央行5天两降息 发生了什么
央行又开始降息啦！5年期LPR创单次最大降幅，最低可至4.25%！最近媒体都在这样说这个事。那么真相是不是这样呢？还真是但是这里大有玄机。
5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
5月20日上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%保持不变，5年期以上LPR为4.45%下调15个基点。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
社长总结一下，虽然央妈五天内两降息，但其实是不一样的，15日那条主要是针对首套购房者的利好，20日这条才是对大多数购房者影响力巨大的，能够帮买房人剩下几万到几十万的利息。
但前提是首先要搞清楚，你的贷款合同里写的是固定利率，还是LPR+基点的浮动利率。如果是固定利率，那么LPR调高或者调低对你来说，都无影响。就算你是浮动利率，房贷利率重定价日在5月20日之后的人才可以“获得”此次下调的利好。
央妈此次先降房贷利率，再降LPR的操作属实少见，而且这次下降基点已然超过2020年的力度，因为LPR浮动利率的原因这次存量房贷利率也会有一部分回落，算是呼应了群众呼声。
那么实实在在降这么多利息，买房人是不是就该冲一冲买就完了？别急先了解楼市大势，明白楼市眼下逻辑，再决定买还是不买才是明智选择。
楼市很困难但没到没人关心的程度
首先我们上数据，克尔瑞统计百强房企1-4月累计销售业绩规模同比大幅降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。
百强房企4月单月业绩同比降低58.6%，环比降低16.2%，环比降幅大于近年同期水平。
2022年4月：30个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%。
中指院数据显示2022年1-4月：规划建筑面积（平方米）各类用地：推出5.0亿，同比下降23.9%，成交4.0亿，同比下降30.7%；住宅用地：推出1.6亿，同比下降45.3%，成交1.0亿，同比下降56.4%。
2022年4月贝壳50城二手房成交量环比下降超20%，同比下降约50%，1-4月累计成交同比下降近40%。
危险程度比2020年只多不少，房企没有暴雷的反倒是少数，降价不是没有尝试问题是回款普遍不行，金融市场融资对房企另眼相看，大多数都面临着流动性困难。
当然更要命的是买房人少了，甚至不少人选择提前还贷，楼市信心达到了冰点。
央行2022年2月份金融数据显示，住户贷款减少3369亿元，其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元。中长期贷款以按揭房贷为主，减少意味着当月新增贷款金额低于当月还款金额。这项数据自2007年开始统计以来首次出现负增长。
5月13日，央行公布了4月金融数据，没有公布中长期贷款，而是将住房贷款从住户贷款中单列出来，这项口径更直接的数字减少605亿元，同比少增4022亿元。住户贷款主要包括住房贷款、消费贷款和经营贷款。住户贷款少了不只是不想贷了还有相当多的人选择提前还贷。
眼下经济状况如何大家基本都清楚，做生意的遇上回款难，上班的遇上裁员降薪都会对收入预期产生影响，这个时候买房风险会大于收益。
所以又到了试探政策底的时候，有放松预售资金监管的，有放松限购的，有发放购房补贴的，有降低首付比例的，有降低房贷利率的，有提高公积金贷款额度的，有降低交易税费的。
当然格外引人注意的还得是南京的半日游政策，5月20日下午，南京房协微信公众号发文“官宣”南京二手房取消限购，“自2022年5月20日起，本市户籍和非本市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明，满足新市民等刚需群体合理购房需求”。两小时后，该文章显示已被发布者删除，南京二手房交易恢复到之前的政策执行。
这个政策直接完全放开了二手房限购想怎么买就怎么买，可以说是核爆级的政策。但如果真这么做，需求是释放了但再也刹不住车了。至于说是小编笔误还是真有心试探那就不得而知了，不过南京的困难却是摆在眼前的。
根据国家统计局数据，4月份，在疫情等多重因素影响下，南京新房和二手房的价格双双下跌。其中，新房价格出现今年以来，首次环比负增长，下跌0.5％，二手房价格则环比下跌0.6%，降幅超过二线城市跌幅均值（0.3％），连续7个月环比下跌。南京难，但像南京这么难的地方也不少，所以也不要盯着南京骂，大家都烂只不过南京说出来了。
今年会复刻2014年吗
说到2014年老读者应该都懂这是什么日子，这一年正是上一轮暴涨的开始，有人因此暴富有人因此改变命运。楼市哪像股市，不留机会一套好几年还跌跌不休。正是因为上涨神话的存在，大家才会对楼市爱得深沉。
今年会复刻2014年吗？一些朋友这样问我，他们甚至拿出一些数据来证明相似性。
（1）2014年9月30日，央行和银监会出台930新政“认贷不认房”，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购房时，金融机构执行首套房贷款政策，信贷政策全面松绑；
（2）2015年3月30日，央行、住建部和银监会联合出台的330新政，将二套房最低首付比例调整为不低于40%（之前为不低于60%）；
（3）2015年9月30日，住建部、财政部和央行联合发布，将首套房的首付比例调低为20%（之前为30%）。
（4）在地产政策持续放松的同时，央行也在不断推动货币宽松，予以配合。2015-2016年央行共实施五次降准，合计降准3.0个百分点。2015年央行还进行五次降息贷款利率合计下调125bp
第一条南宁、泸州等部分地区的部分银行已经在尝试“认贷不认房”。
第二条甘肃兰州已经出现，将二套房首付调整为三成。
第三条尚未出现。
不难看出确实有地方楼市在松绑甚至衢州直接取消限购限售，但是这些都是地方性的并不是全国性推动，甚至有一些地方利率还在抬升。
那么退一万步讲，如果真的有全国性放松政策会有大行情吗？
社长认为不太可能，首先宏观经济不允许，2014年的时候房贷利率四点多经济增速七八个点，那个时候经济风险主要是在楼市在供给侧。而如今经济下行压力较大，房贷利率同样是四五个点但经济增速却只有五个点左右，怎么维持的下去呢？央行货币政策有关部门对未来几年增速做过详细严谨测算，推断未来几年经济增速在5—6%之间。我们央行易纲行长也曾公开表示未来几年经济增速在5—6%区间。可以说经济增长并不乐观。
其次，居民加杠杆的空间已经非常小了，这也是我们消费一直不太行的根本所在。根据开源证券的数据，2020年非金融企业杠杆率达到了约170%，居民杠杆率也在150%左右，尤其是近十年以来杠杆率可以说是快速爬升，居民杠杆的警戒线为130%，企业杠杆率警戒线为90%。
虽然说突破警戒线并不一定会发生经济危机，但是负债高成本也会提高，金融风险往往又具有隐藏性交叉性连锁性，所以监管才会三令五申去杠杆降低地方债风险。
更为重要的是地方发展逻辑在改变，土地财政或许会成为历史。比如试点土转税、房产税等等，近期财政部通报了8个地方政府隐性债务问责典型案例，且财政部相关负责人介绍，下一步将严格落实政府举债终身问责制和债务问题的倒查机制。这说明地方政府隐性债务当前依然是政策层的重要底线。
与买房者言
如果你看完社长上面说的，还认为自己能买房已经看好了。那社长也不拦着，当然如果是刚需手里又有合适的钱买房是可以的。如果是其他需求资金又有些紧张的话，社长建议针对自身未来经济能力减半的情况下，重新去做贷款预算。如果只是觉得眼下利率便宜，那要考虑清楚自己收入能否跟得上利息增速，有些城市的银行加点算下来仍要五六个点。
如果你真的想从楼市里赚到，只有除自住以外仍有一两套房才有可能，你自住的那一套无论涨多猛都跟你关系不大，而自住以外有一两套这个标准绝大多数人都达不到。所以不要看到楼市涨了火了，就急着往里冲，无论是刚需还是改善都是楼市的基石，而不是可以随便摘桃子的人。买房真的要量力而行，因需而动。
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