在房地产行业的冬天,如何才能活下去?
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观点 / 刘润 主笔 / 蕉皮 责编 / 莹莹
这是刘润公众号的第1534篇原创文章
房地产行业,在中国已经高速发展了几十年。如今,似乎有下滑的迹象。
众所周知,有不少的房地产公司,开始躺平。甚至,还面临着爆雷的风险。
很多人说,房地产行业的“冬天”来了。这个冬天,要冻死很多企业。
但,真的是这样吗?
我们也看见,现在依然有楼盘销售一空,有公司在稳健经营,也有不少地产企业成功转型。
同样的“冬天”,不同的“结果”。有人忧愁,有人淡定。
为什么会这样?
刚好,我认识若缺科技的董事长胡炜。胡总和我说,作为一家同样从事房地产行业的公司,若缺没受太大的影响,活得还可以。
若缺科技在2021年12月31日,在浙江金华地区开了一个楼盘,叫山嘴头未来社区。首开就卖了13个亿,是整个金华的第一名。
于是,我向胡总请教,把这些问题抛给了他:
你对房地产行业有什么样的观察?那些忧愁的企业做错了什么?那些能淡定经营的企业又做对了什么?以及更重要的,在房地产行业的冬天,如何才能活下去,活得好?
胡总说,现在房地产行业的环境变了。但是在变化的环境里,还是有机会。
哦?能不能展开说说?
然后,胡总一点一点给我讲,我越听越觉得有道理,越听越觉得有道理。很有收获。
我今天也把这些收获,分享给你。
胡总说,首先我们要知道,房地产行业的大环境变了。
环境变了,也就是说,原来能赚钱的方法,现在可能行不通了。
过去每家房地产公司,都有自己赚钱的方法,但总体来说,就是这么三种:
靠能力赚钱、靠速度赚钱、靠胆量赚钱。
第一,靠能力赚钱,什么意思?
你有没有发现,一个楼盘,有时候地段差不多,但价格会有所差别。有的人一个平方卖1万,但是有的人就能卖1.3万、1.5万、甚至2万?为什么?
房子,其实也是一个“产品”。需要考虑房子的功能、体验、个性化。你的产品质量更高,服务更好,自然可以卖得更贵。
因此,销售的净利率也更高。
能把房子开发好,背后是一种真正的产品能力。这是靠能力赚钱。
第二,那什么是靠速度赚钱?
我们还是用楼盘来举例。一个楼盘,你会发现有些特别旺特别热,1个月就全部卖完了。但有的楼盘可能就特别冷,挂了1年才卖出去。
你知道1个月和1年,对于地产公司来说意味着什么吗?
意味着资金使用效率的不同。
1个月就卖完,那你能很快回笼资金,然后继续开发,继续销售。同样一笔钱,相当于1年用了12次。
但是,如果你1年才卖完,那同样一笔钱,1年其实才用了1次。
有的房地产公司,就是能用更快的速度把房子卖掉,用很快的周转率来保证自己的发展。这就是靠速度赚钱。
第三,靠胆量赚钱,又是什么?
这种赚钱的方式,可能你也听说过,就是加杠杆。
有很多房地产公司,开发一个项目时,其实是很少用到自己的资金的。
他们拿下一块地之后,直接去银行抵押借钱,然后项目开发到一定阶段,拿到预售许可,就赶紧卖一批房子,收回一些钱。
有了借来的钱,有了预收款,又继续去拿地,继续抵押,继续开发和预售。
这其实就是加了杠杆,借钱来经营。
显然,这种方法会放大收益,但也同样会加剧风险。
现在,环境变了。房地产行业被治理,有些赚钱的方法,就遭遇挑战。
那些靠胆量赚钱的企业,最容易出现风险。
资金链断裂,负债还不上,可能就爆雷崩盘了。这就是你新闻上常常看到的事情。
然后,整体的房地产行业有点冷,买家买房的速度也在下降,那些靠速度赚钱的企业,也受到了影响。
你看,三种赚钱的方法,一下子少了两个。
也就是说,以后真的要赚钱,几乎只能靠能力。回到本质,真正把房子这个产品做好。因为你的房子好,客户喜欢,所以你才能活下来。
所以像我们若缺自己,也一直在思考。我们之前比较谨慎,像我们的几个股东,都是做实业起家的,骨子里就比较保守稳健,有多大能力就做多少事。若缺独立开发的项目,没有任何负债,我们不举债不融资。
现在回过头看,也算是走对了。
既然走对了,就要继续走好,把手头的项目做好,真正把房子开发好。
房子是用来住的,那么我们就想,客户到底喜欢什么?他们想住在什么样的场景里?我们怎么样才能满足他们的需求?
年轻人喜欢喝咖啡、看书、听音乐,那能不能在住的地方创造这样的场景?老人要关注他们的身体和心情,怎么样能满足他们的健康需求,又能让他们串门聊天?小孩子注重学习,能不能在小区里安排自习室?
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最后的话
我也祝你能活下去。活得好。
花半秒钟就看透事物本质的人,
和花一辈子都看不清的人,
注定是截然不同的命运。
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