自2022年1月以来，伴随着通货膨胀日益加剧，美联储的两次大幅度加息，房贷利率已一路攀升至近3年来的新高。截止到5月5日，30年期平均房贷利率已上涨到5.27%，15年期为4.52%。
（数据来源：Freddie Mac 房地美）
在这样的经济大环境里，房市供不应求的市场关系发生了逆转吗？
今天就来跟大家分析一下最新的市场动态。
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讲座中将会分享：
  • 房贷利率上涨，西雅图房市价格最新变化
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房源量上升，但依然供不应求
全美房产经纪人协会（National Association of Realtors）在4月中发布了最新“房产经纪人信心指数调查报告”。
来自全美50个州5万个一线房产经纪人接受了采访，提供了近期各地房产交易的一手数据，最新数据显示：
在房源供给端，2022年3月全美有95万套房屋在售，比2月增长了11%，但相较于去年同期，仍然低了9.5%。
目前全美市场上的平均库存量（MOI：Months of Inventory）仅为两个月，也就是说如果现在开始不再有新房源上市，市场上所有的房源会在2个月内全部卖光。
理论上，要达到完全供需平衡的完美状态下，市场库存量应该是6个月。
如下图所示，蓝色的州表示进入市场卖房的卖家流量弱，黄色的州为流量稳定，灰色为非常弱。
（数据来源：NAR 房产经纪人信心指数调查——卖家流量指数）
目前卖家少的原因可能是：认为房贷利率升高降低了买房者的热情，房子在这时上市不能卖出好价钱，所以最近不准备出手。
还有一些卖家在等待夏季卖房旺季的到来，同时观望市场变化。
再来看需求端，经纪人们对买家进入市场还是持有非常乐观的态度，如下图可见，全美绝大部分的州买家还是会活跃的进入市场（图中橙色和红色的州）。
（数据来源：NAR 房产经纪人信心指数调查——买家流量指数）
据经纪人们反映，近期买房仍会有激烈的竞争，平均每套在售房源收到了约4.8个offer，这个数据在房市火爆的去年同期也是4.8。
87%的房源在一个月内被售出，去年同期的数据是83%。57%的买家进行了加价买房，去年同期的数据是48%。
房源在市场上平均停留17天，去年同期是18天。
房贷利率的升高，的确让一部分买家选择观望，但是供不应求的市场关系决定了房市依旧是“卖方市场”。
另外，在新房建造上，全球性的建材短缺和美国本土建筑业劳动力匮乏没有得到缓解，新建房permit的等待时间仍然非常长。所以，来自新房建商的房源供给目前仍非常有限。
综上所述，房市供不应求的现状在目前没有得到逆转，只得到了一些缓解。
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2022年房价会大跌吗？
纵观历史上房价大跌，房市崩盘只会出现在市场上房源高度过剩，而需求端却兴趣索然的市场里。
例如2008-2010年间次贷危机引发的房市危机。当年，很多信用分数低，收入不理想的人零首付贷款买了房，在经济萧条失业潮到来时，他们根本无法负担月供，房子被银行收回，大量的断供法拍房（Foreclosure）流向了市场，导致房市严重的供过于求，房价大跌。
但2022年，市场上的房源还是很有限，还没买到房的买家没有离场，新买家仍在进入市场，只是更加谨慎。
再加上，有了2008年的前车之鉴，房屋贷款方近年对贷款人资质的审核非常严格，这就大大降低了贷款人的断供风险，因此 “大量法拍房源流向市场” 的可能性大大降低。
而且由于这几年房价的飙升，房主手里房子的资产净值空前的高，如果一旦家庭财务出现状况，也能立即以不错的价钱卖房，所以现在在卖家一方，没有任何低价抛售房屋的理由。
在竞争激烈的西雅图市场，目前房源库存仍然非常低。根据 NWMLS 的数据，截止四月底西雅图地区整体的房源库存量仅为 0.78 个月左右。
只要供小于求这种市场状况持续，房价依然会继续上涨，但上涨的速度可能减慢。
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2022年还是买房好时机吗？
买房没有完美的时机，只有对的时机。
如果你是投资买房者，你需不断评估投资房的现金流，资产回报率，买房地域的升职潜力和投资周期。
而如果你是刚需买房者，也不妨再次审视自己的财务状况：
1.目前债务情况
2.你准备好了5%-20%的首付，你也需要知道更低的首付意味着额外的保险费用
3.你准备好了大概占总房价1-3%的过户费用
4.你储备了等同于至少3个月家庭收入的应急资金。
5.选择最合适的贷款利率，例如更优惠的5/1 或7/1 ARM等。
如果以上这些你已经全部准备就绪，那么你看房选房的节奏就不应该被打乱，根据自己的实际情况，选择合适的买房时间点。
如果你对现在的房市情况仍有许多疑惑，
或者想要了解最新的市场动向，
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5/26 周四 7:00-8:00 pm
📍 讲座中，你可以了解:
  • 目前利率情况如何？如果利率持续高涨，有什么应对策略？
  • 买房还是租房？哪种更适合现在的你？
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【关于Flyhomes】
科技房产公司Flyhomes 2016年成立于西雅图，致力于用科技和金融的力量革新美国房产行业，提供专业高效的买房、卖房、贷款等不同类型的房屋交易中介服务。
2021年，在西雅图、加州湾区、波特兰、波士顿、南加州和德州奥斯汀、休斯顿、达拉斯的基础上，Flyhomes将版图进一步扩展到了加州Sacramento、Stockton一共10个市场同步运营。
Flyhomes一直秉承着“客户至上”、“不断创新”的使命，帮助客户在买房过程中解决难题：
Flyhomes客户的买房胜率是其他买家的4倍。
在多个Offer竞争同一个房子时，超过一半的情况，Flyhomes的客户都是用非最高出价拿下的房子。而且和最高出价比，Flyhomes平均能帮客户节省2.4%的房价，有时这个比例甚至能达到10%。*
Flyhomes能帮客户实现10天内顺利搬进新家，比传统的买房流程快了35天。*
在成立5年内👇
  • Flyhomes 成功帮助上千客户完成买房、卖房，交易额超过 26亿美金。
  • 全美范围内收到上百个Google、Yelp全五星好评。
  • 队伍发展到超过700名全职员工，办公室狗狗家族增加了 10 多个新成员。
  • 完成 C 轮融资 1.5亿美金，此次融资由风投公司Norwest Venture Partners（曾参与投资Uber、Spotify）和Battery Ventures（曾参与投资Databricks、Wayfair、Glassdoor）共同领投，Balyasny Asset Management、Fifth Wall、Trustbridge、Camber Creek、Zillow联合创始人Spencer Rascoff跟投，老股东Andreessen Horowitz和Canvas Ventures也持续跟投。
  • 完成资金合作项目，构建1.2亿美元资金池，进一步扩大Flyhomes Cash Offer和Buy Before You Sell产品项目的规模。
*数据来源：Flyhomes
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