封面图源：图虫创意
原创：樱桃团队
来源：樱桃大房子
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01
这应该是近期地产圈最劲爆的消息了！

5月6日，碧桂园被传出多地监管账户被冻结。
被爆出来的城市有成都和福州。

消息一出，把投资者、金融机构及行业人士吓坏了。
毕竟恒大的余波，市场到现在还没消化完呢。
恒大暴雷之前，广发银行宜兴支行申请对恒大进行1.3亿元财产保全，虽然后来事情解决了，但是后面依旧不可避免的出事。
其实市场惊慌也不无理由，碧桂园今年一季度的销售数据实在太烂了。
一季度，碧桂园销售额992亿，同比去年第一季度下跌近30%，而4月份销售额继续下降。

前四个月销售额共1218.7亿元，同比大跌36.65%。
碧桂园大部分的项目都分布在三四线，一二线都不好卖了，人口大多在流出的三四线，又没有货币化棚改支持，想卖出一套房难度更大。

现在碧桂园只能依靠降价甩卖，快速去化回笼资金。
在2021年年报上，碧桂园的权益销售金额约5580亿元，销售面积为6641万平方米。

均价为8402元/平。
而2022年前4个月，碧桂园权益销售金额约1218.7亿元；销售面积约1571万平方米。
均价为7753元/平。
四个月的时间碧桂园的均价就降了700一平米。
很明显今年碧桂园全国大部分的项目都在降价甩卖。
郑州碧桂园半年内降价20%遭业主投诉；
沈阳碧桂园大幅降价，被业主投诉违规售房，欺诈消费者；
句容碧桂园更是一降再降，去年5500，今年4800

……
这样的例子太多了。
另外，即便经过了去年的强力降杠杆，碧桂园依然债务高企。
2021年的财报数据显示，碧桂园总负债规模1.65万亿元，位居行业第二（第一是恒大），负债率为84.62%，扣除预收款后的资产负债率为74%。
目前处于黄档，大于监管要求的70%的警示线。
当然我们能看到的都是表内数据，表外负债有多少就不得而知了。
数据出来后，市场对碧桂园普遍持悲观态度。
就连国际机构惠誉也将碧桂园的长期外币和本币发行违约评级展望由【稳定】下调至【负面】。
众所周知，碧桂园重仓三四线城市，以前有涨价去库存，棚改货币化，帮助碧桂园消化了大量的房子。
但是现在人口明显往一二线迁移，加上棚改逐渐退场，四五线房价几年没有涨过了。
人口流出，对房屋的需求自然也会减少，所以市场对碧桂园的预期也是偏悲观的。
尤其是经过去年房企大洗牌后，现在民营房企非常脆弱，经不起一丝风吹草动。
要知道地产行业前四名，已经倒下了两个，恒大，融创。
就算再有出事的房企，也是意料之内情理之中。
碧桂园又是民营房企的龙头老大，现在民企融资普遍有困难。
市场神经也是高度紧绷，如果它倒下，意味着什么，可想而知。
特别是华南的房企，过去倾向于靠境外融资，因为利息低，但自从去年下半年花样年的境外债出问题，并且想耍赖后，境外机构对境内房企就彻底失去了信用。
之后很少有房企能从境外发债，这也是导致华南房企血崩的一个原因。
现在除了央企国企，以及一些深耕地方没有野心的本土房企外，基本没有资金不紧张的房企。
碧桂园这种虽然账上资金不少，年报显示手握1800亿现金，但这并不意味着资金充裕。
要知道还背负着1.6万亿的负债，房子如果卖的不好，融资还不顺利的话，压力也很大。
去年上半年恒大也是手握着1600亿的现金，但该暴雷的照样暴雷。
02
这次出现这么大的公关危机，碧桂园在消息发酵不久后，很快就发声明：

说是因为参股的福州项目产生客诉导致的，现在问题已经得到解决了。

也侧面说明了，福州项目监管资金被短暂冻结是真的。
但成都的就不好说了，不排除有一些不怀好意的人乱造谣。
苍蝇不叮无缝的蛋，为什么一个碧桂园参股项目会闹出这么大的动静呢？
引起风暴的项目是福州的三江理想城云锦公馆，由世茂、保利和碧桂园共同开发的。
世茂负责操盘，碧桂园负责项目的设计和建筑方面工作，现在出现问题的正是房屋质量问题。
大家可以看一下图片，一眼望去就像危房一样。

专业机构检测后，发现项目：地基下沉、房屋开裂、门窗变形……
更夸张的是有的楼栋倾斜度超极限值，沉降量偏大，沉降速率大于标准值，沉降仍未达到稳定状态。
用大白话说就是：楼歪了。
去年11月，福州市城乡建设局已经通知了业主停止入住。
相信地方也从中做了不少努力，催促几个开发商尽快解决这个问题。
最后实在被逼急了，不得不冻结了股东之一的碧桂园几个福州项目监管账户，算是给一个黄牌警告。
消息是5月6日凌晨传出来的，同一天，负责操盘的福州世茂终于给出了解决方案。
说可以给这些业主协议退房，退车位。
这几年无论是一线豪宅还是普通住宅，都避不开质量问题。
大部分出现质量问题的新房，都是因为限价太狠，开发商利润低只能从建筑上偷工减料。

但长沙自建房坍塌事件到现在大家依旧心有余悸，房屋质量真的不是开玩笑，这是涉及人命的事情。
现在业主拒收是一件好事，要真发生了坍塌事件，那就不是退房赔钱就能解决的。
大家前两年买了房的，陆续都要验房收房了，也提醒大伙，要特别注意下。
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