最近越来越多的楼市政策出台
但是对于楼市回暖来说，真正降低购房门槛，最直接的就是降首付
这主要是因为房价是很难大幅度降低的，很多城市有出台过限跌令，避免房价下降太快引起楼市震荡
只有降首付，对于刚需来说才是降门槛，让更多原本没有能力上车的人有机会上车
这才是真金白银的放松
01
越来越多的城市开始降低首付门槛了
据不完全统计，现在已经有20多个城市降低了首付比例，并且很多都降低到了最低的底线
我们仔细看看就发现，在这些城市里，虽然有二线城市，比如南宁、石家庄、重庆等，但更多的则是以三四线城市为主
早在今年2月开始，这些三四线城市就出台了降首付政策了，只是没有引起太多的注意
原因在于，今年楼市宽松政策出台得太多，以至于除重点城市外，其他城市再宽松的政策，也变得不那么引人注目
直到二线城市纷纷也降低了首付比例，我们这才发现，原来有这么多城市悄悄地降低了首付比例
我们仔细看一下这些降低首付的城市，会发现即使都在降首付，它们的侧重点也有一些不同
有一些城市，只降低了首套房的首付比例
降低首套房比例的城市，以三四线为主，并逐渐往二线城市扩散。比如连云港、石家庄等等
它们都是将首套房的首付比例降至了
最低限制2成，将门槛降到底
出台这个政策的意图非常明显，是为了降低本地刚需客户购房的门槛，让更多人上车，从而降低库存
（来源：财联社）
除此之外，作为唯一降低了首套房首付比例的省会城市石家庄，它的情况有些特殊
省会城市将首付门槛降低，除了吸引本地刚需客外，还可以吸纳全省的人口前来购房，更进一步消化库存
有一些城市，没有对首套房下手，仅仅是
降低了二套房的首付比例
降低二套房首付比例的城市，是以三四线城市为主、一些楼市较为疲软的二线也有跟上
它们的首付比例降低程度没有首套房政策那么统一，有的降低为3成，有的降低为2成

之所以出台二套房首付比例降低的政策，是为了
进一步挖掘本地改善客的需求
这一点，我们在之前文章中提到过，房子正在越来越多卖给有房子的人，这主要是因为这些城市对人口的吸引能力较弱，只能让原本已经有房的本地住户进行置换购房
将首付款门槛降低，能够让这些改善客户趁此机会上车，尤其是常州这种大幅度将六成降低为三成的城市，能够增加出不少需求
而在这其中，二线城市虽然出台了降低二套房首付比例的政策，但目前看来力度比起三四线要小一些
（来源：南宁公积金管理中心）

比如南宁，它出台的仅仅是使用公积金贷款的二套房，非商贷，整体力度较小，范围也比较窄
力度最大的，要属一些
将首套房、二套房首付比例通通降低
的城市

这些城市均是将首套房、二套房的首付比例降低到了最低，是希望对楼市进行全方位的刺激，就仿佛在冲着购房者说：别管你买首套还是二套了，赶紧来看看吧
（来源：银川发布）

而且这些城市，不仅仅是出台了降低首付比例的政策，比如银川还废止了之前的限购政策
可以说是不遗余力的将购房门槛降到最低，尽最大可能去库存


还有一些比较容易忽略的城市，它们并非是直接出台首套房、二套房的降低首付比例的政策。
而是
将还清贷款的购房者，再次购房时按照首套房来计算、或者降低再购房时的首付比例
这其实同样也是降低了二套房首付比例的政策
比如镇江、郑州、重庆，都是按照结清房贷来计算第二套房的首付比例，这同样也是为了降低购房、换房的门槛
不少改善客户之所以不换房，其实是因为换房成本太高。
比如上海这样的城市，换房直接从三成首付变成七成，如果能有这种结清贷款的政策，会释放出不少购买力
除了上述这些政策外，还有一些个别城市的政策，多是公积金等政策，比如洛阳二手房公积金贷款最低首付比例统一为20%
看看上述多个城市出台的降首付政策
我们发现降首付，已经成为了越来越多城市楼市政策的标配，并且从三四线渐渐蔓延到了二线城市
02
个别城市还出现变相“0首付”
既然已经开始降首付了，那么未来会不会出现比2成首付还要低，甚至0首付的情况，其实我们从一些个别城市的楼盘中能看出一些迹象
（来源：南宁某楼市宣传）

个别城市的个别楼盘已经出现了“0首付”现象
先别激动，这不是当地政府作出的政策，而是开发商借着目前各地轰轰烈烈的降首付，来做的一个
营销噱头
“0首付”的促销方式，套路主要有两个形式
第一种，开发商先帮你垫首付，然后购房者分期还
让你在一定时间内返还，比如一年后再付款或者是分期付款，并非是真正的不用付首付了
所以，别真以为开发商做福利不赚钱了，这是不可能的，就是营销手段而已，只是初期看上去促销力度大而已
另一种，有些开发商帮助购房者来进行首付融资
比如找一些小额信贷公司，然后就变成了购房者和信贷公司之间的借贷关系
这种方式需要特别注意，因为一旦和这些信贷公司产生借贷关系，很有可能无法申请房贷，影响自己的信誉情况
最后一种，有些开发商通过返现的方式，来做成“0首付”
有一些开发商是想要降价出清房子，但是由于备案价的限制，不能明面降价，只好通过返还钱的方式让利，来吸引客户购买
这其实就是变相的将首付降低，并趋近于0
无论哪一种“0首付”方式，都是一些开发商为了尽快卖房所搞的噱头而已，实际上首付并不是零
特别需要警惕的是，无论开发商垫付还是找小额贷款公司融资，都属于违规行为
“0首付”代表着开发商绕过金融贷款监管和审核环节，让不符合要求的购房者来买房，属于违法行为，如果银行帮助开发商达成这一行为，银行同样违规

这也让购房者承担了一定的金融风险，要千万注意
目前我们遵循的2016年国家实施的差别化住房信贷政策，政策不支持低于2成或者0首付买房
大家要注意，所有的零首付，其实都只是开发商去库存营销的噱头，而并非是政策行为
03
现在，降首付+降利率同时出现
意味着一个最为宽松的信号，这是对刚需来说买房最友好的时间
为什么说降低首付才是真正的放松，我们来想一个简单的道理
（来源：财联社）
无论是降低利率，扩大限购名额，都是增加了购买人群，这些人，本身肯定是有足够金钱来负担起购房的
只是他们可能之前因为限购、限售被阻拦住了。这是那些放松程度较轻的政策针对的人群，有充足购买力的人群
之前我们提过，很多地区的放松政策，是让有房子的人去买房，就是基于这个原因
而真正力度大的楼市政策，其实是让那些无力购房的人，能够买得起房
这就是降低首付比例与其他放松政策有所不同的地方——它是真正给没有足够钱的人降低了不小的门槛
再加上，全国层面的利率的同步降低
对买房来说，信贷迎来了前所未有的宽松时刻，从上层开始就在降低利率，各地的利率更是一再降低
（来源：财联社）
我们回顾一下历史，从历史上就能看出降低首付对楼市的刺激作用有多大

上一轮同样的信贷宽松期，还是在2015年
（来源：政府官网）
在2015年，由央行、住建部、银行监委会共同出台了一些住房信贷宽松的通知，其中内含首付比例降低的一面
（来源：2015年通知详情）
其中，公积金贷款方面将首套房最低首付比例降低到了2成，二套房最低首付比例降低到了3成，商业贷款的二套房也进行了一定降低
那一次是全国层面上的信贷宽松刺激，直接将各地库存难的问题解决掉了，2015年迎来了楼市的高峰期，并且持续了比较久的时间
很明显，降低首付是一个最快能够刺激楼市的政策
当和低利率同时出现的时候，可以说买房是来到了最容易上车的时刻了
我们可以期待下未来更多的城市出台降首付的政策，尤其是此次受到疫情影响比较大的上海
上海如果降首付，一定是从二套开始，二套的七成首付，让不少人买房只能一步到位，换不起房
未来上海会不会也跟着降低首付门槛，让更多人上车?
04
但同样我们要注意的是，降首付等于加杠杆
用少数钱来撬动购房，在现在环境下，未必能取得很好的效果

毕竟现在和2015年的环境有一些不一样，当时的刚需很多，经济整体环境较好
疫情之下，很多人更注重自己的现金流，对未来收入也会比较没有信心，普遍来说大家现在比较保守
这一次的降低首付，与2015年相比究竟效果如何，还要有待后续观察
以上为正文，来自初晓
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