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◎作者 | 黄大大、宁侃侃
◎来源 | 楼市黄大大(HouseLeader)已获授权
楼市不火,救市不停!
今天,央行再次开闸,宣布首套房利率最低可降到4.4%!近年来极其罕见的一幕出现了。
2022年以来,一场国家大救市已经拉开架势,超过100个城市加入行列。
但恕我直言,现在松绑的城市中,90%都是坑。
不说努力续命的三四线小城,就连郑州这样的特大城市,也是救了个寂寞。
但苏州,绝对是个例外。
这一次苏州松绑,势头来得异常猛烈。
在短短一个月的时间里,苏州连续两次大松绑,限售、限购政策都动了。
4月11日,苏州传出消息,二手房限售从5年改为3年,社保年限要求降为累计2年。
5月9日,苏州宣布,新房限制转让时间从3年调整为2年,二手房限制转让时间直接取消。同时,社保年限要求降为6个月。
与此同时,苏州的房贷利率出现了“断崖式”的下调。
去年首套房贷利率一度超过6%,如今连续降到4.6%,甚至部分银行可以做到4.55%。这已经是全国最低水平!
张家港的各大银行,更是将首套房最低首付比例下调到20%,立马执行。
简直是跌破了底线。
我们在苏州调研的同事说,中介已经忙疯了,苏州楼市准备原地起飞。等了三年,终于等到了这一天。
要知道,这个中国最强地级市,已经在最严格的调控政策下,被狠狠摁住了3年。
从2016年开始,苏州楼市每年不知道要挨多少顿打,而且一次比一次狠。什么楼十条、房八条、新十五条、专项打击……
图源:摄图网 已获授权
因为,在2015-2016年那一波全国大涨的浪潮中,苏州其实是表现最抢眼的城市。
楼市的爆发甚至比深圳、上海还要猛。这也引发了苏州第一次严格的政策调控,但并没有彻底刹车。
直到2019年上半年,苏州再次跳涨30%,引发全民抢房,摇号成风,才引起大范围瞩目,甚至被点名批评。
苏州楼市,也一下子老实了,陷入全国最严的调控。
先是2年社保,又加码5年限售、全城限价……被摁在五行山下,无力反抗。园区、科技城等热点板块,也出现了明显的回调。
但即使这样,苏州楼市依然表现得比较坚挺。
不仅丝毫未降,还每年以1000元一平的速度,缓慢爬升。
尤其是主城区,商品住宅成交价格仍然在攀爬更高峰。到了今天,优质板块的好房,基本上都站上了3万+。
苏州为何如此强势?
答案也很简单。它毕竟是中国最强地级市,能够跟一线城市掰手腕的存在啊。
2021年,苏州经济总量高达2.2万亿,排名内地第六位,在强二线城市中仅次于重庆。
更牛的是,苏州人均GDP高达17.75万元,排在内地城市第五名,比深圳、上海、广州更高。
这两项核心指标,能够双双进入全国Top10的城市只有5个。
北京、苏州、南京、深圳、上海。
可见苏州的综合实力有多强。更何况,它的人口增长速度在江苏省也是首屈一指。
作为江苏各市中唯一人口破千万的城市,苏州在过去十年增加了228万常住人口,遥遥领先于南京。南京只增长了131万。
更让人惊讶的是,苏州还提出了2035年人口达到1800万的规划目标。
也就是说,未来15年之内,这座超级城市,至少还要增加525万人口,源源不断地吸纳新生力量。
与此同时,苏州还给自己制定了人均GDP高速增长的目标:
2035年,全市人均地区生产总值在2020年基础上实现翻一番。
要知道,苏州2020年的人均GDP是15.82万元。据此估算,到2035年可能达到31.64万元,而整个城市的经济总量,将达到什么水平?
5.7万亿。
这个规模,相当于今天的纽约东京,可以在全球名列前茅。
你可能会说,目标谁不会定,到底能不能实现?
苏州不一样。就说一项,苏州的底气,是超强的制造业。
要知道,苏州的工业实力,堪称宇宙第一。
去年苏州的工业总产值已经攀升至4.1万亿,比上海高2000亿,是杭州、北京的2倍以上!
拼工业,全世界没有一个城市能打赢苏州。
尤其是,苏州的民营企业非常发达,活力和韧性十足。恒力、沙钢、盛虹入围“世界 500 强”,26 家企业上榜“2020 中国民营企业 500 强”。
境内外上市公司累计181 家,其中A股上市公司 144 家、科创板上市公司 20 家,分别列全国城市的第5位、第3位。
入选国家级重大人才引进工程创业类人才达 146 人,保持全国城市首位。
……
不需要再罗列更多。
就说今年一季度,顶着疫情,苏州规模以上工业总产值还突破万亿,同比增长9.6%。全国有几个城市能做到?
“苏大强”,绝对名不虚传。
所以说,苏州的城市价值根本不需要担心。甚至跟一线城市比,它都不怯。
这个城市唯一需要的,就是一个买入契机。
而这次楼市的松绑,可能是你距离高傲的苏州楼市,最近的一次。
为什么?
划重点:苏州的城市价值,是目前所有松绑的城市中最高的。
苏州原本限售5年,是全国限售最严厉的城市,房价涨幅一直被压制。
它就像一个堰塞湖,已经被强力压制了三年,再瞬间引爆。这种爆发力是其他城市无法想象的。
对跨城买房、非户籍的投资者来说,更是出现了巨大的松动机会。
苏州原本需要2年社保才有购房资格,现在只需要6个月。所以,全市这两年准备购房资格的购买力都会被释放,带来一波跳涨是大概率事件。
更何况,喜欢到苏州买房的,很多都是上海人。他们非常认可苏州的价值。有的板块,过半的房子是上海人买走的。这次疫情平息后,上海人买苏州房子的需求会更大。
所以,苏州救市与其他城市都不相同。一旦放开,很快会进入高潮。
现在苏州的不少楼盘,已经出现了抢房的形势。
尽管受疫情影响,售楼部里还是排满了一组组谈单的客户。原本一周卖两三套的楼盘,现在一周能卖出二三十套,销售也变得底气十足,开始挑客、拒客。
那么,现在抢滩苏州,应该怎么买?只要遵循一个简单的逻辑即可:
东看园区,西看新区。
整个苏州的城市格局,呈现非常清晰的东西走向。姑苏老城被称为“老苏州”,是历史文化保护区域,主要发展旅游。
东边是YYDS的苏州工业园区,也就是“洋苏州”,属于CBD的存在。
西边的高新区、科技城,被称为“新苏州”,也是崛起的实力派,产业实力也是最强的。
这些区域,都是苏州已经被行情验证过涨得最好的板块。
东西走向是苏州的主轴。相比较而言,苏州的南北主轴上高铁新城、太湖新城要逊色一筹。
目前,苏州工业园区是整个城市的房价制高点,二手6万起,优质房源单价已经高达8-13万,没有一手房可选。投资预算在800万起。
相比较而言,科技城的投资优势更加突出,也是目前抢得最厉害的片区。
科技城板块是高新区管委会和行政中心的所在地,是江苏省政府、苏州市和中科院共建的园区,产业竞争力突出。
板块内汇聚了150多家科研院所,193家研发机构入驻,超6万名高层次人才。据说未来科技城要引进的人才数量,超过30万!
能在科技城落地的产业也都不一般,全部是当下新兴产业的代表,大致可以归为三大类:
新一代信息技术、新能源产业生物医药产业
而且进驻的大院大所和企业,也全都是业内的大牛。
比如浙大苏州工研院,神州十二号载人飞船上面的航天员生理参数监护系统就是他们研发的;
比如提出了雄安新区无废城市建设方案的清华环境研究院
再比如参与了联合研发新冠疫苗和抗体研究的中科院医工所;
除此之外,还有中国移动研发中心、阿里云计算苏州有限公司等互联网科技龙头。
不但如此,南京大学苏州校区也坐落在科技城,并且已于今年开始招收本科生和研究生了。
▲南京大学苏州校区效果图
科技城教育资源,也是获得苏州新老本地人认可的,其中科技城实验小学、中学在苏州都是排名一梯队的学校。
从2005开始算起,科技城建设已经有17年的时间了,楼市也逐渐成熟。
比如,较早入市的幸福未来花园,2010年开盘时价格是7800元/㎡,如今二手房的挂牌价已经超过3万/㎡,涨幅相当不错。
在限购资格松绑后,很多买房人已经在奔向苏州。
预计随着疫情逐渐控制,苏州楼市的窗口期也持续不了太久。
毕竟,苏州目前在售的新盘就三十来个。甚至再过几天,苏州的房子也许根本都轮不到其它地方的人抢了。
这一波上车苏州的时间,将会非常短。
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