1000万买房算是楼市永远不会怠慢的一个话题
它太特殊了,上海成交均价基本都维持在5~7万左右
主流一点的总价段也就是大家所说的400万刚需,这是上海新房供应量的大头
所以1000万预算在大部分人里是一个看上去选择面非常广的总价段,但其实如果大家拿着这样的预算去看房就会发现,它恰恰是选择最少的一个

因为很重要的一个前提条件,当你的预算是1000万,就算是这座城市的中产家庭里吧,市面上当然有不少7、8百万的项目

但买房都是拔预算买,哪有降低总价退而求其次的

毕竟大部分1000万预算的家庭画像就是从一些刚需项目置换出来的,既然置换了还要降维买房,那换房干嘛?
往下降预算不合理,往上拔预算难度又太大的,这直接意味着,千万预算成为了楼市里选择偏少的那一档
因为它基本都集中在一种类型的产品:内环内+小户型
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毕竟1000万在上海就是属于偏改善型的购房需求,相比千万以下的住房是一个全面性的跨越
这个价格段意味着有很多需求是明确的:
比如找到一些各方面都没什么短板的居住板块
比如作为超长期的居所,需要社区有一定的品质要求
又要兼顾到资产升级、又要兼顾居住质量,指向性就明确定位在了市区

而它的选择难度就在于市区新房实在稀缺,不论大户型还是小户型
我们也统计了一下第二批次预计要入市的新房项目,发现1000万左右,能最大程度买到的项目其实只是个位数
无一例外的,都很火

项目不多,也给了一个比较好的机会可以集中来对比一下
就从最近势头大涨的杨浦和虹口来说,东外滩北外滩的概念其实已经火了很多年,但是至今我们都没有完全消耗完它们的热度,很重要的一个原因就是,这两个板块在近两年的供应量是非常大的
去年北外滩迎来了一批聚集的新房供应,热度大家都有印象
而今年,一定会轮到东外滩
毕竟在之前的文章里也跟大家说过,去年上海全年95块含住宅用地成交,市区只有4块
这个数据意味着明年的房价和项目基本有了定数,内环内仅有4幅新宅地
但是在杨浦最新规划中,杨浦滨江南段新增超30幅含住地块
新增的住宅体量近120万方,意味着杨浦将成为未来几年上海市区新房供应的最为集中的区域
有供应就一定有热度,有热度就一定有竞争,新房市场的竞争多少又能带动板块的二手房价,这也算杨浦非常值得去期待的一定

所以我们回到第二批杨浦、虹口供应来看,一共有四个项目,但云萃江湾不在内环内
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所以也单独把另外三个距离相近的项目列出来给大家比较一下👇

虽然这三个项目都有一个千万左右的置业门槛户型,但仔细看户型分布还是能看出,这三个项目的客群定位还是有一定区别的
面积段最小的是仁恒,但是大家也都知道,仁恒的小户型数量并不多,甚至市面上还经常说它的小户型不被照顾,排布在边边角角的地方

要在仁恒升一个户型,就要跨二十多平的差距,总价上直接就差了两百多万,显然在仁恒,千万左右,其实在项目内部的选择也是很少的

但是仁恒的大户型就没得挑了,甚至说想要在这三个项目里找舒适度最高的大户型,也只有仁恒了
而招商虹玺,算是小户型选择面相对较多的
光是前期了解到了,项目小户型段就有非常多的选择,比如85平、88平、89平、103平、104平、105平、106平等户型
这才是正真意义上可以拔一点预算换一个户型的项目,别的项目拔200多万换一个户型,这算哪门子拔预算,直接拔个阶层了
而最后金隅金隅外滩东岸应该算是这三个项目里,小户型做的最好的了
虽然从面积门槛来看,99平比别的项目门槛户型大了一点,但这个户型确是整个项目的主流户型,占比将近7成,大家买到的几率也更大,绝对不是门槛户型
这意味着,它的户型可以算是三个里最好的,毕竟排布方式上不会妥协给大户型
再加上项目花了更多成本去做准一梯一户的布局设计,没有浪费面积,各个户型都非常不错,南北通透,三开间朝南等传统好户型必备要素都能找到
这样的小户型舒适度和使用率都非常不错,也算千万级预算能在市区买到一个能住的非常舒服的小户型
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再来看静安区的两个项目,由于这两个项目不在相同的板块,其实也很难做比较了

更重要的是,苏河世纪这次首开的户型是106平三房,预计价格没出来,但是大概率总价会超1200万
换句话来说,这个项目大概率也是跟千万预算的家庭无缘的
项目位于大家都熟悉的四行仓库旁,地段没什么可挑的,但是虽然它超预算了,但还是要讲一下的原因就是
项目主力户型是建面约95-283㎡3-5房,还是有小户型的,并且户型同样做的很好
乍一看格局和金隅的好户型模版差不多:
三房两卫的户型甚至可以隔成两个套房,也算是市区刚需里的贵族户型了,但整个项目体量一共就288套,小户型占比更少了,所以买到的几率一定是非常困难的,这一点大家也要做个准备
另一个天汇世纪玺就值得重点讲一下了
项目两个地块的规划方案前段时间已经公开了,未来至少将供应1293套住宅,在供应量上来说是当前市区最值得关注的项目了
项目高层价格预计12万出头,户型门槛也蛮低的,最小的面积82平
虽然面积小,但它也可以很好照顾采光这一点,不仅有客厅和主卧的双南向封闭阳台保证通风光照
仔细看这也是一个兼顾了健康住宅理念和后疫情时期大部分家庭居家需求的户型
洗手间设置在入户口,进门后就能第一时间方便清洁,在物理层面做到了健康免疫的第一步
大家预算再多两百万,项目稍微大一点的106平户型做到的就更多了
不仅南向三面宽,主卧的飘窗和次卧的封闭阳台在后期都可以二次改造,扩大室内的空间使用率,创造更多的功能可能性
同时还附加一个270度的景观视野
这在内环内应该找不到这种照顾到小户型景观视角的设计了,毕竟以前也有句话说得好,买市区又不是买床位,至少一些东西看得到才有得到的感觉
而世纪天汇玺的视觉感知度是相当高了
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最后
其实这两年的市场风向一直很明确:政策保护告诉绝大数刚需买房人,最好的买房时间就是当下
但对于已经有比较不错的首付预算的家庭来说,研究楼市走势,抄底低点,房价涨跌,作用都不大
大家更大的原因就是为了住,或者说需要住很多年后才会考虑再次置换升级,因此市区二手老破小这种类型的产品就别考虑了,后期入住和出手都会有些问题出现
另外对于市区的小户型来说,虽然1000万预算一直被定义为在市区的刚需客,但其实我一直相信,在市区最好的刚需盘,就是与豪宅圈同维度的第二落点
比如挤进一个豪宅社区,蹭到它高品质住宅的时代理念
比如挤进一个豪宅地段,蹭到它不断发展的城市利好
这些其实都是豪宅圈外溢的购房需求,也是我们需要不断置换进内环内的重要原因,毕竟在未来,它们就是足以支撑第二落点的楼市流通力
买房嘛,就是不断买更好的房
以上为正文,来自真有好房团队
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