑以下几点！
01
地段很重要吗？

大家肯定都听过一句话：“买房最重要的是买地段”。在香港，就是默认的鄙视链：港岛>九龙>新界。那是不是只有买在港岛、九龙市中心的房子才会升值呢？
看一下下面这张图，这是近五年港岛、九龙、新界东、新界西的楼价走势，他们的楼价绝对值不同，但是涨跌幅度是一致的。所以贵有贵买，平有平买，在香港买港岛或新界，升值的话，都是一样会升值的。
香港近五年区域楼价走势图 图：网络
像我买的是大家都觉得偏得不得了的东涌，新界离岛区，但是5年不到也升值了30%，而我第二套房，入手1个月就涨了100多万。并不一定只有买在顶级地段才会升值。整个城市不断有新血液涌入，新热钱涌入，大环境会涨，物价会涨，楼价也会稳步上升！
02
大屋苑>>独栋>>村屋
同一份钱，我觉得投资大型屋苑优于独栋小物业，特别像香港的十大屋苑，或者叫蓝筹屋苑，是香港楼市的标杆，可以反映楼市走向。
十大屋苑走势 图：香港01

这个原因和香港楼市的公开透明也有关。在土地处登记成交的房子，花10港币查册费，从第一个业主到最新业主以及银行债主等等信息，全都能查到。
土地注册登记处 图：网络
这房子的前世今生都是公开在网站上，所有人都可以知道，而大屋苑的话，都不用我们花钱查，各个地产中介代理公司已经花了钱帮你查好，放在自己的网站上，在Google上搜索“xx楼盘 最新成交”即可。
中原地产的资源库，物业指数都被各地大学地产专业使用做数据呢。图：网络
大屋苑的成交量大，房源多，同一户型可以很容易找到最近成交，也就意味着买卖双方都可以很清楚市场价是多少，在这个尺寸上议价会快很多，更容易促成成交。
 图：网络
反而独栋呢，特别是体量非常小的纳米新楼，没有足够多的样本参照，买卖双方对它的市场价估算差距会大一点。
图：网络
因为缺少统计样本，买家也会多去看看附近其他房子的最近成交，来估算平均呎价，像纳米新楼，一般都是旧区重建，周围的呎价一般都远低于纳米新楼的呎价，特别是过了一手房的新鲜劲之后，纳米“新”楼的“新”也打了折扣，买家购买的欲望会低好多。
留意一下新闻，不少纳米新盘后续二手出售（一般满三年会有很多成交），很多是亏本离场。
图：网络
除了这个原因，一般来说大型屋苑，譬如太古城，因为居住体量大，都有更好的民生配套和交通配套，物业管理质量一般也会好过独栋（甘德道以上的独栋不在此讨论范围）。
太古城 图：网络
村屋也是同样的逻辑，参照样本少，而且村屋还有比较复杂的当地社区环境因素，一般公共交通都没有，需要有车人士入住，出售时找到诚意买家的时间会更长。
村屋 图：网络
03
洋楼>> 唐楼
这是因为唐楼非常难找到按揭（一般市面上多数银行都不提供按揭），也就意味着可以承担唐楼的买家少，之后出售会有困难。
还有一个问题，就是唐楼的维护太差了，零维护，无论你内部花了近百万豪华装修，都改变不了古旧的下水管道，共用的电线乱糟糟布局，还有外墙的腐蚀状况，除了一开始要投入装修费之外，每年的维修费也不容小觑，而且会非常影响居住体验。
唐楼 图：网络
有比较好物业管理的洋楼也好过没有物管的唐楼，可能后者物业费便宜，但会突然来一单大维修，叫每户都要分摊大几十万的风险。
这里提醒大家，尽量不要买“化妆楼”，即外表装修漂亮，实际千疮百孔的旧楼。漏水渗水等问题都被掩藏了，比直接赤裸裸展示给你看的旧楼，价格高，但未来隐患是一样的多。
化妆楼徒有其表 图：网络
当然，如果手头现金充足，可以一次过全款付清，并发掘到此唐楼是有收购价值的（需要非常熟悉此区和内部消息，以及懂基本的一些土地法例），完全可以投资买入后租出，慢慢等发展商来高价收购。一般唐楼都在市中心，只要内部设施过得去，不愁没有人租。
这是门槛比较高的投资方案，大家看看就好！
04
小单位(非纳米盘）>>大单位 
这个非常好理解，特别是林政plan之下，1000万以下的楼可以按揭80%（今年新政策门槛提升到了1200万），总价越小的楼盘越容易成交！
那一般总价小，面积也会小。但是过小的单位，低于260呎的纳米盘，个人认为，已经在挑战人类居住空间极限了，更何况买房的主力军是家庭客，正常两房小单位，俗称“上车盘”，是流通性最好的。
两房平面图 图：网络
05
普通的分层单位>>特色户
物以稀为贵，此话不错。不过特色户，很多时候也意味着更少的受众喜欢。
天台屋很多人喜欢，但也有很多人会为更容易出现的房屋维修而却步，而且天台屋的天台面积不算入实用面积，就意味着呎价会贵过普通分层户，市场认可呎价可以高于普通分层多少呢？
如第二个提到的大屋苑和独栋的道理一样，市场参照样本过少，要看每一个不同买家心里的想法。那成交的时候就要等那个真的很喜欢“特色”的特别买家。
图：网络
我也去看过一些特色户，有天台，有Jacuzzi，有户外大露台，可以玩种植乐趣，可以BBQ，有N种可能，非常让人心动！
但回去查一查成交数据，居然是N年都没有怎么涨，这样的特色户租好过买。一些底层特别户型有底层大平台也很吸引人，可以直接在户外用餐的大平台，但是细思极恐，上面不知道会掉下来什么，日常垃圾肯定不少，只能想想，投资需谨慎！
三思三思，规避风险。图：网络
06
原装户型>>大改后并未入契的户型
不少业主买入房子后，有大展拳脚的意图，进行大改，魔改，把2房变成1房，甚至3房变成1房，把封闭式厨房拆成全开放式厨房，和客厅合二为一，确实空间感会大好多。不少的装修是有神来之笔的，而且大大增加了业主的入住舒适度。
一般业主也会因为自己花了比较多钱装修，叫价会高于市价，但是装修这件事情，很大意义上是私人定制化的，有人喜欢开放式厨房，就有人喜欢封闭式厨房；有人喜欢房间多，有人喜欢大空间感而拆掉房间；有人喜欢北欧风，也有人喜欢中国风。
旧屋改造 图：香港01
过于个性化的物业在出售变现上一般来说，可能需要多等一些时间。更别提没有入契（没有向屋宇处备案的大间隔改动），有一定的违例风险，可能会银行估价不足，甚至买入后新买家收到清拆令、钉契等麻烦事。
给自己添麻烦，耗时耗力又累心。图：网络
更有甚者，有业主早年没有辣招（辣招指买楼收税新政策，非首置需要15%的税）之前买入两个或以上单位，将其打通后，大装修成“特色单位”。
我也去看过不少，确实装修得很漂亮，空间感很大，我想出租应该不愁，但是现在辣招一个永居身份只能买一套房子，这样的自制特色户却需要多几个永居身份买，不然要交税，再出售也一样会遇到这个问题，变现难度大大增加。
综上所述，大型屋苑的原装普通两房分层小单位是流通性最好的首置盘。在未来出租或换楼变现上可进可退。
图：网络
普及个小知识：
物业估价一般可以用两种方法（其实还有第三种，一般针对发展商，就不在此展开了），第一种是DCF（Discount Cash Flow）贴现法，用未来现金流（租金），折现到现值，算总和就是资产的估值。一般用于商业地产估值中。评论区的金融大佬们肯定都懂，我就抛砖引玉啦。
现金流折现法分析大概类似图
还一种简单点，就是销售比较法，简单来说就是把类似资产最新成交的价格取平均值。这个大家在各大地产网浏览最新成交的时候，网站都会显示屋苑的呎价，其实就在用这个方法。
细致一点的话，收集目标投资物业附近的类似物业成交数据，再加入调整参数，调整后的呎价再取平均值。
调整参数是什么呢？就分类多啦，一般有楼龄啊，交通距离啊，高低层，景观啊，房间间隔，面积大小（一般面积越小的呎价越贵，取平均值时就要加负的调整参数来降到平均值）等等。
看到这里，就明白大屋苑的调研会容易很多的原因吧，楼龄啊，交通甚至间隔都可以不用去考虑进调整参数，除去一些特别不正常的价格（一般也不会有，有的话已经引起税务局的关注了），楼层，景色，面积，甚至不考虑，直接拉平均值也可以了。
如果是独栋比较多的旧区，各栋物业各有特色，就会加入更多的参数去考量。
下面是作者简单地对太古城近期成交总结，拉个平均值，目标物业是一个中层两房平均呎价，简易示范一下，你会发现按这个方法自己做表的时候，已经要研究一轮目标物业的各栋朝向、户型、距离地铁站远近、景色等等。
楼市房价对比示范图
当然，最后在买卖议价的时候，这些前期调研只能作为你心中的一个“底”，房东硬是开得高，不肯卖，甚至封盘，你也没有办法。毕竟历史数据永远是历史数据，无法预测未来嘛。
如果你有更好的方法也可以在评论区告诉大家。
*以上内容为作者投稿，仅代表作者观点，不代表“港房研究所”平台意见。图像影音来自网络，本文由港房研究所原创，转载请联系港房研究所微信公众号（ID：fanginhk）。
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