大家好，我是很帅的分析师，视金钱如路虎的章闰土。
今天我准备来聊聊 ，土地与财政。
做了大量研究之后，我发现一个很有意思的事情——城市财政路线的选择可以影响一代人的命运。
有时候，市领导拍脑门的一个决策，可以决定我们现在
今天我会回答以下几个问题
  • 政府是怎么靠土地赚钱的？
  • 政府卖地的底层动机是什么？
  • 我们该如何选择在哪个城市工作与生活？
  • 地方政府的选择，是如何影响我们的一生？
刚好最近临近毕业季，找工作的时候挑城市其实很重要。
今天我就来聊聊不同城市的财政路线选择，给大家多一个决策维度的参考 。

一、政府是怎么靠土地赚钱的？

这个问题还不简单——靠卖地啊！
哦不对，咱的土地是国家和集体的，不能卖，只能卖土地使用权。
不过呢，我还想问多两个问题：
  • 为什么有人愿意买？
  • 政府出售土地使用权有没有什么讲究？
古往今来挑起战争的人，基本是冲着对方的土地去的。
不管是直接占领，还是变成殖民地，都是想着掠夺土地，当然还能顺走地上已有的资源、劳动力、市场等等。
其实土地本身并不值钱，但它贵在可以创造价值。
土地有N种赚钱的方式——
所以，土地是一个载体，土地的价值，是通过土地上产物的价值体现出来的。
这些产物在市场中交易之后，就可以形成资本，变成财富积累下来。
政府在出地的时候，只要想办法把地上产物的价值弄得高高的，同时创造出可以支付得起的购买力，自然有企业愿意前赴后继地掏钱——
这时候，我们往后退一步，来思考一个问题——

二、政府卖地究竟图个啥？

先说结论，这是为了发展经济。
中国没有用对外战争形成原始积累，最开始发展得异常艰难，也基本决定了必须向内挖掘发展潜力。
过去二十多年的经济高速增长，其实得感谢两个专业名词——
这两个词都是通过运作土地这个工具形成的，背后体现的是劳动力从农村向城市转移、产业发展和城市建设。
那具体是怎么运作的呢？
咱们的终极目标其实是发展产业，但是产业发展起来到成熟是需要孵化很长时间的，市场的资金大都不愿意早期介入。
所以初始的这笔天使轮的投资资金，往往要靠政府挺身而出。
为了在短期内最大化土地的价值，政府掏出三个配套小工具，来辅助土地使用权市场化。
第一个工具是——
通过鼓励居民贷款买房，我们可以把居民未来购买力提前兑现。
这些购买力资金中的一部分借由土地流入政府手里，政府可以就把这些钱用来补贴产业发展和城市建设。
根据社科院2018年的《房地产蓝皮书》，土地成本大概占到房价的68%。
第二个工具是——
地方政府成立城投平台，然后把土地作为资产注资进去（以前可以，后来禁止，禁止后用了变通的方式），土地可以作为抵押物进行抵押融资。
未来的卖地收入提前兑现，政府撬动的杠杆进一步加速了城市的发展，各种基建上上上，补贴花花花。
第三个工具是——
政府把住宅用地的价格定得高高的，工业等其他用地的价格定得便宜些，公共用地无偿划拨。
这样就从土地价格上实现了对工业、基建等变相的补贴，再配合税收优惠等政策，效果杠杠滴。
靠着这三个手段，政府套了足够的钱，用来投入到城市的产业发展上，不断推进城镇化和工业化。
而在实操上，一般地方政府会有两个路径可以选择——

三、城市的两种发展路径

前面说到，因为对土地的需求比较多元，所以对于政府来说，靠土地挣钱也有不同的方式。
政府可以通过城市规划，把可建设的土地分成住宅、商业、工业、公共用地等不同的类型，分别对应未来会建设出来的不同价值的产物，然后按需求卖给不同的企业。
政府和市场一度配合得十分完美。
不过我们现在回过头来看，会发现城市的发展分化还挺严重的。
这是因为，具体落地时，有两个路径可以走——
选的路不一样，最终的成果也会不一样。
我们挑两个经典的一线城市——广州和深圳，来具体研究一下。
经过对比，我们可以发现深圳走的是路径1，广州走的是路径2。
毕竟广州农村比重大，没那么多城市建设用地，加上要上交给中央和省政府的税收比例更多，所以只能“杀鸡取卵”式地卖更多住宅用地搞钱。
为了能让住宅用地卖个好价格，广州在公共管理和服务用地上使劲，就决定了这个城市更偏宜居风格——医疗、教育、文化等服务配套会建设得更好，给人心灵上的享受。
而深圳专心搞工业、绿化、交通，整个城市观感会更务实，给人实体上的享受，有拼搏的风格。
所以，虽然每个城市可能会有些不同点，但城市发展大都取决于对土地资源的分配、城市规划的兑现、选择发展的产业等等。
路径1的操盘，是相对健康的城市成长模式，但是它会有一定不确定性，比如找不准当地应该开拓什么产业，会有亏损的风险。
路径2呢，在经济上行期，受益于居民乐观的未来购买力增长，有点类似躺赚的模式。
但是依赖路径2的城市，当地住宅的房价越下跌，对财政的打击就越大。
因为只有作为产物的住宅的价格不断上涨，它底下的土地才有价值，才能维持住财政的运转。
这样一来，住宅用地就会不断挤压工业等产业用地的规划空间，失去产业的城市会因为没有办法提供好的就业岗位而慢慢失去人口。
于是城市就陷入了”没有产业→失去人口→住宅价格失去支撑→住宅土地难以增值→财政恶化→更难发展产业“的恶性循环。
Anyway，随着我国的城镇化率的逐渐提高，之前的那两条路径（特别是路径2）也差不多快走到头了。
那么问题又来了

四、政府接下来会怎么做？

以前我们面临的是一穷二白，需求是要发展经济。
所以，利用信贷撬动的土地工具可以完美匹配当初的需求。
但是，现在我们面临的是工业化要升级、城镇化已进入尾声，需求是发展高质量经济。
所以呢，做好一城一策的土地规划，处理好上个阶段信贷扩张和收入放缓的矛盾，控制可能引起的现金流断裂风险，会是未来的重点。
我们可以通过各大官方文件来窥探，土地工具以后可能使用的方向——
方向1：加大租赁住房用地供应
国家在2021年发了个《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，里头提到——
“人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房……
允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款”
根据克而瑞的保守估计，未来5年约有10%的新增住宅会是租赁房的形式。租赁住房用地在可预见的未来，会加快入市。
市场主体也正在更换，这波房企洗牌之后，国央企和城投会成为主要的合作对象，刚好能适应保障性租赁住房这种偏公益性的市场。
接着，反复对市场进行教育，设计REITs等金融产品，催熟租赁住房市场。
截图/ 证券日报
当租房也变成一种选择，没有高昂房价的压力，自然可以解放需求端更多消费需求，进而倒逼供给侧进行产业升级。
于是城市的发展路径就变成——
方向2：坚持一城一策发展
因为过往各个城市发展，基本处于万物竟发的状态，所以城市们要根据自己的现状去做调整。
还是拿广州和深圳举例——
深圳的痛点在于住宅用地太少，供需不平衡，去年《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》出台，是个比较明确的风向标。
广州的痛点则是城市可建设用地少，而且还缺好的产业，那能不能既要又要呢？
当然可以！
去年《关于印发广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》出台，城中村改造+产业导入同步来——
”合作企业应具备与改造地块相匹配的产业布局或产业导入能力（非房地产业），承诺引入指定系列榜单企业“。
五、写在最后
城市选择了什么发展路径，确实会大大地左右一代人的命运。
进场的人，被榨干劳动力价值的、吃到城市建设红利的都大有人在。
如今，不少城市又站在了该抉择的十字路口。
我们可以通过对各种规划文件的解读，判断当地政府后续会选择的路径。
一张图总结一下
继续阅读
阅读原文