刚刚,融创正式违约!
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本文目录
一、融创的自救
二、疫情,压倒骆驼的最后一根稻草
三、监管政策持续加码,行业在加速回暖
四、AMC房地产板块业务的历史背景
五、AMC收购标的大扩容,或迎重大机遇
六、AMC参与困境地产项目的模式
一、融创的自救
此前(4月1日),融创中国刚刚在“20融创01”债券展期方案获得债券持有人(权益人)投票通过!但是代价是提供孙宏斌个人连带保证责任+融创旗下青岛阿朵小镇+郑州中原文旅城增信保障,而前者更是融创文旅的明星项目之一。
自2021年下半年开始,自恒大债务危机开始,整个房地产行业的形势便急转直下,融创中国除了停止其上半年疯狂倒地的动作外,便开启了“卖卖卖”一系自救行动,试图缓解其流动性危机:
除此之外还包括通过融创中国股权折价融资、孙宏斌个人4.5亿美元的无息借款等,合计融得约300亿元的资产,但是相对于总负债1.2万亿的融创中国来说,这显然远远不够。
二、疫情,压倒骆驼的最后一根稻草
图源:中指指数
三、监管政策持续加码,行业在加速回暖
从2021年7月开始,央妈便连续释放利好。
尤其是作为居民中长期贷款的锚五年期LPR调低5BP,更是一个明显的信息。很显然,要保持今年GDP实现5.5%的增长目标,作为中国经济重要支柱的房地产行业维持正常水平的增长就显得尤为重要。
在地方限购限贷方面:3月1日,郑州市政府官网发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(郑政办(2022)13号),这是房地产本轮调控政策以来首个在限购限售等方面全面系统性松绑楼市的省会城市和限购城市,而且也是首个以政府名义发布且没有一日游的地产行业政策文件,其风向标作用不言而喻。截止到4月29日,据不完全统计,已有80多个城市发布相关促进房地产方面的政策。
4月25日,市场传闻,央行召集包括5家AMC机构在内的金融机构召开专题会议,商讨为问题房企进行纾困,首批纾困房企名单包括恒大、融创、世茂、绿地、中南、奥园、荣盛、阳光城、融信、中梁控股、富力及佳兆业12家。
接近中梁人士证实,确实开会了。会议主要谈的是不良资产处置问题。阳光城一位人士告诉记者,的确有会议。目前AMC机构承接此类业务意愿较强。
此次专题会议,针对AMC对目标房企的资产收并购等工作有六项拟讨论措施:
1、可以收2021年年底以前资产用途是土地价款的、可以收金融机构暂未纳入不良的贷款、可以收集团2021年年底之前的关联方应收账款;
2、以上业务开展不纳入房地产贷款集中度管理,保证按揭发放;
3、以上业务资本金按照50%计量,同时全力支持开发贷,资金务必封闭管理;
4、与关联方合作收购,不纳入重大关联交易;
5、对这12家房企的四证不全项目并购、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松;
6、存量逾期补充增信后展期。
清单有效期为2022年4月至20233年4月,后续名单还会进行动态调整。
笔者认为:针对第3条及第4条措施属于既有包括6大行、12家股价制银行、5大AMC在内金融机构对房地产行业旧有支持政策的重申,本次讨论的措施亮点集中在第1条、第2条,对五大AMC而言,在首批12家目标房企的范围内,或迎重大机遇!
四、AMC房地产板块业务的历史背景
持牌AMC因不具备直接对企业放款的资质。之前在房地产行业上行周期,鉴于房地产企业普遍的高周转模式,对资金利率敏感性比较低,有抵押,AMC又天然具有资金成本低的优势,因此通过收购目标房企的关联方应收账款的形式来达到间接对目标房企提供融资成为AMC们的非金投放主要方向,甚至一度成为部分AMC的主要利润来源。
随着监管机构对房地产企业融资端政策不断收紧、持续回归主业的要求下,特别是2019年7月,银保监会发布了《关于加强地方资产管理公司监督管理工作的通知》(银保监办发〔2019〕153号,后简称“153号文”)明确规定:
“地方资产管理公司收购处置的不良资产应当符合真实、有效等条件,通过评估或估值程序进行市场公允定价,实现资产和风险的真实、完全转移。不得以收购不良资产名义为企业或项目提供融资,不得收购无实际对应资产和无真实交易背景的债权资产。”
此后,这一块业务新增就被禁止了,而且非金投放存量规模也在不断降低,导致房地产企业通过转让关联企业应收账款给AMC从而达到融资的通道就要斩断了。
五、AMC收购标的大扩容,或迎重大机遇
早在2022年1月底,金融监管部门召集全国性AMC开会,研究AMC参与风险房企项目并购的金融服务。
到目前为止,长城资产已经参与了华夏幸福、光耀集团、卓达地产、阳光美基、信德地产、金东海、亿城地产等企业的重组,今年一季度已挂牌地产资产就达到430个,资产总额783亿元。
东方资产则进入了华夏幸福、佳兆业、重庆东银集团、协信集团、福晟集团、三盛宏业等企业的重组和资产盘活,收购了深圳地标赛格广场、北京经典项目中弘大厦、昆明地标滇池旅游度假区等大型项目。
本次允许AMC对12家房企关联方应收账款、非不良贷款的债权进行收购,这实际上就是对12家目标房企放松了“153号文”的限制,产生一箭双雕的作用:
(1)针对目标房企在银行即将到期的存量贷款项目,因为流动性困难而难以归还,通过收购该类型贷款,实现对目标房企进行展期的目的,从而减缓短期资金的流动性压力;
(2)因目标房企现在普遍缺乏有效未抵押的资产,要想继续从市场上进行新增融资特别是低资金成本的融资几乎不可能,而通过允许AMC收购目标房企关联方之间还未转让的应收账款,来达到给目标房企提供新增的资金来源达到纾困流动性困境的目的。
同样的,对“可以收2021年年底以前资金用途是土地价款的”也是如此,本质上和前面商业银行并购贷款看可以用置换土地出让金是一个思路。
自房地产严监管政策以来,要求土地价款须为自有资金禁止融资的规定,大大减少了房地产企业的资金杠杆率,而此次允许包括五大AMC在内的金融机构收购2021年前资金用途是土地价款的贷款,对于五大AMC而言,因收购标的的大扩容或迎来新一轮的机遇,而这也是持续聚焦回归不良资产主业、助力风险房企化解风险的应有之意;此外,对于目标12家企业来说,相当于又重新允许对存量自有资金的项目进行杠杆化操作,从而释放出新增的资金来达到纾困流动性困境的目的。
政策到位、组织就位、资产上桌、银行迫切、楼市时机、资本涌动,AMC纾困地产这场大戏,弹药已齐、只待点火。
1、债务重组
2、引入战略投资方进行重组盘活
3、通过改造和专业运营提升困境物业的价值
优势:充分利用AMC手中充分的客户资源,统筹规划,为我所用。
4、参与困境房企破产重整
优势:充分根据自身禀赋优势发挥专业优势。
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