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知震荡市，REITs火了，正确打开姿势看这里！
文 | 图解金融
首发 |  图解金融（ID:visualfinance）
这阵子股市波动剧烈，很多人的资产跟着股市一起振，振得小心脏有点承受不来。
虽然不少人的投资初心可能只是想求个比货基多点的收益率。无奈当下处于无风险利率持续下行大趋势下，只能通过增加权益类比例来博收益。当然，附带效果也包括资产净值波动升高。
怎么办呢？不妨拨开重重市场迷雾，从更基础的投资理论中找找答案：通过降低投资组合中不同资产的相关性，能更有效地分散风险，进而降低组合的波动性。如果这个资产本身是优质资产，还能在降低风险的同时，增加预期收益。
理论看似很简单，但为什么过去境内普通投资者很难实现呢。一个很重要的原因是过去我们能投资的资产类别有限，此前多数普通投资者能买到的基金等理财产品，大多投向国内股债市。而那些投资范围更宽的私募，门槛高，普通投资者很难参与。至于那些大型优质固定资产项目，往往更与普通投资者无关。
2022年以来国内公募REITs与各类资产相关性；数据来源：wind，中信证券，截止2022-03-03
不过，这种局面随着公募REITs的出现，已经获得有效改善。目前公募REITs的底层资产主要为高速路、园区等优质基建项目，这让普通投资者能以基金份额的方式，分享这些项目的运营与资本增值收益。由于基础设施的收益分配情况受利率下行的影响较弱，此外和股市债市的相关性也很低，因此成为了资产配置的绝佳工具。
对REITS基本构架的来龙去脉，下图讲得就比较清楚了。
*图片来源：三折人生

如此吸引人的投资品种，自然受到市场追捧。公募REITs已经在国内运行了半年多，截至3月10日，首批已上市的9只国内公募REITs相比于认购价平均涨幅31.2%，相比于上市首日开盘价平均涨幅21.1%。
对于参与认购的投资者而言，基本上可以说是买到就是赚到。不过由于太过火爆，REITs在二级市场价格一度飙涨，溢价率升高，波动性也随之增大。所以，在二级市场买REITs，一定要仔细评估项目内在价值，好东西也要避免买贵了。所以REITs新品发行时在一级市场认购，能够更好分享相关投资机遇。
一只REITs的内在价值，该怎么算？按价值投资理论，一个企业（项目）的内在价值是未来现金流的贴现。那么未来现金流怎么算？对于非投资、财务专业人士而言，这个题目可能太难了。
不过，对认购新发REITs的投资者来说，解决方法就很简单了。只需定性地判断其底层项目，未来是否能产生充沛的现金流。至于估值，一只REITs在一级市场发行时，各方参与的专业机构已在讨价还价过程中，形成了一个比较合理的定价，投资者不需要再为估值费脑子了。
当然必须说明，这种简单方法仅在认购新产品时有效，产品在二级市场上市后，尤其较发行价涨幅较大的情况下，投资者还得自己深入研究。
最近一只新REITs即将发行，让我们通过该产品分析一下该怎么评价其底层资产的质量。
这只REITs新品就是华夏中国交建REIT，全称华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金。显然，其基础资产是收费高速公路。产品相关资料显示，这段收费高速是武深高速（武汉至深圳）中嘉鱼至通城段及其附属设施的经营权。那么其创造未来现金流的能力及确定性如何呢？
高速公路的主要收入来自于过路费，有流量才能有过路费。所以我们先看看这条路流量情况。
这段高速从2016年开始运营后，可以看出剔除疫情影响后，能充分体现基础设施项目较强的增长韧性。而在项目收入数据中，也能印证这个结论。下表显示了中交嘉通近3年经审计营业收入情况，考虑疫情因素后，可以看出收入稳健增长的特点。
内容来源：公开资料《<全国收费公路统计公报>解读》《<湖北省收费公路统计公报>读解》
其实从财务投资视角看，收费高速路优势很多。比如从壁垒角度说，投资规模大，回收周期长，进入壁垒高。从增长角度看，经济发展带动了交通量和通行费的长期增长。从运营角度看，还有广告位投放、服务区租赁等多渠道获取现金流收入。此外还有底层资产风险较低，可预期性强等特点。结合前期运行数据看，该项目无疑是优质的。
仔细研究了REITs产品构架的读者可能会注意到，一只REITs的发行涉及多个重要参与方：除了项目运营方，还有公募基金管理人、ABS(资产支持证券)的管理人。这些参与方的实力，也是REITs投资价值的重要参考。
下面我们来看看华夏中国交建REIT是由哪些机构打造的。
项目底层资产的运营方是中国交建全资控股的中交投资有限公司，中国交建是少数有全国性路产布局的企业之一，本次通过下属公司持有华夏中国交建REIT20%份额。截母公司中交集团更是超大型央企，2021年位列美国《财富》杂志世界500中第61位。
中国交建是我国最大的高速公路投资商、基建领域的排头兵，华夏中国交建REIT为中国交建旗下高速公路资产的唯一上市平台，具有极高战略价值，发展潜力巨大。
中国交建承建了港珠澳大桥、上海洋山港、长江口航道整治、京新高速、蒙内铁路等一大批技术难度高、社会影响大的超级工程。截至2021年6月末，中国交建已通车运营高速公路项目42个（包含参股项目），其中控股项目累积投资金额1,844.03亿元；在建特许经营权项目（未包含境外收购的特许经营项目）总投资概算3,701.07亿元，丰富的资产储备，可持续扩募优质资产。
美国ENR（《美国工程新闻纪录》）世界最大250家国际承包商排行榜
在产品结构中居于中层的ABS管理人，是中信证券行业头部券商。早在2014年，中信证券就发行了国内第一单类REITs产品——中信启航项目，为国内类REITs业务创建了交易架构标准。截至2021年6月末，中信证券作为计划管理人和销售机构发行的类REITs产品共20单，累计发行规模427.6亿元，占全市场总发行规模的25.32%，位列市场首位。
REITs投资者直接面对的，是公募基金管理人。投资者一定对华夏基金很熟悉了，截止2021年9月末，华夏基金管理规模超过1.6万亿，剔除货币基金后的管理规模超6400亿元，全行业排名第二。此外，华夏基金早在2015年就组建了专门的REITs团队，并与公司行业研究和信用分析团队一起分享不动产领域研究成果。自2014年至2020年6月，公司累计投资基础设施债权投资计划合计达110.53亿，基础资产类型涵盖交通运输、市政设施等多种基础设施类型。
上面三方的强强联合，将为华夏中国交建REIT未来的平稳运作，打下扎实基础。
最后，我们再对比看看华夏基金此前发售的一只底层资产同为收费高速路、ABS管理同为中信证券的REITs产品——华夏越秀高速REIT上市后的表现。该产品去年12月3日成立，认购价格7.1元；12月14日在二级市场上市交易，开盘价7.868，收于8.716，首日上涨22.76%；截至3月18日的最新收盘价格为8.623，较认购价上涨21.45%。
毫无疑问，从长期资产配置、优化组合风险的角度，公募REITs有显著优势，华夏中国交建REIT作为2022年首单公募REITs值得关注。
最新消息，华夏中国交建REIT（508018）将于2022年3月29日的9:00-15:00进行询价，询价区间为8.467元/份—10.067元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。该产品发售的基金份额总额为10亿份，初始战略配售基金份额数量为7.5亿份，网下发售的初始基金份额数量为1.75亿份，公众投资者认购的初始基金份额数量为0.75亿份，占发售份额总数的比例为7.5%。最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量将根据回拨情况（如有）确定。
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