自2022年1月以来，伴随着通货膨胀日益加剧，美联储的两次大幅度加息，房贷利率已一路攀升至近3年来的新高。截止到5月5日，30年期平均房贷利率已上涨到5.27%，15年期为4.52%。 
（数据来源：Freddie Mac 房地美）

在这样的经济大环境里，房市供不应求的市场关系发生了逆转吗？
今天就来跟大家分析一下最新的市场动态。
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房源量上升，但依然供不应求
全美房产经纪人协会（National Association of Realtors）在4月中发布了最新“房产经纪人信心指数调查报告”。
来自全美50个州5万个一线房产经纪人接受了采访，提供了近期各地房产交易的一手数据，最新数据显示： 
在房源供给端，2022年3月全美有95万套房屋在售，比2月增长了11%，但相较于去年同期，仍然低了9.5%。
目前全美市场上的平均库存量（MOI：Months of Inventory）仅为两个月，也就是说如果现在开始不再有新房源上市，市场上所有的房源会在2个月内全部卖光。
理论上，要达到完全供需平衡的完美状态下，市场库存量应该是6个月。
如下图所示，蓝色的州表示进入市场卖房的卖家流量弱，黄色的州为流量稳定，灰色为非常弱。
（数据来源：NAR 房产经纪人信心指数调查——卖家流量指数）
目前卖家少的原因可能是：认为房贷利率升高降低了买房者的热情，房子在这时上市不能卖出好价钱，所以最近不准备出手。
还有一些卖家在等待夏季卖房旺季的到来，同时观望市场变化。
再来看需求端，经纪人们对买家进入市场还是持有非常乐观的态度，如下图可见，全美绝大部分的州买家还是会活跃的进入市场（图中橙色和红色的州）。
（数据来源：NAR 房产经纪人信心指数调查——买家流量指数）


据经纪人们反映，近期买房仍会有激烈的竞争，平均每套在售房源收到了约4.8个offer，这个数据在房市火爆的去年同期也是4.8。
87%的房源在一个月内被售出，去年同期的数据是83%。57%的买家进行了加价买房，去年同期的数据是48%。
房源在市场上平均停留17天，去年同期是18天。
房贷利率的升高，的确让一部分买家选择观望，但是供不应求的市场关系决定了房市依旧是“卖方市场”。
另外，在新房建造上，全球性的建材短缺和美国本土建筑业劳动力匮乏没有得到缓解，新建房permit的等待时间仍然非常长。所以，来自新房建商的房源供给目前仍非常有限。
综上所述，房市供不应求的现状在目前没有得到逆转，只得到了一些缓解。


2022年房价会大跌吗？
纵观历史上房价大跌，房市崩盘只会出现在市场上房源高度过剩，而需求端却兴趣索然的市场里。
例如2008-2010年间次贷危机引发的房市危机。当年，很多信用分数低，收入不理想的人零首付贷款买了房，在经济萧条失业潮到来时，他们根本无法负担月供，房子被银行收回，大量的断供法拍房（Foreclosure）流向了市场，导致房市严重的供过于求，房价大跌。
但2022年，市场上的房源还是很有限，还没买到房的买家没有离场，新买家仍在进入市场，只是更加谨慎。


再加上，有了2008年的前车之鉴，房屋贷款方近年对贷款人资质的审核非常严格，这就大大降低了贷款人的断供风险，因此现在不会出现大量法拍房源流向市场。
而且由于这几年房价的飙升，房主手里房子的资产净值空前的高，如果一旦家庭财务出现状况，也能立即以不错的价钱卖房，所以现在在卖家一方，没有任何低价抛售房屋的理由。
在竞争激烈的南加市场，目前房源库存仍然非常低。大洛杉矶地区的房源库存量约为1.7个月左右，而热门地区河滨、圣地亚哥的房源库存量更是只有1.4-1.5个月。
市场上，外州迁入者，投资者，本地买家还在同时竞争南加热门地区的一套房。
只要供小于求这种市场状况持续，房价依然会继续上涨，但上涨的速度可能减慢。
2022年还是买房好时机吗？
买房没有最好的时机，只有对的时机。
如果你是投资买房者，你需不断评估投资房的现金流，资产回报率，买房地域的升职潜力和投资周期。
而如果你是刚需买房者，也不妨再次审视自己的财务状况：
1.目前债务情况
2.你准备好了5%-20%的首付，你也需要知道更低的首付意味着额外的保险费用
3.你准备好了大概占总房价1-3%的过户费用
4.你储备了等同于至少3个月家庭收入的应急资金。
5.选择最合适的贷款利率，例如更优惠的5/1 或7/1 ARM等。
如果以上这些你已经全部准备就绪，那么你看房选房的节奏就不应该被打乱，根据自己的实际情况，选择合适的买房时间点。


如果你对现在的南加房市情况仍有许多疑惑，
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2022/05/25 周三 7:00-8:00 pm （换房）
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【关于Flyhomes】
科技房产公司Flyhomes 2016年成立于西雅图，致力于用科技和金融的力量革新美国房产行业，提供专业高效的买房、卖房、贷款等不同类型的房屋交易中介服务。
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*数据来源：Flyhomes/ 文章数据来源：Zillow、Times、NAR
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