兔主席 20220510
1.2021年末中央经济工作会议官方表述
2.房地产行业的问题
3.“房住不炒”与“长效机制”
4.“十八大”以来的思路
5.房地产新的发展模式里的业务、业态
  1)“租购并举”
  2)“租赁住房”
  3)“保障性住房”
  4)城市更新/改造
  5)老旧小区改造及社区养老
  6)住宅物业管理及生活服务
6.退一步思考:究竟什么是“房地产”?“房地产”狭义化带来的问题
7.“住宅地产”的“新的发展模式” vs “大地产行业”的“新的发展模式”
8.房企留下的“木马”——通过住宅物业,触达更广泛的居住服务市场
9.围绕不同的资产/空间/业态发展垂直能力
  1)从资产导向到服务导向转型的典例:酒店管理行业
  2)租赁住房/长租公寓——不动产/金融 及 服务 属性同等重要
  3)购物中心——满足生活消费需求的物理平台
  4)写字楼——包袱重重的业态及如何依托写字楼空间纵深发展
  5)仓储物流——由单纯的仓库到物流及供应链解决方案提供商
  6)主题公园——运营极度复杂的行业,迭代需要IP
  7)冰雪——探寻不那么依赖IP的赛道
  8)产业园——最有能力打造“双资本循环”的产业
10.转向“轻资产模式”
  1)何为“轻资产”
  2)从“重资产”到“中资产”到“轻资产”
  3)不同业务内涵的“轻资产模式”
第一类:资本管理/金融资产的管理与服务(“基金化”、“资产管理”)
第二类:围绕不动产资产的开发及运营提供的管理服务(从“代建”到“商业运营”)
第三类:对同行/上下游企业提供的技术及服务解决方案(“SaaS”)
第四类:对不动产空间内的机构和个人提供的其他服务(“增值服务”)
11、拉通各种不动产业态/空间/赛道
12、大会员体系
13、回看“旧的发展模式”
14、 探寻“新发展模式”的“短中期三部曲”
上篇回顾了“旧的发展模式”,那么究竟何为“新的发展模式”?其实没有人确切知道,只有大概的轮廓。但可以确定的是,要守住“房住不炒”的底线。这是房地产行业最大的底线,是根本。或者可以这么理解:“房住不炒”是“纲”,其他都是目,纲举目张。
“新发展理念”里的基本概念——创新、协调、绿色、开放、共享——都应该是房地产行业“新的发展模式”的指导理念。这些概念都带有价值导向,都是原则性的,具体如何适用,也是大家都可以思考的问题。
在这个前提下,再去有侧重地推动市场的 “供给侧”(即房企/行业)改革,引导它更好的响应、契合、服务、满足市场的需求侧(居民的住房需求),逐渐地建立一个可持续发展的业务发展模式。
以下是更加具体的一些内容和方向,层次和颗粒度可能有所不同,笔者做一罗列:
——从“增量经济” 转向 “存量经济”
——从不动产空间的制造/开发 转向 不动产空间的服务运营
——从单一业态(住) 转向 多业态(非住)
——从获取“非持续收入”(non-recurring) 转向 获取“持续收入”(recurring)
——从服务相对殷实的少数人群体(例如中高端住宅市场),到服务最广大的群体(租赁住房、社区服务等),践行开放、共享、共同富裕等理念
——从粗放、资源整合性的传统行业 转向 创新行业,包括商业模式、理念、技术、工艺等的创新
——模式上,从重资产 转向 轻资产,此亦可作为改变行业与金融关系的动力
——重新界定并适度弱化与金融及资本的绑定关系(“金融去地产化”,“地产去金融化”)
——确保行业总体的平稳、健康、良性发展,不致导致系统性风险及“干扰”国家战略
——更加配合、服从、服务整体国家战略(在这一点上,与其他行业一样,只不过房地产行业还更加重要、敏感)
如何找到新的发展模式,需要企业、市场、监管机构“摸着石头过河”。最终,探索出一条带有中国特色的房地产行业转型发展道路。
探索“新发展模式”,可能会包括短、中、长期三个阶段。以下是各阶段的一些特征,不特指市场主体(房企),也包含各类参与主体,包括监管机构、地方政府、金融机构等。
第一阶段:即期/短期(1~3年)围绕居住市场初探“新发展模式”
1. “旧的发展模式”仍然是基础,要在转型发展中扮演支持角色
1) 大目标: “三稳”——稳地价、稳房价、稳预期
2) 同时需要满足多个具体政策目标
——保民生(包括保交楼、保上下游产业涉及的农民工等),这是稳定问题
——保供应链及衍生产业(不少为中小企业,同时覆盖广泛就业人群)
——保市场主体(房企),给于民营房企一定的政策倾斜,特别是流动性支持
——保金融体系的安全(因金融与地产深度绑定。其中还涉及境内vs境外金融)
——保地方财政(需“因城施政”,给地方一定的自主权)
3) 底线是不能发生系统性风险,不能出现“硬着陆”
4) 同时,又不能因为防范风险而放松政策,引发新一轮的房价上涨,或者为市场主体制造“道德风险”,或者反而加大了金融与地产的绑定,结果形成新的系统性风险因素,并使近年来严格贯彻的调控政策“前功尽弃”
5) 所以最终还是要重申:“房住不炒”是一切的“纲”,理解一切的出发点。
无论如何,当前遇到的问题,是对政府治理能力与智慧提出的考验,因为上述各项政策目标是存在内部的矛盾与张力(很难同时“既要又要”),需因具体不同的情形、情景、主体、地方、时机影响,在优先劣后上有所差异。
目前的形势,仅靠自下而上的、纯粹市场化的力量、纯粹靠金融政策,或不足以解决问题,最终,一是需要中央对情势有比较清晰、统一的认识,自上而下地牵头各部委及地方统筹协调完成各项目标。二是地产行业也不能“独善其身”,需要宏观经济基本面平稳向好。目前地产行业已经陷入一些负面循环,例如:“地产不好,经济也不好,经济不好,地产也不好”……行业的向好,最终需要居民购房能力与意愿的提升。行业/企业仍旧能够依赖“旧的发展模式”“造血”,才能避免行业“硬着陆”,帮助中国房地产行业顺利过渡至“新发展模式”。
2. 由供给侧(房企及地方政府等市场参与主体)驱动,推动“新的发展模式”
1) 先围绕居住市场(房地产企业最熟悉的领域)试水探索“新的发展模式”
   a)租赁住房
   b)老旧小区改造
   c)城市更新(与上两项不是互斥关系)
   d)住宅物业及社区服务等
2)广泛尝试、应用“轻资产”模式,增加服务业维度,增加服务业导向
   a)代建
   b)代运营/委托管理
   c) 企业服务与SaaS
   d)围绕社区/居住物业提供的基础物管以外的增值服务
   e)资产管理/基金化
3. 金融领域的资源投入及支持:
1)在“旧发展模式”向“新发展模式”过渡的过程中,注意防范(而非增大)系统性风险
2)重新确立金融与地产行业的关系
   a)适度减少两个产业的深度绑定关系(去除过度“金融化”)
   b)改变金融支持产业的结构与方式(“去杠杆”):以公募REITs为契机,逐步增加股权投融资的比重,培养股权/权益性的投资人,帮助不动产行业“去杠杆”
   c)战略性地转向那些符合“新发展模式”的业务、业态、赛道、领域
第二阶段:中期(3~5年)围绕广义不动产行业探索“新发展模式”
1. 房地产市场(主要指住房市场)解决行业风险问题,进入平稳健康发展及良性循环阶段
1) 构建多元化、多层次、多主体、多形态、能够满足居民刚性及改善性等合理需求的住房供应模式
2)“租购并举”:
   a)在住房的增量供应里,租与购的比例相当,或逐渐接近;
   b)在住房的存量供应里,租的比重不断增加
   c)最终,形成一个符合“长效机制”、满足最广泛人群利益的住房供应结构及模式
2. 逐步转型发展至新的发展模式
1)“居住”的方面:
   a)租赁住房——包括提供住房单位及提供与租赁居住相关的生活服务
   b)住宅物业——为住宅社区提供生活及更广泛地民生服务(“增值服务”)
   c)对城市的老旧小区持续进行改造,并构建能够自负盈亏、良性循环的业务模式
2)“非住”的方面:
   a)大力支持一切符合“新发展模式”的业务、业态、赛道、领域
   b)可以首先从国家政策支持的不动产领域开始,例如基础设施(仓储、产业园等)
   c)在各类型不动产业态与空间,构建轻资产的服务能力:包括代建、代运营、企业服务/SaasS、租金及基础物管以外的增值服务、资产管理等。该等能力,不仅指向基础设施业务,还应可包括购物中心、写字楼等一般不动产业态
3. 金融领域的资源投入与支持
1)继续做大公募REIT市场,将适格资产的范畴不断推广——在房地产市场进入平稳健康发展,初入良性循环,以及“新发展模式”的路径探索更加明朗,政策支持的核心业态(租赁住房、基础设施等)资本循环已经比较成熟后,在监管主导下,开始探索对其他不动产业态领域提供融资政策支持,例如探索购物中心、写字楼等的公募REITs
2)融资结构的优化,核心不是解决直接融资与间接融资的关系,而是股权融资和债权融资的关系,即“上股下债”:
   a)“上股”:企业/平台层面的融资,主要进行股权融资(而非单纯乃至过度依赖信用债)
   b)“下债”:资产层面的融资,可以继续以债权融资为主(例如商业银行提供的有抵押贷款)。公募REITs等工具,也可以增加资产层面的股权融资。总体方向事增加权益投融资的比重,实现产业的去杠杆化
第三阶段:长期(5~10年)完成在广义不动产领域构建“新发展模式”
1. 房地产市场(含“住”与“非住”的广义不动产行业)实现总体的良性循环及平稳健康发展
2. 主要市场主体都已找到各自的新角色、赛道、定位,进入比较平稳的增长通路,能够依赖“新发展模式”进行可持续的发展
3. 行业在几大领域实现转型及“平衡”:
1)住房供应及结构方面:“租”与“购”之间的平衡,照顾最广泛的人群;
2)政策面:在住房调控(“房住不炒”)及针对广义不动产的政策之间要找到平衡,不致因为“房住不炒”政策而影响到其他不动产业态的投融资及业务发展;
3)业态面:在“住”与“非住”的业态之间找到平衡,摆脱业态和模式单一的问题;
4)与资产的关系:在“轻”与“重”之找到的平衡,更大比例的业务是轻资产化的;
5)在增量与存量、制造与服务的关系上:由增量/房地产/不动产/空间制造,转型为 存量/不动产及社区运营及服务,市场主体在两种业务模式与类型间要找到平衡
6)资产与人:从服务不动产资产/空间,转向服务不动产资产/空间里的人群
7)国有企业与民营企业的关系:因资源优势及机制问题,国有企业可能更加侧重开发、投资、持有;民营企业更加侧重运营、服务、创新,两种所有制主体可以有所侧重,但并非绝对
4. 金融领域的资源投入与支持:金融也要匹配“新发展模式”,实现转型
1)摆脱对新房开发销售模式的依赖,面向广义不动产的开发、投资及运营服务
2)能为不同类别的业务、业态、模式(重vs轻、制造vs服务、住vs非住等维度)等提供金融支持
3)在股、债融资上实现更好的平衡(实现不动产行业整体的“去杠杆化”)
4)金融与房地产的产业联系,应当是有效率的、市场化的、严守金融风险底线思维的、符合房地产行业政策纲领的,以及服务国家战略的
以上,是迈入“新发展模式”的三个阶段,是概念性的。具体所需时间,当然还是要在现实社会里推演出来。
(未完待续)
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