本周地产板块迎来重磅利好，15日央行、银保监会正式宣布个人首套房商贷利率下限下调20个基点，且“各地具体执行，因城施策”。受利好消息刺激，16日地产板块上涨1.59%，涨幅居前。紧接着在18日召开的【稳增长稳市场主体保就业座谈会】上，总理强调要“稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。”今日地产板块开盘再度大涨！
接下来地产板块的投资价值如何，无疑是投资者最关心的问题。
1. 是“昙花一现”，还是“未来可期”？
我国房地产是一个受政策影响十分明显的周期行业，并且在经济发展中一向扮演着重要角色，此次央行宣布房贷定向“降息”，与当前的宏观经济形势关系密切。
实际上，今年以来我国各地房地产调控政策已经多次松绑，近70城在限购、限贷、限售、补贴等多个方面都出台了相关松绑政策，但从销售、投资等数据来看，对房市的作用微乎其微。而一季度房地产业GDP更是负增长，从刺激经济沦为拖累经济。
来源：国家统计局网站
更令市场担忧的是，根据央行发布的数据，4月份M2增速达10.5%，但无论是居民贷款还是企业贷款均已降至冰点，其中住房贷款减少605亿元，消费贷款减少1044亿。这说明居民的消费、买房意愿降低，企业融资扩大生产经营的意愿也降低了。
数据：央行发布，图片：国民经略公号
其实也不难理解，今年奥密克戎疫情在我国多地出现，叠加俄乌冲突加剧、美联储加息，市场信心确实受到极大冲击。在各项主要经济数据不及预期的情况下，仅依靠基建难以实现今年经济“稳增长”的目标，作为我国经济的支柱产业之一，房地产势必也要挑起“重担”。
在这种背景下，央行超预期给出房贷“降息”政策，正是希望在“房住不炒”的前提下，使房地产更好地发挥出刺激经济的作用。并且可以预计，如果房地产行业没有看到明确的回暖迹象，松绑政策大概率还会延续，而不是“昙花一现”。
2.政策持续夯实，行业基本面有望迎来边际改善
房地产受政策影响明显，从历史情况来看，过往每轮政策持续宽松，往往会带动房地产行业流动性提升，随后基本面逐渐出现边际改善。但地产板块的行情通常不会等基本面改善才启动，据兴证策略《深度复盘：四轮地产宽松行情和启示》（2022.4.9发布）的研究显示，过去15年中共有四轮“稳增长”下的地产行情，均发生于政策和行业的底部拐点附近，特别是在中央确认国家层面的地产调控放松后，地产板块大概率迎来加速上涨。
根据政策与行业基本面，这四轮行情又可以划分为两个阶段：
第一阶段（政策转向宽松+地产基本面下行）：政策放松初期，地产基本面仍在恶化，行情主要受政策放松驱动，具有明显的绝对收益和超额收益。
第二阶段（政策维持宽松+基本面改善）：基本面改善和依然宽松的政策共同催化地产股继续上涨，这一阶段的绝对收益和相对收益甚至超过第一阶段。
当前房产调控宽松方向确定，但政策后续还有推进空间，且地产销售、房价数据如今也是恶化状态，以史为鉴，可以推测地产正处于“政策转向+基本面下行”的第一阶段，有望继续取得绝对收益和超额收益。
投资往往买的是预期，参照历史经验，此时正适合逢低布局地产板块，未来随着政策逐渐夯实，行业基本面改善，或许投资者有望收获一轮“戴维斯双击”。
当然，我们也要看到地产行业格局已产生明显变化：一是随着人口出生率下降及老龄化加剧，市场已经逐渐从增量转入存量发展；二是在政策与市场淘洗之下，无实力的中小房企正在加速出清，有实力的龙头房企市占率提升，行业集中度加强。
因此，投资者应该重点关注成长空间更大的龙头房企，或许能收获更多超额收益。
3.一键投资龙头房企，推荐这个好指数
想要一键投资龙头房企，其实有个很好用的工具——中证全指房地产指数。
这个指数打包了中证全指样本股中的所有房地产行业股票，其中前十大权重股聚焦于经营稳健的龙头房企，如保利、万科、招商蛇口、金地集团、华侨城等，权重占比达到了46.34%。
数据：中证指数官网，截至2022.5.17
指数当前的市净率仅为0.95倍，百分位5.86%，位于指数发布以来的低点；指数当前的股息率达4.07%，百分位94.38%，位于指数发布以来的高点（数据：乌龟量化，截至2022.5.17）。
聚焦龙头股、低估值、高股息，这样的指数在震荡市中往往能显现出更好的抗波动能力。
自基日以来，指数累计录得346.78的涨幅，优于同期深证地产、沪深300的表现。
数据：Wind，截至2022.5.17
房地产ETF基金（515060）正是紧密跟踪该指数的基金，跟踪偏离度和跟踪误差较低。该只基金成立于2019年11月，由老牌基金公司华夏基金发行并管理，基金经理为李俊，2008年加入华夏基金至今。
近一个月该基金份额增长明显，可见市场对地产板块及该基金的关注度正在提升。
基金在场外还设有华夏中证全指房地产ETF联接（A类 008088；C类 008089）。
所谓发起式基金，即基金发起人在基金发起时认购不低于1000万份额，并承诺持有至少三年。这种募集方式，相当于与投资人共进退了。
数据：基金2022.Q1报告
并且场外基金对偏好定投的投资者来说，相对更方便。
定投一定程度上可以抚平波动，改善投资者持有基金的体验，更有利于坚定长期持有的信心，提高收益兑现的概率。因而在操作策略上，我们建议投资者不妨考虑以分批买入或定投的方式投资华夏中证全指房地产ETF联接（A类 008088；C类 008089）。
风险提示：基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。投资者在进行投资前请认真阅读《基金合同》、《招募说明书》等法律文件，了解基金的风险收益特征，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和投资人的风险承受能力相适应，根据自身风险承受能力购买基金。市场有风险，投资须谨慎。本产品由华夏基金发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。
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