新租赁准则发生的变化:
1.取消承租人经营租赁和融资租赁分类;
2.除短期租赁和低价值资产租赁除外,确认使用权资产和租赁负债;
3.短期租赁(12个月以内)和低价值租赁与原租赁准则中经营租赁处理方法基本一致。
 案例:办公楼租赁信息简述 
承租人:甲公司 出租人:乙公司
租赁地址:(办公写字楼)A大厦18层 租赁面积:3000平米
租期:2021年10月1日至2024年12月31日 免租期:3个月(2021年免租金)
月租金:40万,合计租金1440万。
支付方式:按季度预付。支付日期:每季度首日。(首次支付日期2022年1月1日)
押金条款:签订合同支付押金100万,租赁结束归还给甲公司。
其他支出:租赁补偿款30万(给原租户),租金交易佣金(给中介)10万。
其他信息:甲公司无法确定租赁内含利率,增量借款季度利率1%。
承租人甲公司的会计处理如下:(为简化处理,假设不考虑相关税费影响。)
1、计算租赁负债、使用权资产、未确认融资费用。
① :计算租赁负债、现值、未确认融资费用
12期(季度)租赁付款额=1440(万元)
租赁付款额的现值=120×(P/A,1%,12)=1350(万元)
未确认融资费用=1440 —  1350 = 90(万元)

手算折现公式
第一季度不折现
第二季度现值 = 120(季度费用)÷(1+1%)=118.81
第三季度现值 = 120 ÷ (1+1%)^²= 117.65
第四季度现值 = 120 ÷ (1+1%)^3=
......
②、使用权资产计算过程:
使用权资产=租赁负债+初始直接费用=1350+30+10=1390(万元)
使用权资产的核算
   使用权资产,是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利,不是只被租赁资产本身。包括租赁负债的现值、取得资产的成本(中介费、原住户搬离补偿等)及租赁结束后的复原成本。但不包括租赁后的装修费用。
使用权资产 = 租赁负债(现值) + 预付租赁付款额 - 已享受的租赁激励 + 初始直接费用 + 预计将发生的拆卸及移除、复原或恢复成本
2、合同签订日的会计分录(2021年10月1日)
借:使用权资产 1390万元
       租赁负债——未确认融资费用 90万元
贷:租赁负债——租赁付款额 1440万元
       银行存款 40万元
3、后续计量
①、使用权资产折旧
借:管理费用——租赁费 35.6万元
贷:使用权资产累计折旧 35.6万元
  使用权资产的折旧与固定资产折旧相同。一般采用直线折旧法,残值率为零。
  每期折旧=资产总值 ÷ 使用总月数
              =1390万元 ÷ 39月= 35.6 万元
②、第一季度每月的融资费用分配
借:财务费用 4.5 万元
贷:租赁负债——未确认融资费用 4.5万元
每月融资成本的分摊
每期的财务费用按照,按摊余成本×实际利率 ÷ 摊销期数
其中摊余成本=使用权资产 —( 已支付费用 — 已计提的财务费用)
实际利率 = 1%
单季度摊销期数 3个月。
每月财务费用=(1390 — (40-0)) ×1%÷3=4.5
4、支付租金(2022年1月1日第一次支付)
借:租赁负债——租赁付款额 120万元
贷:银行存款 120万元

PS:财务费用的计提,一般在第一次支付租金时计算。可以按月分摊,也可以按支付租金的次数计提,但不能跨年。
5、第二季度及以后的计量
① 使用权资产折旧(每月)
借:管理费用——租赁费 35.6万元
贷:使用权资产累计折旧 35.6万元
② 未确
 借:财务费用 4.15
 贷:租赁负债——未确认融资费用 4.15万元
 PS:计算公式如上。
 (1390 — (120+40-4.5×3)) ×1%÷3
   120为已支付费用—租金,40为已支付费用—其他杂费,4.5 ×3为已计提财务费用。
后续分配未确认融资费用依然按照此公式计算即可。
③、缴纳第二季度房租分录
借:租赁负债——租赁付款额 120万元
贷:银行存款 120万元
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