世纪金源服务港交所IPO：业务高度依赖关联公司，第三方开拓压力大

作者：冬音

出品：洞察IPO

近日，在前一份招股书失效还不到一周的时间，世纪金源服务集团有限公司（简称“世纪金源服务”）第二次向港交所递交招股书。

世纪金源服务是中国大型物业综合服务的营运商，拥有29年的综合物业管理服务经验。根据中国物业管理协会和上海易居房地产研究院联合组织的2020 物业服务企业综合实力测评，世纪金源服务位列2020年中国物业服务企业综合实力500强第18位。

令人关注的是，世纪金源服务这些成绩的取得高度依赖于关联公司世纪金源集团，数据显示，截至2018年、2019年和2020年12月31日以及2021年4月30日，世纪金源服务在管建筑面积的91%、75.1%、74.3%和68.6%来自于世纪金源集团所开发的物业。即便比例逐步下降，公司最大的业务来源依然还是世纪金源集团。

与此同时，公司通过第三方开拓的业务毛利率较低，无法与世纪金源集团提供的“优质”物业相比，再加上房地产行业的调控还在进行中，世纪金源服务的发展前景充满未知数。

高毛利业务依赖关联公司

招股书显示，2018年、2019年和2020年，中国百强物业服务企业中前十大公司的平均毛利润率分别为23.4%、22.2%和23.7%，同期，世纪金源服务的毛利润率分别为32.1%、31.8%和35.5%，远高于同业。

世纪金源服务高毛利率的背后是其业务高度依赖于关联公司世纪金源集团。世纪金源服务由黄涛和黄世荧兄弟拥有，他们同样也是世纪金源集团的实际控制人。世纪金源集团成立于1991年，主要从事房地产开发、大型购物中心、星级大饭店及文旅、医养大健康、教育业务，自成立至今已13度荣登中国企业500强排行榜。

服务世纪金源集团的物业数量和质量决定了公司的毛利率高低。数据显示，2020年，公司华北物业管理服务的毛利率为36%，比2019年的28.9%增加了7.1个百分点。其主要原因就是2020年公司承接了由世纪金源集团开发的北京购物中心项目，且北京购物中心的毛利率相对较高所致。

各地业务毛利率构成表

数据来源：招股说明书

一旦世纪金源服务失去了关联公司的“庇护”，其毛利率立马下降。

2020年，公司华东物业管理服务的毛利率较2019年有所减少，主要就是由于在该区域拥有更多由独立第三方物业开发商所开发的项目，且该类项目的毛利率相对较低所致。

数据显示，2018年、2019年和2020年，世纪金源服务来自独立第三方物业开放商的业务毛利率分别为14.8%、25.1%、27.2%，与上述同期中国百强物业服务企业中前十大公司的平均毛利润率相比，并没有突出之处。而同期服务于世纪金源集团的开发物业的毛利率分别高达32.3%、32.2%和36.1%。

所服务物业开发商结构图

图片来源：招股说明书

招股书显示，公司大部分物业管理收入也来自于服务世纪金源集团所开发的物业。

2018年、2019年和2020年以及截至2020年和2021年4月30日止的四个月，向世纪金源集团所开发的物业提供物业管理服务所产生的收入分别占物业管理服务总收入的97.6%、89.3%、83.2%、82.9%和84.6%。

公司表示，1993年5月起，就与世纪金源集团保持良好且持续的业务关系。

未来发展前景存疑

3年派息超14亿

世纪金源服务依赖于世纪金源集团开发的物业，但这并不能保证未来依然如此。

公司在招股书中也表示，由于无法控制世纪金源集团的业务策略，亦不能控制可能会影响其业务营运的宏观经济或其他因素，因此世纪金源集团的运营或其开发新物业的能力若出现任何不利发展，均可能影响从其获得新物业管理服务合同的能力。

事实上，近3年来，来自关联方世纪金源的规模及收入增长缓慢。2018年末到2020年末，来自关联方世纪金源的在管建筑面积年复合增长率仅5%；2018年到2020年，与世纪金源集团有关的物业管理收入年复合增长率仅12.4%。

同时，公司也不能保证提供的服务能达到令人满意的水平，令相关业主选择订立后续物业管理服务合同，或合同到期时获得重续。

2018年、2019年和2020年以及截至2020年和2021年4月30日止四个月，公司的物业管理服务合同续约率分别为 100%、99.6%、97.2%、99.2%和96.7%。

尽管续约率还很高，但已经出现了下降趋势。大量物业管理服务合同若终止或不重续可能会对公司的物业管理服务收入造成重大不利影响。

在计划里，公司希望通过扩展与第三方的业务营运和提供予第三方的服务，达致进一步的内生增长，同时物色可补足业务模式和有助扩大业务覆盖范围和增加市场份额的战略投资和收购机会，借以减少对世纪金源集团的依赖。

而当公司面向独立第三方物业的竞争的时候，其压力大增。以往公司有关由世纪金源集团开发的物业的中标率为100%，但由独立第三方物业开发商开发的物业而言，中标就没有那么容易了。

数据显示，2018年、2019年和2020年以及截至2021年4月30日止四个月的中标率分别为46.9%、58.8%、64.6%和60%。截至2021年5月31日止五个月，公司有关由世纪金源集团开发的物业及由独立第三方物业开发商开发的物业的中标率分别为100%和67.6%。

未来五年内，公司还计划将业务的地理覆盖范围扩展到全国，并通过快速城市化带来的机遇，在人口较密集及消费能力较强的地区加强业务。但面对房地产调控政策带来的各种效应以及相对充分的物业管理竞争态势，世纪金源服务要进入陌生的市场并不容易。

在此背景下，世纪金源服务的运营实体却从不吝啬其对股东的派息。

据招股书披露，世纪金源服务并无派付任何股息，但运营实体世纪生活物业集团分别于2018年-2020年向当时的股东派付9亿元、2.9亿元和2.3亿元，三年共派息高达14.2亿元。而世纪金源服务同期年内利润仅有2.18亿元、1.81亿元和2.49亿元，三年总计6.48亿元，不及其派息金额的一半。

财务数据表

图片来源：招股说明书