上海是一个老房子比例很高的城市

有差不多半数以上的小区,房龄都在20年以上,这还是全上海的平均值
如果单论上海的市区,老房子的比例目测可以达到八成以上

这次疫情我们也看到了,很多老小区的诸多弊端,物业服务、公共环境、人口年龄都被暴露出来
很多人就陷入了纠结,除了市中心的老破小,有没有可能还有比较便宜的次新房
我最近把链家网翻了个遍,看看在上海目前次新房的分布格局是怎样的,还有哪里可以选择
01
在上海二手市场,次新房是真稀缺
统计完链家上所有房龄5年以内的次新房数据后,我吓一跳
最大的感受是,上海的次新房房源也太少了,简直少的可怜
这么说吧
先给大家展示一个动图
这是链家二手房所有房源的分布,然后当你把筛选的条件勾选到:房龄五年以内
有几个区就完全消失在地图上了

它们分别是:虹口、黄浦、长宁
说明这三个区目前外网挂牌的房源里,没有任何一套房子房龄是5年以内的,或者仅有零星个位数,所以系统自动剔除了
再具体来看筛选次新小区数量的比例,收录在上海链家网上的21952个小区里
房龄在5年之内的小区有206个,占比不到1%
房龄在10年之内的小区有1457个,占比也仅仅只有6.6%
而房龄20年以上的小区就达到了14050个,大概占比高达64%
你能想象吗
上海年纪20岁以上的小区,足足占二手市场的6.5成,我们绝大部分人都居住在老房子里
而接下来我把数据又继续做了细分,统计到各个区,就发现各个区之间老房子的分布情况
不出意外的是
长宁、徐汇、黄浦排在了最低的前三
概率上看,在1000个二手小区里,楼龄在5年以内的小区,长宁只有1个、徐汇和黄浦分别是2个和3个
青浦、松江、浦东排在最高的前三

在这三个区里面的100个二手小区,楼龄在5年以内的分别各有3.1个、1.9个、和1.6个
这就是上海目前二手房市场的格局,老小区远比你想象的多,次新房就像熊猫一样的稀缺
了解以上数据背景后,我们大概感受到了
如果你要是想在上海买次新房,可能就是
在1000套房子里挑1套的准备
这就是上海如今的二手房市场和客户,老房子太多太多了,当绝大部分人都住在老小区里
这些人还在等着某个时机
要不就是卖房打新,要不就等着某个机会置换到次新房子里去
尤其是这次疫情过后,上海的二手房市场一定会掀起一股置换狂潮
而很多人会抛弃老破小,置换到那些房龄更新、服务更好的次新小区里去
02
不过上海的次新房也是真的贵
我把链家网上次新房源的数据一条条统计下来之后
房龄五年的小区,样本实在太少,很难说明问题,所以选择把房龄放大到十年房龄之内,建于2015年前后的二手商品房
几个次新房供应大区的价格情况,整理成为地图如下
目前上海市区里的次新房挂牌房源是最少的,加起来都没有松江一个区多
在供应少、房龄和地段的三重优势下,在市中心想买到次新房本来就难度很大,前价格也已经来到的一个很高的位置
在这为数不多的几个板块里,所有的房源价格都过了10万/平,几乎都比整个板块的均价要贵上30-40%
但也有例外,那就是上海目前外环附近最贵的板块之一,新江湾城
整个板块早期主要就是品牌房企仁恒合生华润等联手开发,没有什么老公房,因此在售的次新房和整个板块价格相近
从链家的挂牌情况来看,徐汇田林是目前市区内价格比较低的地方,次新房小区房价接近于板块均价
浦东新区算是上海次新房里的供应大区,作为一个年轻的新城,浦东老房子相对比较少、商品房数量比较多

但贵的话也是真的贵,比如在陆家嘴这样的黄金地段,房龄小一点的小区往往就要20万/平的价格
如果要在浦东新区寻找性价比相对比较高的次新
从数据上看,惠南可以排除考虑,地段过于偏远,接下来的新房供应也很足,所以拉不开价差是理所当然
最具性价比的板块是御桥,目前挂牌的次新小区有两个,分别是万科海上传奇仁恒都市花园,分别建于2013年和2016年,均价10万/平
和御桥整个板块近8万/平的价格,有23% 的价差,是中环附近性价比最高的
还有一个和浦东旗鼓相当的次新房供应大区,来自于闵行
在闵行这个大区里,主要的次新房来源于老闵行这个板块,有万科城、万科公园大道等这样2014年建成的品质小区
和整个板块的均价相比,也显得性价比很高,而在整个闵行古美和吴泾的次新小区价格是最贵的了
从这里也可以看到,次新房如果叠加了其他强势配套,带来的溢价能力是多强大
比如吴泾的紫竹半岛,次新房的品质,叠加了学区的强势和产业人口,让一个外环外的郊区板块的房价可以达到其他周边老小区的二倍
那上海还有没有比较便宜的次新房呢

当然有,但大部分都聚集在了松江、嘉定、青浦、奉贤,其中不乏品牌房企在2015年前后开发的商品房

所以,如果你想要在上海买到比较便宜的次新房,就必须牺牲地段
在上海市中心一套老破小的总价,基本只能够买到五大新城郊区的次新商品房
到底是愿意居住在离公司更近的老小区,节约通勤时间
还是牺牲通勤时间,换取更好的居住环境
这时候就要看个人的取舍了
03
次新房之所以贵,是因为它超高的溢价能力
在住宅这个领域,一定是越稀缺的东西越好卖

比如我们之前有回顾过今年开年上海豪宅产品的爆发,就是地段稀缺供应少+需求量大带来的溢价
而对于次新房此类产品来说,和豪宅有着差不多相同的逻辑,主要是产品稀缺
还有现在的时间节点,伴随着后疫情时代人们买房观微妙的变化,产品、社区、服务都成为主要考量因素
而在这几个纬度,绝大部分次新房,都是完全碾压老破小的
第一,户型优势
在总价相同的条件下,次新房的产品优势主要还是在
不仅是社区新,户型产品也新
我们先来对比一下同样是400万的两套房子,次新房的和房龄20年以上老小区的户型设计
可以看到,因为是2015年前后的商品房
户型设计上比老破小紧凑不浪费面积,让每一分买房钱都用在刀刃上,客厅有阳台、厨房够用、没有过道浪费面积等等
第二、服务优势
次新房的物业水平远远高于老破小,在上海如今的老小区里大部分的物业公司还保留着几毛钱甚至1-2块钱的收费标准
二十多年来物业费涨不上去,服务品质也就提不上去,而次新房的物业费平均几倍高于老破小
为社区物业服务付费就是撬动未来二手房高保值率的杠杆,这已经是置换客户里的主流意识

我相信,疫情之后当绝大多数人换房的时候,更愿意置换到物业服务水平更高的社区里
第三、地段被拉平
在上海很多板块已经突破环线定价论,中环附近甚至外环附近的地段价值提升,上海城市资源正在慢慢拉平,郊区的配套正在赶上来
城市中心绝对地段价值不再,房子也不再是唯地段论,这就给如今外环附近次新小区带来了很大的上涨空间,比如莘庄、御桥、唐镇、华漕等等
04
毫无疑问次新房是二手市场里,品相最好的那类产品
这样的溢价能力不是短时间的需求产生的

而是伴随着时间的推移,老小区和次新房的价格差会越来越大
客户好产品好服务的认可度越来越高,这些次新房能够突破地段界限的能力也会越来越强
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这次疫情也让我感触良多,我们还是要更努力换到更好的社区,更好的房子里去啊
解封后,跟我们一起相约看好房、买好房吧
以上为正文,来自乔不丝
(注明:本文所有数据均来自于链家网
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