CANADA REAL ESTATE
喜讯
【 好房好车网FunHouses 综述】
今天有两个消息让人忐忑不安。
1、先是加拿大统计局发布数据显示,2022年4月通胀率达到6.8%,这是1991年以来的最高水平。
2、然后是加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)宣布,2022年4月加拿大房屋成交量同比下降25.7%,房价环比3.8%。
图自微信图库
前者导致加拿大央行的尴尬癌爆发。因为副行长刚刚吹风称,加拿大央行有可能把降低房地产抵押贷款违约潮的优先级提高到抑制通胀之上。但马上通胀数据就一大耳光扇在脸上。
如果真对6.8%的通胀坐视不理,央行行长和加拿大总理都可以考虑找一下份工作了。

黄三水说,所谓金融风险都是从一小撮人开始的,而这一次最危险的群体就是使用了房屋净值贷款进行地产投资的那一伙人,因为他们在加拿大央行兑现全部加息预期后, 真实利率有可能逼近10%。
如果房价继续涨,就算利率达到10%,炒房客也能咬牙坚持或者套现离场。但问题是加息的同时房价开始下跌了,这意味着想套现就是快刀割肉,想继续还贷就是钝刀割肉。一旦陷入群体恐慌,大家争抢快刀割肉的时候,大家会发现,居然想割都没人接了。
所以消息1和消息2就像枷锁的两块拼板,一旦同时套上后果很严重。
加拿大统计局表示,通胀率6.8%和加拿大民众的真实感受可能还不一样。因为加拿大食品价格的涨幅是9.7%,而汽油价格的涨幅超过10%,这两项是加拿大所有居民都不能回避的消费,也是加拿大民众最容易感知的物价波动。
所以普通人实际面对的通胀率在10%左右。如果你不到 30 岁,你从未见过生活成本上涨得如此之快。
此外,加拿大住房成本在2022年4月上涨7.4%,是1983年以来的最高涨幅,住房成本除了房价和租金还包括供暖、供电、供水、垃圾清运等成本。
但即便如此,BMO Capital Markets依然警告自家客户,由于2022年5月汽油价格二次发力暴涨,所以2022年5月的通胀数据有可能大幅度刷出新高。
除了极个别人之外,几乎所有加拿大打工族都能看到他们的真实收入像退潮一样缩水。
黄三水说,通胀和房价互为正向因果关系,而加息和房价则互为反向因果关系。现在的市场很混乱,很多客户焦虑询问是不是应该赶紧把房子卖了。但他拒绝正面回答客户的这个问题,因为黄三水自己也看不太懂,在他有限的职业生涯里没见过这种局面,甚至查阅历史也没有可借鉴的类似场面。
黄三水说,现在做什么决定都没错,因为没人知道什么是正确的,都是猜而已,自己开心就好。
所以,
很多买家选择违约。
加拿大房地产律师Mark Morries表示,这几周他已经看到了9例买家想退出交易的案例。而仅仅一天之内,就有3位卖家与他接洽,希望利用法律渠道阻止买家退出。
抢offer时候头破血流,毁约的时候一地鸡毛。

Mark Morries感慨,“以今天的房价,人们必须倾尽所有,然后突然意识到也许做了一个糟糕的选择,想要退出的时候,也必须要尽全力去做。”
黄三水说,这很正常。

如果你购买的价值200万的房子在5月的估值比4月下跌了10万,而且预期6月有可能下跌10万,那么不想毁约才是不正常的。具体来说,就要看毁约的成本有多高了。

Royal LePage的首席执行官Phil Sopher表示,每当市场出现波动时,人们都会“受到惊吓”,并考虑毁约,但实践中这是非常非常难的。
因为买家的钱被存在信托里,想要回来就必须上法庭打官司,此类官司打上三年或许才会有结果,而三年后你没准还不想毁约了呢。
黄三水说,目前毁约的问题大多出现在多伦多地区,温哥华地区好像还没有相关案例曝光。但一位来自海外的西温楼花投资者已经把楼花转让价格从178万降到150万了。这也算是自己毁自己的约吧,毕竟把楼花变成现房就要交30多万的海外买家税,这一刀下来肯定巨亏。

房地产代理公司Coldwell Banker Prestige的负责人告诉媒体,在温哥华还没有看到毁约潮,但是几年前买了楼花尚未真正拥有的投资者中,买家已经在想,市场是否能够证明这个价格是合理的,如果我想在一年内卖掉,我能收回这些钱吗?”
与此同时,国际清算银行(BIS)发布报告称,加拿大央行要对房价风险负主要责任。
国际清算银行简明扼要的表示,在2020年降息之后,像加拿大这样的国家有超过四分之一的房屋成交是由投资者推动的。但房地产是典型的非生产型经济,和金融市场一样是泡沫的温床。
国际清算银行认为,加拿大央行的无比宽松的货币政策让泡沫变大,现在加拿大面对的最大可能性是房价突然大幅反转。这是最坏的结果,而且往往会随着缓慢的加息而发生。
黄三水说,结果听起来很吓人是不是,但会不会发生已经不是地产经纪能判断的事情了。

黄三水最后强调,地产经纪只是一个房地产交易的专业技术人员,不是经济学家更不是投资之神,地产经纪的职责是在一个时间段内促成对委托人最有利的交易,但很多人现在有个错觉,觉得地产经纪就是投资顾问。
如果客户这么想,地产经纪有义务提醒客户,交易有风险,后果请自负。
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责任编辑:郭星
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