上海楼市大面块是没有问题的，也是健康的，好过大部分城市
但是不代表问题可以被忽略
今天不妨来探讨下这个城市的楼市根基
我们对上海楼市好像一直都是比较乐观的，乐观到但凡有一点点利好的政策，好像市场就会有快速的反应
这是这么多年上海楼市积蓄的力量，一直维持着行业的有序发展
但是同样也有人问，2022年，今年这样的特殊场景，会对上海市场产生什么样的变化
确实，2022年的现在，让我们很多人都始料不及，也让这个城市狼狈不堪
城市里的各行各业都陷入泥潭需要解困
这当然也包括房地产本身
关于解封之后行业怎么发展大家一直有很多解读，有人说会报复性反弹，也有人说经济使得地产一蹶不振
不论怎么样，疫情一定会加速某些事情的发展快速的到来
我们当然有各种角度去解读这个城市，今天我试着和大家分享几个侧面，我对上海楼市未来需要面对的几个现状
01
所谓的根基，毫无疑问就是人口、购买力以及房价这三个维度
首先
我们都要意识到2022年和2020年的不同
大家如今的乐观，都是基于2020年的楼市趋势发展
2020年的春节，全国各地也经受了疫情的冲击
上海虽然不是最严重的，当然也受到了影响，开工时间相比较春节假期延后了一段时间
那时当下的楼市预期也是比较悲观的
但是伴随着正常复工，楼市的适当宽松，在2020年的下半年，上海楼市进入了快车道，一手二手房都有充分的回暖
那么2022年和2020年有什么不同
这个年份和2020年最大的不同就是，2022年是2020年之后的2022年
之所以有所谓的报复性反弹，第一是需求被抑制，第二是有充沛的购买力没有释放
2020年可以说是比较好的年份，在此之前并未有太大的经济冲击
而2022年最大的不同，它是2020年之后的第三年
换句话来说，经济已经难了三年了
整个经济环境，在这三年的时间，收入已经下滑到极点
个体收入的下滑，决定了楼市需求的反扑或许不会如愿
不仅如此，2020年的楼市也确实存在涨幅太凶的现象
经历过那一年的10-12月的朋友或许都知道，三个月的时间二手房的价格走势是多么的凶猛
如今的购买者，面对的是已经跳涨过的二手房市场，以及已经缩水后的个人收入
虽说买房核心购买力来自卖房，但是个人收入下降意味着购买信心的不足
这是整个楼市最深层也是最根本的问题，会一直像一支箭一样悬在我们的头顶
第二个问题是人口危机
上海微妙的地方，需要人，但又不能正儿八经的抢人
这是最微妙的
看着最近杭州、苏州、南京不论是口号还是楼市政策的信号，又开启了另一轮正儿八经的抢人计划
但是对于上海来说，因为长三角一体化的名号在，整座城的任务是上海带动周边
此时如果太光明正大的下场抢人，舆论上会承担很大的压力
二线城市的抢人成功毫无疑问就伴随着两个因素：房价上涨的资产增值动力以及广而告之的低门槛落户政策
这两件事现在的上海不能做
也没办法做
对于这个城市，政策有，但是要自己去找
临港的整个政策就是一个侧面输出
在临港不论是买房还是落户，整个对于外来人口的倾斜力度是不一样的
但正是因为没办法太高调的说，整个换来的场景并没有想象中的朝气蓬勃
上海在抢人大战中失去了两个重要抓手
第三是关于楼市本身
不知道各位意识到没有，上海的一手房和二手房已经分层，逐渐变成了两个独立市场
一手房背后是积分驱动的房源分配，二手房背后是交易自有贷款限制的需求分配
需求没办法流通，也会造成每个模块的抗对冲性的下降

02
但是这三件事的背后，影响没办法彻底解决的楼市本身，又是什么
对于上海楼市的调控，本身就有一个默契趋势
就是楼市可以热，但是房价不能热
什么意思，成交可以活跃，但是不能有太过明显房价上涨的预期
我们用这个逻辑去看上海的各个楼市政策
为什么一手房的预售证是管控的；
为什么很多二手房源可以成交但没办法展示；
为什么一手房要集中供应整体出让；
为什么二手房的贷款不是根据市值而是根据三价取低；
为什么2020年下半年的行情走了半年就停了
背后其实就是预期
成交量火热可以，但是对于房价的未来预期，不能太过于明显
这样的调控逻辑驱动了上海楼市最近五年
但是现在这个城市面对的是
经过了2个月的抗疫，城市收入下滑，开支明显，未来急需回血的状态
所以现在摆在面前的是
这个城市太需要房地产，但是又不能太过明显的看出需要房地产
但是在另外一个层面，因为二手房是一个流动性市场
如果成交过于火热，那么通过卖房换房的需求势必会推高一些需求从而推高房价
这个理论可能当然也是客观存在
所以怎么保持成交热度但又让房价不会失控
这两件事也同样摆在当下管理者的面前
这个城市的楼市调控本质上就在一条非常窄的边界上去寻找和突破
这也是这个城市管理难的地方
我知道我们的内容会有一些领导日常都在关注，今天也斗胆提供一些建议，对于这个城市的楼市发展
我的诉求也是一样，希望上海楼市好，但也不希望房价失控
03
有几点建议和大家分享
1、真正意义上加大土地供应，只有土地成本可控，房地产市场才有真正的活力可言
上海有着全国最严苛的土地市场规则
所有的进入者都有着非常严格的资金审核和资格审核
这某种程度上造成现在房企面孔单一的现状
另外高精尖的定价逻辑，几乎让开发商没什么太多的利润，这也降低了他们拿太多地的机会
建议增加土地供应，适当的降低土地楼板价，把利润让给开发商，让他们加速上海房产供应
2、五大新城进入抢人节奏，真正意义上放低外地人买房门槛
上海针对外地人五年且已婚的政策出台多年有他的意义，但也很多无奈
买房放松的政策可以适度在五大新城内落地
五年和已婚我认为可以选择其一进行放松
不论谁三年+已婚还是五年未婚也可买，这样的政策对于很多想要来上海奋斗的年轻人是一个极大的善意
3、调整普通住房的认定标准
是的，虽然上海每隔一段时间都会调整普通住房的标准，但是我不得不说这个价格制定标准严重脱离事实
这也导致了虽然名义上在上海二套可以五成贷款，但是几乎九成的用户都只能七成买房
这对于置换来说是重大的影响，也跟不上真实需求
强烈建议疫情结束后对这一部分定价进行再次调整
4、购房启动减税、返税以及各种抵税制度
疫情下大家都看到为了恢复经济，上海主力推进的就是针对各个企业的税费减免政策
我认为现在买房也应该如此
要让买房人也应该能够享受到税费减免的政策，关于所得税关于增值税，都是可以制定政策去减免和抵扣的
上海还有每年要交的房产税，这个我建议可以延期取消滞纳金
对于现在的楼市而言，之所以大家压力这么大，除了整体的首付比例越来越高之外，现在的购房者还需要应对大量的税费成本
而这些更加没有信贷支持，全部来自一次性现金
这部分压力也让很多需求都选择放弃
对于楼市而言，如果不想引入杠杆造成行业泡沫，那么最好的办法就是减免税费成本用来恢复信心
一手房是上海财政收入的重要信号，但是二手房是上海楼市稳定的基石
04
我们都知道，房地产也好，经济也好，能够发展需要的是信心
但是大家不要忘了，信心的来源是基于过去的行业信用，只有对于机制的信任才会产生足够的信心
所以我希望未来上海楼市不论出台什么政策
第一可以持续一段时间，不能半年之后就全盘收回，第二希望也可以广而告之
我印象中2015年-2017年这段时间，经常会在五一十一的某一天听到一些官方政策发布的场景，好像真的好久都没见了
如今还在买房的人，都是对上海无比热爱无比信任的群体，要珍惜要善待
以上为正文，来自真叫卢俊
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