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口述 | Sunny老师
资深
Mobile Home Park投资人,投资
移动屋营区十多年,拥有并管理多个移动屋营区,设计开发了MHP专属云端管理软件。Sunny老师的投资历程请看
码农过了吃青春饭的年纪,未来的路怎么走?

最近先是币市,接着是美股大跌,听说有些朋友的资产直接缩水,高达80%的都有。大家都很担心接下来就要轮到房地产了,知道我做地产投资的朋友也会关心地问我,“担不担心?”。


其实,我是专门投资
Mobile Home Park(移动屋营区)
的,这种地产类型的特点就是
风险较小,不受大势的影响,因为就算经济危机了,很多公寓、独栋住宅的租客因为付不起房租,更有可能搬到租金较便宜的Mobile Home Park(移动屋营区),所以这个投资回报相当稳定


而且投资门槛比起其他商业地产来说要低,普通的投资人都可以入手,但是却没有很多人知道,所以竞争也少些。


几周前我刚在Kijiji二手网站上买到了一个Mobile Home Park(移动屋营区)。
以前我只是在二手网站上买过mobile home(移动屋),比如Kijiji,Cragslist,我曾经用500块钱在那上面买了个mobile home,简单装修升级后,最后以15,000块卖出。
但这次却能买到Mobile Home Park(MHP)移动屋营地(物业),很让我惊喜。

一般来说,Mobile Home Park就是一只下金蛋的鸡
收入很稳定,这么好的物业通常情况下业主不会撒手,这也是市场上不容易找到合适项目的原因。

那这个业主为什么要卖呢?
我就感兴趣,于是去查MS number,找到了listing agent,直接联系收集信息。
原来这个业主是个金矿的矿主,很有钱。他自己就住在河对面的豪宅,和这个Mobile Park中间就隔了一条河。图中箭头标的地方就是他的豪宅。
当初买这个Mobile Home Park,就是为了保持对面的河岸的树木和景观。
 体会到了什么是有钱任性,对不对?
现在他年纪大了,想要到一个海岛上去退休,于是决定卖掉自己的豪宅,这个Park也就失去它存在的价值了,所以也准备卖掉了。
这个Park(营地)是去年6月22号挂出来的,最初的价格是899,000。我看到信息联系上agent是去年11月,当时他说价格已经降到799,000了。
Agent说这是一个可以容纳22个PAD的Park,但其中10个PAD是空置的,上面没有mobile home。除此之外,还包括一个1700尺的 house,一个Park自带的mobil home,以及一个2100多尺的有顶的存储空间。这些都是我觉得将来是可以增加租金收益的部分,我感觉这个物业很有升级改造增加价值的潜力。
当时卖家提供的月租金收入数据将近6500元,我先直接用1%法则来预设我的心理价位,65万的基数去洽谈。
1%法则就是指月租金的收入是房屋售价的1%。一般能满足1%法则的物业,产生正现金流的概率就非常高
我去看了现场情况,和Agent说的基本一致,22个PAD现在只放了12个,空了10个。
来回email沟通获取信息十几个来回,Agent说,和业主owner说了,业主不接受我65万的offer。
我一直都存在一个疑问,看上去这么好的一个物业,而且是Mobil Home Park,一般市场上都是一物难求为什么这个物业6月22号挂出来,到我11月初看到这期间将近5个月的时间,却一直没有接到Offer呢?
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我觉得必须搞清楚这个问题,才能真正放心去拿下。
根据我和Agent沟通和已有的材料,主要有下面三个原因:
  • 一是空置率高,这个Park里有10个空的PAD;
  • 二是从财务报表看,这个Park的年收入只有3.6万,cap rate比较低只有4点多;
  • 三是这三年租金收入在逐年降低;
这些数据表明这个Park经营状况不好,也许很多人了解到这些信息后就没兴趣下手了,或者也不确定其中有什么猫腻,所以不敢下手。
所以,对我来说,当务之急就是搞清楚其中的原因。
我先按项目的地址查了邮政编码,直接和当地的相关政府部门联系。
一查发现,这块土地的性质zoning code是农地,不是Mobile Park!
但政府的规划人员明确告诉我这块地属于没有最后确认的土地,意思是作为Mobile Park正常运营是没有问题的。
但是,划重点的事来了,规划人员明确告诉我,按照政府规定的容量限制,这块地只能再装6个mobile home,而不是Agent说的12个!!!
所以说,重要的信息一定要自己去调查,去当地政府调查了解,是最直接准确的方式!
调查之后我终于搞明白为什么这两年财务数据不好了。
通过现场和其他渠道调查了解到,主要是因为这个Park这几年做了一些大的设备升级。
凑巧我自己营地的管理人有个朋友就住在那个Park,我获悉这几年那里的水管系统出了问题,用水供不上,住客一直在和owner打官司。
所以业主没办法,花了十几万升级更换了全新的供水系统,全新的商用级压力罐和水管。我自己去现场看了也确实是如此。
上水系统是最费钱的, 但这对于作为卖家的我来说,是个利好消息,如果拿下这个项目,接下来几十年就不用再花钱在供水系统了。
最后,我对于这个物业所在的市场,很熟悉,因为我也有Mobile Park的物业在这附近。
而且这个项目对面有2个200多个PAD的mobile home Park,住户都是满的,所以,入住率低应该是疏于管理,而不是市场需求问题。
调查完这些,我对未知的疑虑消除了,因为我自己有管理MHP的能力,而且有空的PAD,对我来说就是未来增加价值的机会。
尽职调查完毕,我觉得一定要拿下这个物业。


最后这个物业贷款时评估价格是72.5万,比我买的价格还高出了7.5万,我是如何以65万的价格谈下这个deal的?
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我会分享投资Mobile Home Park如何做尽职调查,查找各种信息,如何和卖家谈判才能以最优的价格顺利地拿下心仪的物业。

感兴趣的朋友,请扫海报中的二维码,进行咨询。
主编 | 三日匠
排版 | 陈西瓜

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