◎海外掘金（ID：gold1849） |  图图
版权声明：本文首发于海外掘金（ID：gold1849），为原创作品，其他公众号转载此文时，需在正文前署作者名、标来源，并同时转载文末二维码，否则视作侵权。
英国，回来了！
很久没有跟大家聊英国地产市场了。
作为世界上金融业最发达的经济体之一，作为全球房地产市场最繁荣的地区之一，这里总有新鲜事发生。
就拿我们喜闻乐道的李嘉诚来说，近两年真是在英国动作频频——
继2019年李氏家族的长江实业花46亿英镑全资收购英国最大酒吧集团Greene King之后，又在2021年7月花1亿英镑买了英国的30家酒吧。
李嘉诚的长子李泽钜认为，酒吧已经是英国人生活的一部分，他长期看好这种物业的价值。
2022年3月11日，长实集团又宣布以12.1亿英镑的价格，出售位于伦敦金融城的瑞银大楼（5 Broadgate）。
据有关人士测算，该物业在过去三年升值了2.1亿英镑（17.37亿人民币）。李泽钜表示：“这次我们卖5 Broadgate，3年半拿到45%的回报。”
这还光是地产领域。如果再算上长实集团在英国投资的能源业、电信业、飞机租赁等多行业，李家今年的消息更是不少。
可以说，李家对于英国经济有着全方位的介入。对于外界“李家撤离英国”的传言，李泽钜说：“我们是在买，而不是卖”。
由于一些原因，香港人自2020年来加快了购买英国房产的步伐。但如今在英国市场，香港人还须面对一支刚刚加入“抢房大战”的强敌：新加坡买家。
《南华早报》引用伦敦房屋中介机构Benham and Reeves的数据指出，今年一季度新加坡买家的咨询量环比上升了40%，一下子把香港投资者的比例拉了下来。
国际买家抢注英国，与这个国家的经济韧性离不开关系。
英国可以说是全球最早进入后疫情时代的国家之一；在这两年的几轮疫情中，英国也是多次“敢为人先”地提出解封。
如今，随着防控措施降级、边境开放、人们重回工作岗位，伦敦的大街小巷也重新流动、热闹了起来，人们走出家门享受美景、陪伴与夜生活。
就业市场也在强势复苏，这从办公楼租赁市场中可见一斑。
作为英国最大的地产商之一，Landsec所持物业中约有60%的是办公楼，大部分位于伦敦。
在前两年疫情封锁时期，Landsec亏损严重，从2020年4月至2021年3月，该公司净亏损14亿英镑。
但在截至今年3月的一年中，这家公司已经扭亏为盈，税前利润来到了8.75亿英镑。
一切都表明，英国市场，热度重归。

楼市，真繁荣

单看个人投资者关心的住宅市场，也是一片繁荣景象。
英国房产中介门户Rightmove的数据显示，英国房产交易速度比以往任何时候都快：
今年4月，英国住房的成交周期平均为33天，较三年前快了一倍不止（67天）。
也就是说，从房源挂出到定价成交，现在只需要一个月左右，而且未来还有可能更快。
同时，英国房产的交易笔数也居高不下，三月全国成交了近12万套。
如此大量的交易，显然推高了房价。从下表的统计中可以看到，各个机构对房价的跟踪计算方式虽有不同，但都录得4月房价约10%的同比涨幅。
我们拿Halifax银行的最新数字来看，4月英国典型房源的平均总价来到了286,079英镑（240万元人民币），较3月上涨了3,078英镑（约2.6万元人民币），创下历史新高。
这也是英国房价连续第10个月上涨，是2016年以来最长的上行周期。
截至4月，英国平均房价在过去2年上涨了47,568英镑（40万元人民币）——
不可小看这个增速，因为上一次出现类似的增幅，还是在2014年10月至2020年4月之间，足足用了5年半的时间。
可以说，我们正在见证一艘列车加速行驶。
当然，也有不少人是会被甩下车的。
据房产交易网站Zoopla测算，目前，英国的初次购房者不得不为15%的首付多准备4000英镑，并要保证每年的收入比之前高出5000英镑，才能满足申请购房贷款的资格。
而且，如果房价一直涨，购房要交的税也就更多。据Zoopla统计，过去两年，英格兰和北爱尔兰地区共有350万套住宅上升到了更高的价格区间，要面临更高的印花税率。
该机构报道，这让许多年轻买家不得不向父母寻求资金接济，或者加快开拓其他的收入来源。估计他们现在很后悔：为啥没有及早出手。
不过，一旦锁定了房子、办下了贷款，他们就能舒一口气了。这是因为，目前英国80%的购房贷款方案使用的是固定利率，即使未来央行加息，他们也不需要担心还贷压力上升。

未来，三趋势

看完了现状，我们来简要分析一下英国楼市未来的几大趋势。

1、因供给持续短缺，房屋交易成本还会更高。

去年一年，英国楼市猛涨9.7%（Halifax）。当时，市场认为这主要是得益于被称为“印花税假期”的购房优惠政策，该政策从2020年7月一直持续到2021年9月。
那时，人们认为，印花税假期一过，人们的买房热情就会下降，房价增速自然也会趋缓。
他们恐怕完全想不到，到了今年，房价增速依然维持在较高水平。
而且，现在推动房价上涨的主要因素已经完全不同了——从原先的财政刺激，变成了如今的市场供需失衡。
说具体点，就是房源供给短缺，严重跟不上需求。
数据显示，目前，每月新增的房屋供给已经有所回升，比5年平均水平高出3%（Zoopla）。
乍一看，你可能觉得现在供给应该还挺充足。
但现实情况是，它根本抵不住现有需求。Zoopla认为，市场现有的供给量比5年均值低40%。
供不应求，是现在英国房价上涨的主要逻辑。

2、但是，超高的涨幅不会持续，增长率会回归平稳。

这是因为，今年英国经济有一些明显的下行压力。
  • 房价-收入比已经达到了史上最高水平，全英国的通胀水平也在上升；
  • 央行利率一直在上升，这也会拉高抵押贷款利率；
  • 许多房子已经到了更高的价格区间，交易成本更高，这也会抑制一部分的需求。
那所谓的增长率回归“平稳”，大概是什么水平呢？我们来看这张图：
把时间拉长了看，10%的年涨幅虽然不是最高的，但确实也是历史上比较高的。今年的曲线大概率会向下走，比如Zoopla预计英国房价今年全年会增长3%，从现在的高点降下来。
但是，增长率由正转负的概率很小——过去15年间，增长率为负的时间很短。我们对英国市场是有基本的信心的。

3、目前的涨价呈现出了区域不均：伦敦涨得更少，更具潜力。

具体到地区，有一个非常有意思的现象，那就是伦敦地区的房价虽然是全国最高的，但涨幅却很低，过去一年只涨了3.4%，远低于全国平均水平8.3%（Zoopla）。
其中，伦敦公寓的平均价格从疫情开始到现在只涨了2%。
这种地区间的差异来源于疫情期间买房需求的变化。人们逃离大都市，搬到伦敦郊区或其他周边城市，拉高了这些地区的房价，尤其是大户型住宅的价格。
伦敦的楼市，已经为再次腾飞做足了准备。
随着后疫情时代到来，人们回到伦敦工作，重新发现面对面交流的价值，这座寸土寸金的城市又将迎来一大批踌躇满志的年轻人，在这片高度竞争、高度国际化的土地上书写人生的辉煌。
而你，现在就可以成为他们的房东。
……
英国不仅是旅游胜地，还是富人们都偏爱的投资宝地。
在海外投资中，如何在风险对冲的同时，抢占到好区位的投资标的？
目前哪些黄金地段值得入手？怎样的英国房子又最受投资客欢迎？
如果你对英国房产有进一步兴趣想了解，可以添加小助手微信，一对一详细沟通，获得海外掘金独家整理的伦敦学区房平均价位图表。
继续阅读
阅读原文
关键词
英镑
伦敦
亿英镑
需求
2021年