来源 | 电影《霸王别姬》
文｜风马牛地产研究院·内容组
全文共 3254 字，预计阅读时间 5 分钟
走出全国土拍独立行情的杭州，保住了土拍热门城市的「人设」。
4 月 25 日晚，鏖战超 15 个小时的首轮杭州土拍落下帷幕，在出让的 60 宗地块中，仅有 1 宗流拍，共计成交金额达 826.76 亿元。杭州本土房企收获颇丰，滨江、绿城、大家、兴耀、众安、金帝和德信地产都有所斩获，本地房企包揽地块占比高达 75%。
其中，滨江化身「拍地狂魔」，以 184.35 亿元的总价将 11 宗土地收入囊中。包括钱江新城、未来科技城等热门板块，也有临浦、临平等低价地块，滨江全不挑剔全部拿下。
滨江拿地的背后，有亚运会的利好政策，也有对杭州市场的信心，毕竟无论从抗疫成果、产业聚集还是人口流入等方面来看，杭州的楼市韧性一直都在。不过，也不要忽略了滨江本身的组织效能和战斗力。
这也成为了滨江拿地的底气。
毕竟，它在组织效能上达到了「逆天」的水平，2021 年人均销售额 1.29 亿元，上千的员工干了 3000 人干的活，近 20 天的春节假期、上万元的旅游补贴，没有 996、更没有 007……
今天，风马牛地产研究院给你讲讲这家神奇的千亿区域房企。
01
滨江，一家神奇的房企
作为深耕浙江区域的地产大亨，滨江集团上次出圈还是在上次。也就是去年 2020 年度业绩网上说明会，董事长戚金兴说在团队精干高效管理下，杭州集中出让获取的土地，努力做到 1-2 %的净利润水平。
跟王健林说赚一个亿小目标的口气截然相反。
房地产是真的不好混了，即使是在精干高效的团队之下，也只有 1-2 %的净利润，其他房企简直在做慈善。为何董事长特意点出精干高效的团队呢？因为滨江的员工是真不错，组织效能被发挥到了极致。
一是团队精英化，一个人干几个人的活。
郁亮说，过去房地产每个环节都可以外包，房企还能赚钱，但今天已经不能做到。黑铁时代来临，我们自己不干谁干？过去大手大脚、做二传手、假手于人、层层转包的方式一定不可行。
滨江的项目人员就非常精简，一人多岗。2020 年底，滨江地产板块员工 1053 人，人均销售额 1.29 亿元，管理 100 多个项目，平均每个项目 10 人。工程师啥都能干，能对接设计院，还能去政府部门跑手续；也很少专门配备客服岗，因为产品质量好，收到的投诉不太多。
从这个层面看，是远超省内同行的。比如德信，销售额不到滨江集团一半，但人员是滨江集团一倍多，整体效率差距就是 4 倍；从全国范围内对比，滨江集团的效率也是其他企业的 3-10 倍。
二是人员结构非常稳定，员工稳定性很高。
滨江司龄 5 年以上的员工比比皆是，10 年以上的也不在少数。集团高管团队平均 47 岁，有的从创立到现在都没离开过，中层团队平均 40 岁，员工平均 32 岁。而且，滨江大多以工程部为主导，其他部门配合工作，比如项目总几乎全都是工程部出身，内部决策效率非常高，也没有太多的 PPT 和表格。
为激发员工的管理团队的积极性，滨江还在 2018 年 7 月推出千亿腾飞幸福分享计划。截止 2021 年中，已有 2 个项目实施该计划，涉及员工跟投资金 6.16 亿元。即使项目还未进行收益分配，也没有出现员工退出情形。
三是对管理成本的有效控制。
集团采用二级管理的扁平化架构，大大节约了成本，拿衡量企业精细化管理能力的三费（管理、营销、财务）费率来说，滨江能够做到同级别房企的四分之一。对比其他房地产公司 5-6% 左右的平均管理成本，滨江集团近三年基本控制在销售额的 1.5% 左右，完全领先于行业，这也是滨江集团实现项目利润优势的重要保障。
融资利率也创新低，从 2016 年的 6% 多、2017 年的 6%、2018 年的 5.8%、2019 年的 5.6%、2020 年的 5.2%，到 2021 年中期的 4.9%，融资成本逐年下降，反映了市场对资产价值、经营能力和公司信誉的认可。
人均效能高的组织，福利一定不会太差。
滨江集团的员工福利也一直令人羡慕，比如过年期间不仅给出房企最长假期，还鼓励员工带家属旅游并发送旅游津贴，按职级划分 2-5 万元不等。而之前都是公司带员工去美国、毛里求斯、西藏，以及欧洲 7 国 12 日游啥的。
正经的房地产公司滨江，竟然也不跟同行比卷，没有 007，也没有 7*12，就连 996 也没有……
02
钱、地、人
在不确定性中找确定
作为房地产行业发展的核心资源，钱的话，金融机构提高了杠杆准入门槛，减少资金流入房地产行业；地的话，22 城三次集中供地，增强了土地交易透明度，整体提高了房企获取钱和地的门槛。
如何在不确定性中寻找确定，房企能调整和改善的不多了，只有「人和组织」这个选项，向管理要效益的趋势已经被行业认可，对组织效能的重视程度也进一步提升。而早一步对组织管理进行系统性的升级，也让滨江在多个维度拥有了领先优势。
首先，各个部门执行管理制度标准化，更加细化、清晰、务实和有效。并通过建立和完善标准化管理体系、产品体系，加快从拿地到销售各环节进程，外部积极与政府协调，各项审批严谨、高效，以加快周转速度。
滨江已成功建立了「A+、A、B、C、D」共五大产品体系及十五个标准版本，满足消费者差异化需求、覆盖各层次消费者，从而为公司未来的产品复制和异地拓展做好准备。
其次，聚焦深耕是标杆企业组织高效能的基础。滨江集团深耕浙江区域，组织结构精简优化，有利于产品本地化塑造，对供应商拥有更大的议价权，从而在品牌方面有强号召力，产品溢价能力高。
在二手房市场，凭借良好的产品力和品牌认可，公司二手房能获得较高的市场溢价，也积累了一批忠实的「滨粉」。根据房天下数据，2022 年 3 月，杭州地区武林壹号、滨江华家池、滨江锦绣之城项目二手房溢价率均达到 20% 以上。
与此同时，滨江的物业服务与配套也赢得了很多业主的认可，其物业管理费收缴率以及业主综合满意率均达到 98% 以上。
最后，基于丰富的开发经验、业务能力强和标准化高的团队，滨江充分利用这几优势开展代建业务。由于只输出品牌和人员，不参与开发投资，按年报披露的滨江一个项目标配 10 人，利润空间主要来自于运营、资金管理和品牌效应，成本仅包括开发管理、品牌使用和人工成本。
滨江集团以承接房产基金的资本代建为主，还不断加大政府保障性用房代建，所以代建利润还比较高，净利润率高达 60-70%。不过滨江集团在年报已经不提代建，以合作开发的话术来代替，即小股操盘模式。这样无疑能极大发挥自身品牌优势，重要的是用较少资金撬动更大的市场份额。
可以这么说，滨江集团组织团队像是燃料充分燃烧后内部得到动能的机器，由于燃料的品质较高，内部设计的精密程度、机器零部件材质及各部件之间得到了优质磨合，让这台机器快速的运作起来。
03
没有唯一的灵丹妙药
到了市场下行期，区域深耕的滨江集团得益于轻盈的组织架构、安全的财务以及深厚的客户基础，反而表现出更强的弹性。不过，从其他数据来说，组织效能并不是唯一的灵丹妙药，滨江也不是全然没有问题。
比如，权益占比依旧不高，利润指标确实很低。2021 年中期，滨江实现销售额 879.2 亿元，位列克尔瑞行业销售排名第 23 位。权益销售达到 434.3 亿元，但权益比例依旧只有 49.4%，这也是滨江饱受外界诟病的问题。
而 2021 年中期，滨江集团也有 193.87 亿元营收，实现归母净利润 12.67 亿元，盈利增厚。不过，滨江集团的净利率只有 6.62%，2019 年尚有接近 16 个点。不仅如此，滨江集团的毛利率连续几年下滑。2018 年接近 36%，2019 年 35% 出头，2020 年直接下一个台阶只剩下 27% 左右，而最新数据是 2021 年中毛利率只有 21.95%。
也不免唏嘘感慨，市场下行叠加前期部分高地价项目进入结算，行业利润空间受到持续挤压，企业利润规模增速也呈下行趋势。所以戚金兴的话并不是危言耸听，结合当下形势和具体语境，房企稍有不慎只赚 1%、甚至负净利润的情况很容易发生。
此外，作为少有活跃的民营房企，滨江还在加杠杆拿地。2022 年以来公司通过招拍挂方式新增 5 个项目。其中，宁波 1 个，杭州 4 个，土地面积合计 17.85 万平方米。滨江集团也以 150.2 亿元新增土地货值排在 4 位。杭州的地价年年升高，
一家区域性千亿房企，在主场不拿地，又该怎么办？
幸好2022年首轮土拍，政府给开发商预留的利润相对丰厚。据相关专家测算，此次的地块普遍起价利润率能够基本在11%以上，即使达到中止价，也有7%左右。
语云：「祸兮福之所倚，福兮祸之所伏。」作为区域地产大亨，在滨江集团规模较小时，会比较有优势。但随着集团发展、规模不断扩大，集权型管理也会带来很多弊端。高效精简人员会出现一人多岗的情况，很多工作都取决于员工的积极性和责任心，企业在内部管理控制较为薄弱。
又有什么办法呢？
不论未来环境如何变化，房企首先做好自己，才有更多的可能性。
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资料来源：
1. 2020年房地产组织效能评估、分析与建议,赛普咨询,2021-07-13
2. 滨江集团，有多苦？杠杆地产,2021-05-19
3. 滨江，一家神奇的房企，人均效能1个亿？涛哥杂谈,2020-02-19
4. 房地产行业之滨江集团研究报告：深耕浙江强品质，稳中有进优等生,中泰证券,2022-01-15
5. 战略视角下的房地产企业财务分析 ——滨江集团与万科股份比较研究,吴谊东,景德镇陶瓷大学,2020-06月
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