邀请加入“Alpha爱国读者交流群”,加微信“hedgefundfolk”
申请注明“城市+行业+昵称",否则不予通过。
作 者 | 天风宏观宋雪涛
从过去两个月来看,不管有没有疫情影响,放松“四限”大概率能对房价环比回升起作用;在没有疫情封控的情况下,放松“四限”后地产销售同比回升的概率较大。如果下半年常态化核酸检测和快速流调能够降低疫情封控的概率,房价环比转正和销售面积同比回升值得期待。如果销售在年中前后企稳,叠加供给侧纾困,房地产投资增速也有望在下半年企稳,这对今年经济稳增长和市场信心重建的意义非凡。
疫情之外,房地产是今年经济的另一个关键问题。
之所以关键,有三个具体原因。
原因之一,房地产政策已经明显实质性放松了。
本轮房地产放松经历了三个阶段。
第一阶段是金融信贷政策放松,时间节点在去年9月。我们去年9月22日提示《房地产投资下行才刚开始,关注短期政策底的可能性》,9月底房地产金融工作座谈会召开,提出“两个维护”,即维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。
第二阶段是自下而上自主放松,时间节点在今年3月。我们3月1日提出《房地产放松的大河与小溪》,3月开始以郑州为代表的二三线城市,先后突破四限政策(限购/限贷/限售/限价),尤其是限购限贷政策的密集调整,代表本轮地产放松进入了地方自下而上全面宽松的第二阶段。
第三阶段是自上而下支持放松,时间节点在今年4月。4月29日的政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求”,给予了地方更大的因城施策空间,之后杭州等新一线城市跟进,放松“四限”的城市能级和政策尺度进一步上升。
原因之二,房地产对经济至关重要。
房地产在上海疫情之前就已经出现了供给侧“去杠杆”和需求侧“硬着陆”的迹象,成为拖累经济增速和信用扩张的主要内因。房地产稳不稳得住,对经济是至关重要的问题。房地产投资完成额达到名义GDP总量的13.5%,再考虑到房地产对服务业、后周期消费相关的衍生带动,占比超过20%。
今年1-4月房地产开发投资同比增长-2.7%,新开工面积同比增长-26.3%,我国自1999年进入商品房时代以来,除了2020年疫情的短暂冲击时期之外,中国房地产开发投资增速从未出现过负增长。考虑到销售尚未企稳,当前房地产投资增速不仅是历史最低,而且预计将续创新低。今年以来,房地产投资增速从2021年的高位回落超过了10%,按照20%的传导弹性,对经济增速的拖累达到2%左右。
原因之三,在地产大周期转变和疫情冲击之下,对政策效果不足的担忧越来越多。
我们正处于自1998年房改以来从未出现过的周期位置上。
本轮房市需求的下行压力是前所未有的,是更低的人口周期、更大的城市差距,叠加了更弱的涨价预期。房地产总需求见顶已经是大势所趋,这是由人口周期和城镇化水平决定的,刺激政策能在多长时间和多大程度上改善需求存在不确定性,疫情反复冲击居民收入和预期又带来了新的不确定性。
房住不炒的背景下,购房者对投资住宅回报的长期预期已经发生改变,地产销售面积回不到过去;房企去杠杆的背景下,开发商对商业开发的毛利率水平的长期预期也发生改变,地产开发投资的杠杆率和周转率回不到过去。根据央行数据,今年1季度房地产开发贷款余额同比增长仅1.1%,2月和4月的新增居民中长期贷款历史上首次负增长,房企和居民都进入了去杠杆时代。
3月以来,越来越多的二线城市先后放松了“四限”政策中的一部分。但现实情况是,尽管3月以来越来越多城市自发放松地产限制政策,但地产销售受到了疫情的冲击,数据还在继续走弱。
因此,要观察地产放松是否有用,还要区分疫情封控的影响。
我们把全国城市按照“放松地产四限政策”和“出现疫情封控”分成上述三个样本。对比这三个样本,我们发现:
不管有没有疫情封控的影响,放松“四限”大概率能对房价环比回升起到一些作用。在没有疫情封控影响的情况下,放松“四限”后地产销售同比回升的概率较大。因此,如果下半年通过常态化核酸检测和流调追踪能够降低出现疫情封控的概率,房价环比增速转正和房地产销售面积同比增速回升还是值得我们期待。
按照历史规律,如果后续观察到销售数据在年中前后企稳,叠加供给侧纾困政策,房地产投资增速也有望在今年下半年企稳,这对于今年经济稳增长和市场信心重建的意义非凡。
(天风医药研究和地产研究对本文数据亦有贡献)

房地产政策还有哪些放松空间?

 池光胜团队 债券池

未来政策有哪些放松的空间
首先,政策基调上,“房住不炒”的政策导向没有发生改变。疫情发生以来,尽管地方政策微调不断,中央层面多次强调“房住不炒”。2月14日,央行就调整MPA考核指标传闻回应称,“将坚持‘房住不炒’的定位,按照因城施策的基本原则,落实房地产长效管理调控机制,统筹做好房地产金融调控,促进房地产市场平稳健康发展”;2月19日,央行货币政策执行报告重申“房住不炒”,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”;2月25日,银保监会在媒体通气会上表示,“房地产金融政策目前没有调整和改变”。同时,2月21日的政治局会议多次强调“精准”发力,意味着政策只会在坚守既定主基调下进行“精准施策”,无意通过“大水漫灌”刺激经济,“房住不炒”的底线不会改变。
第二,“房住不炒”硬约束下,“全面因城施策”是政策的主要方向。2019年12月12日中央经济工作会议将“因城施策”升级为“全面落实因城施策”,意味着中央考核、地方自主调控的“长效管理机制”模式仍然不变,后续随着市场下行压力加大,地方政策微调有望增多,政策放松或进入“第三阶段”,需求端政策放松可能进一步深化。
2月24日,浙商银行下调不限购城市首套首付比例至20%,商业性住房贷款“限贷”首度松动,随后邮储银行也将杭州临安部分楼盘首套首付比例下调至20%。政策放松向第三阶段过渡的信号初现。
“全面落实因城施策”下,第三阶段政策演化可能有哪些特点?
(1)从区域来看,非限购城市政策先行微调,后续可能向高能级城市延伸。在人口向核心城市集聚的背景下,多数非限购城市市场趋于下行,而返乡置业需求的折损将强化下行趋势,地方政府面临财政“缩水”和经济下行的双重压力,进行调控松绑的意愿更强,同时非限购城市所受的政策约束也更少,因此会先行进行政策微调,后续逐步过度到高能级城市。
2)从政策方向来看,我们在2019年12月发布的报告房地产距离“政策底”还有多远?中分析,当前部分城市过严的调控政策不利于改善型需求的释放,同时,部分政策属于房价快速上涨期出台的临时性政策,随着房价涨幅回归理性,存在调整的空间。疫情冲击增加了政策调整的必要性和可能性。
①改善型购房需求的放松,当前核心城市的购房主力或从“刚需”转为“改需”,但核心一二线城市的二套房首付比例较高,部分城市达到70%甚至80%,二套房认定标准也较严格,多数为“认房认贷”。如果长期实行,可能会对核心城市的改善购房需求构成抑制,未来这部分需求仍然需要释放。
②临时性调控政策的调整,部分调控政策在房价快速上涨时期出台,起到抑制市场短期风险的作用,随着市场回归平稳,在部分城市,这类临时性政策存在调整的可能性,如限售政策等。
(3)从放松的最大空间看,在不触及中央政策底线的情况下,地方政府在“全面因城施策”指导下,“执行线”有望逐渐向中央“政策线”靠拢。在房价上涨较快的时期,地方政府为控制短期风险,提高政策“执行线”,如贷款首付政策,在市场平稳回落后,“执行线”有下移向“政策线”靠拢的必要性和可能性。如限贷政策,①不限购城市“政策线”由2016年2月2日央行等发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》规定,首、二套最低首付比例分布为20%、30%;②限购城市“政策线”由2014年“930”新政、2015年“330”新政规定,首、二套最低首付比例为30%、40%。当前浙商银行、邮储银行等限贷政策的松绑,均为将“执行线”向“政策线”的靠拢。
综上所述,“房住不炒”仍是当前政策的主基调,“全面因城施策”下地方政策微调力度有望加大。从区域来看,非限购城市政策可能先行微调,后向核心城市过渡;从政策方向上看,改善型购房需求、部分临时性的调控政策存在放松的空间。从政策力度来看,政策放松可能以不触及中央政策底线为前提。地产债投资上,疫情造成商品房短期销售承压,但对全年销售影响不大,结合2020年房企追求行业集中度动能下降带来投资强度下降,从全年看房企现金流仍有望趋于改善,再考虑到政策放松预期,地产债存在“挖金”机会。

END
帮点个“在看”吧👇
继续阅读
阅读原文