以往的一二季度其实都被叫做上海楼市小春阳,但今年因为上海整个楼市的暂停了,导致这几个月的市场数据格外的夸张
根据统计,上个月整个上海成交量环比骤减77.8%
这个数据在一定程度上也反应了,上海一个月的时间就能积累下足够多的需求量,接下来即将入市的二三批次成了所有购房者都值得关注的楼市节点
毕竟囤积了那么久,所有需求量一起上来,这是上海楼市从未碰到过的场景
有可能流量会四处分散,积分会下降
也可能都集中去热门盘了,难度又增加了
所以今天真有好房也为大家汇总了二三批次待入市情况,围绕以下四个问题为大家简单分析一下:(本篇文章值得大家看到最后!)
一:二三批次会不会合并?
二:低积分要注意的地方(低预算/高预算)?
三:高积分该如何去选择?
四:置换家庭最该先做的一件事?
01
首先,真有好房已经提前给大家做好了新房地图,二三批次待入市的项目多达80多个
由于地图尺寸较大
可以点击下方小程序查看高清地图
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之所以这些项目都能列进二三批次,很重要的一个原因,就是它们基本都已经具备了可以取证的要求
只要上会价格过了,入市其实是非常快的
所以大家也不用过于纠结部分项目究竟是二批次入市还是三批次入市,对于我们购房者来说,得充分知道想买哪一个盘才是最重要的
一方面:毕竟真正合适自己的项目并不会太多,
在同批次里或者两批次相继入市,大家能认购的项目基本也就一个,认购金限制下几乎是没时间给大家认购多个项目的

另一方面:两批次合并也是有可能的,当下上海楼市需要热度,但是不需要成交火爆
所以如果从宏观角度来看,大量的新盘集中入市是能够带来热度的同时,又能很好的分流流量的,这对大家来说也是一件好事,毕竟合并推盘,大概率是会让普盘积分下降的
02
低积分选手该注意什么地方?
普盘下降也意味着,低积分选手有了可以捡漏的机会
同样的,低积分选手也会面对两个问题,一个是分不高但有钱,一个是分不高预算也低

这两种情况在二三批次里其实都有还不错的解决方案
先说低积分低预算的,也就是所谓的刚需家庭了
很微妙的一件事,如果大家仔细看地图了的话,就会发现,今年待入市的新房项目3W+的价格几乎快绝迹了
毫不夸张的说,几乎全都集中在临港
崇明金山已经推出,奉贤最便宜的也要3.8W,将近4万

八十多个项目里,留给刚需家庭3W+预算的项目只有两个

这个现象其实很值得刚需朋友们重视起来了,毕竟很可能以后均价3万这个价格,只有临港才有选择空间了,但凡大家不是工作在临港产业区,都是不可能把第一套房放在那里的
所以在这个阶段,大家如果能在除了临港的五大新城里找到3W+的项目,其实都值得去看一遍,现在不去看,以后的选择只会越来越少
另外,这两个项目也比较巧,都有一个小高铁的概念,一个安亭西站&北站,一个车墩站,大家也都在纠结这样的小高铁会不会带来一些升值潜力
但其实说实在的,对于刚需家庭来说不用过度去考虑增值等问题,毕竟首套房子意味着大家未来很多年都是需要重点侧重自住舒适度的
所以建议大家多关心一下房子自身和家庭之间关系,比如项目周围的商业,教育,医疗等资源
毕竟所谓的小高铁概念实际上对于大家的出行来说都不会高频次的用到,买辆车自驾,才是真正的方便
对于低积分,但是预算足够的朋友来说
需要关注的地方就要集中在产品力了
我们再去看地图下的列表就会发现,两房产品几乎快绝迹了,不管是郊区还是市区
即使是小户型,三房也是主流,两房在慢慢淘汰的本质也说明市场越来越呈向改善当道的需求
甚至可以说,目前上的主流客群其实都在置换,包括低积分高预算的家庭来说,大概率也是置换家庭或者改善需求为重,这时候我们就格外需要重视产品力的升级,未来能不能在市场里有再置换的动力
所以注重户型的功能性和社区品质其实很重要
这批次里也有两个案例供大家参考

一:大户型对于市区来说是置换鄙视链的终极目标
比如仁恒海上源对于很多有预算的家庭来说是非常值得选择的
海上源大家可能也比较熟悉了,社区产品力是一个价值点,项目自身的大户型同样如此,对我们来说就是上海一手房要求大户型的概率是越来越低了。因为上海有7090政策,所有的一手房都限制好70%到80%的比例做90平米以下的
而海上源是旧城改造的地块,所以它没有明确的小户型指标,所以它有很多比例的大户型,也意味着这个社区比较纯粹。
后期在置换市场,仁恒的大户型一定是吃香的
二:另外对于有一些预算,但也没那么高的朋友,就关注品质高一点的功能性户型
比如金隅外滩东岸
很多业内人都觉得这是一个如果没去了解过,很容易错过的一个项目
因为它真的很细节,大家一旦了解这个项目的产品标准以及室内装修,就会感受到这家开发商细入毛孔的品控能力
比如它改变大家传统观念里客厅就是客厅,厨房就是厨房,他创造很多过渡的空间,就把一些过渡的空间做成了泛餐厅、书房、衣帽间等
再包括很多灯光系统,都用足够多的细节去营造一个无可挑剔的居住舒适度,这样的项目是能给大家不少惊喜的
03
高积分该如何去选择?
这个话题其实非常简单了,既然在打新市场,高积分就意味着更多的选择面,这时候就值得把高积分用在一些我们所谓的楼市难得一见的绝版项目
比如二三批次有可能入市的
保利天峯和香港置地启元
两个项目都是各自开发商手里最极致的高端系作品,用了最高的标准去打造项目,品质力不用怀疑,无非是大家能不能买到的问题
比如保利天峯,
它是某种程度上是整个产品力断层式领先整个行业的一个项目,整个社区规划非常具有前瞻性
毕竟当年保利拿着这块地,价格也是往18万去冲的,产品规格是非常高的,而且哪怕不看别的,这个项目自身的地段对于上海来说也是绝版的
可以说,它是目前黄浦江两岸可开发宅地里,观江面的景观是最大的
一般来说,滨江的房子只能看到一侧,它是整个打开的,270度包裹式的江景视野,光是这一点就决定了保利世博项目一定是值得高积分家庭去冲刺的
所以在上述这么多项目里,大家应该也能有所发现,只要购房目标是明确的,那么对应的项目其实也都会很清楚
完全不需要担心新盘一下子入市选择不过来,适合大家的项目都是有限的,不用花太多时间去一一解读市面上的主流项目,明确积分,明确预算,明确目的,适合买的项目就很明显了
04
最后的问题就是关于疫情后,不少家庭考虑改善住房结构或者卖掉房子去打新
对于这种情况的置换家庭,也有一些建议可以给大家

当下其实是一个经济不那么景气的阶段,经过疫情,大家的投资亏损,或是大家的收入的降低
会让大家更加慎重去选择房贷这件事,所以现在能买房的朋友基本上房子已经卖掉了,手里的首付款都不会太低,这也是现在还在看房的朋友们大致的画像
这类朋友去置换房子是没有任何问题的

如果大家还在换房阶段,正在卖房,那其实很建议大家如果买家能够给的付款条件特别好,那建议各位快点卖掉,拿着现金去买一手房这件事是比较重要的
可能大家一定会去纠结几十万的价差,但是在当下这个现金为王的时代,稍微便宜点卖,通过置换买房,尽可能把多的现金放在口袋里面再去选房,这其实是一个特别明智的一个选择,不要在乎一点点的得失
整个楼市的大福利在你前面,你要去那边游泳才对
以上为正文,来自真有好房团队
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