我们买房，除了用于自住外，大部分人还希望房产能够具备一定升值的能力，以便日后需要出售时不仅能收回成本还能够赚取一些收益。
由于长期的供不应求，英国房产增值保值的能力是有目共睹的，房产投资也为很多英国人创造了丰厚的回报。据经济智库“决议基金会”(ResolutionFoundation)此前发布的一份报告显示，自2000年以来，房价的持续上涨为英国人共带来了3万亿英镑的收益，并帮助许多房主实现财富积累，一跃成为了百万富翁。
其中，年龄较大的房主是房价上涨的主要受益者，在过去20年里，他们的平均收益约为8万英镑。这也意味着房屋持有年限越长，赚取的财富也就越多。
而从地区来看，英国首都伦敦的房价长期跑赢其他地区，房主也成为最大赢家，每人平均从房产中获得了7.6万英镑的收益。
尽管如此，我们也曾多次说过，并不是英国所有的房屋都值得投资，有些房产不仅增值能力一般，还会因为种种原因非常难卖掉。
今天，我们就来说说买家Angela Epstein的故事，看看她陷入了怎样的“销售困境”。
Angela Epstein来自英国西萨塞克斯郡沃辛（Worthing），在很早的时候，她就发现房产是一个很棒的投资渠道。
1999年的时候，Angela Epstein和她当时的伴侣John Sandilands认真讨论了房产投资的事，并决定共同承担费用，在沃辛联合购买了三处房产。
当时，他们计划将这三处房产全部用于出租，赚取的租金作为两人退休后的收入来源。
于是，在买下房产后，他们将这些房子进行了精心的改造和装修，随后就将它们租了出去。
但谁料，天有不测风云,一件意外的发生很快打乱了这个计划。
2004年，John突然不幸去世了，这个悲剧的发生不仅扰乱了Angela的生活，也让二人之前精心制定的“以房养老”计划彻底付诸东流。
因为无法负担三处房产的费用，无奈之下，Angela只能卖掉他们共同拥有的公寓。
不过，Angela还是计划用出售房产获得的收益去购买一处更大的房产。
在出售前两套房产的时候，一切进行的还算顺利，两处房产最终都成功售出。
然而，让Angela没有想到的是，第三套房产的销售却陷入了“困境”，整整卖了17年，销售了10多次都没有卖出去。
那么，这套如此难卖的房子庐山真面目到底如何呢？
实际上，Angela持有的第三套房产是一套Studio户型的海滨公寓，距离海边不远，站在窗前就能够欣赏到无敌海景，视野绝佳。
由于位置不错，这栋大楼原本是一家酒店，但后来改为了公寓。
而且，这座公寓所在的大楼建于维多利亚中期，是一栋非常美丽且历史悠久的保护建筑。
而在房子前面，还有一座美丽的公共花园，周围绿树成荫，鲜花盛开，景色格外迷人。
因此，在Angela看来，无论从建筑外观、地理位置、还是从“海景、花园”这些特色来说，这套房子都是非常优秀的，具有很大的吸引力。
Angela认为，对于首次购房者、投资者或作为想要购买度假屋的人来说，这套房子都是一个理想的选择。
而且，Angela还指出，这套房子可以通过抵押贷款来购买，不像有些房子只接受现金。这可以大大减轻买家的负担，想要的人可能会更多。
因此，Angela对这套房子充满了信心。2005年，她将这套房子第一次投放到市场中销售，售价为12.5万英镑，刚好是印花税缴纳的门槛。
而这栋公寓也没有让Angela失望，在首次上市后不久，她就收到了一份报价，Angela欣然接受了，并开始找律师，着手后续的出售事宜。
然而，这次销售在最后的节点却夭折了……
就在Angela等待交换合同的时候，负责销售的代理打电话告诉她，买家降低了报价。
这种行为在英国被称为“gazundering”，意思就是买家在最后一刻降低报价的做法。
为啥买家要这么做呢？这是因为英国房产交易制度非常完善，为保证买卖双方的利益，整个过程还会有销售代理，律师等人的介入。
因此，如果买家最后一刻降低报价，而卖家不同意的话，就意味着销售工作回到了原点，整个过程都要重来一遍，费时费力不说，之前花出去的广告费，律师费等等可能还会打水漂。
所以，很多卖家为避免麻烦，会勉强接受降价，被迫打折销售。
不过，这种“gazundering”的行为现在在英国并不是很普遍，为啥呢？主要还是因为英国的房产太供不应求了，尤其是优质房产非常抢手。
一套房产可能会有多个报价，买家甚至会加价锁定房产，卖家不愁卖也就不会担心“gazundering”的出现。
让我们再说回Angela的故事。
得知买家降低报价后，Angela十分震惊，这也是她第一次遇到这种情况，而且，买家砍价砍得实在太狠了，这让Angela觉得非常不划算。
于是，这笔交易就这样彻底结束了。
在第一次销售失败后，后来Angela又尝试着将房子卖了几次，但无一例外，都失败了。
这期间，Angela从沃辛搬到了牛津（Oxford），也依旧没有把房子卖出去。
尽管房子没有成功出售，但每次销售失败时，Angela仍旧会收到一份律师账单，为这笔不成功的交易买单，这让她颇为烦恼。
为了减少房屋空置期，并支付这些额外的费用，在房子卖不出去时，Angela也会重新将房子放回租赁市场，然后出租出去。
Angela表示，她的租客有年轻人，也有夫妇，每次出租前，她都会将房子重新装修一番，比如，更换地毯、安装新的家电或淋浴器等等。
因为房屋状况一直保持的比较好，她的房子也很快能租出去，这些租金还能负担房产的日常维护。
但有时候，租客也会带来麻烦。Angela表示，其中一次交易失败就是因为租客导致的。
虽然房子在出租期间，但Angela还是希望能将这套房子卖出去，于是，她又一次将房子挂牌上市。
不久之后，Angela便找到了一位合适的买家。随后，Angela联系租客，提前告知她房屋要出售，希望她能尽快搬出去。
但租客却以找不到房为由拒绝立即搬走，由于租客迟迟不肯搬走。最终，买家取消了交易，这次销售也失败了。
那么，回过头来想想，这套房子为何如此难卖呢？
经过十几次失败的交易后，Angela也总结出了一些经验教训。
Angela表示，除了价格没谈拢的情况外，这套房子难卖还有这么几个原因：
首先，尽管Angela非常看好自己的房产，但抵押贷款机构在评估后认为，这套房子能贷到的款低于Angela的要价，这也让一些依赖抵押贷款的买家放弃了交易。
其次，相比于伦敦，沃辛的工作机会可能并没有那么多，一些年轻人虽然对自己的房子表示了兴趣，但因为找不到合适的工作来支付贷款从而最终取消了交易。
再次，这套公寓所在的大楼是一座历史悠久的国家级保护建筑，各种改造都会受到法律的保护和制约。也就是说，房屋的改造装修只能在非常有限的情况下进行，这意味着很多买家无法按照他们心仪的方式对房屋进行改造装修。
最后，由于这座建筑年代久远，相比新建筑需要更多的维护，所以，折合到每平方英尺的维修费和服务费其实也不便宜。Angela指出，由于老建筑的能耗更高，同样面积算下来，能源费用肯定更高，这也让很多买家望而却步。
此外，这套房产其实是由酒店改造而来的，而且是Studio户型，与传统的1居室还是有很大差距的。作为出租房时，大家可能还能接受，但如果买来自住，就会有诸多不便，很多人并不会将其作为最佳选择。
而且，Angela还表示，由于自己的房子是老建筑，还是租赁产权房（leasehold），出售时通常需要大量文书工作，律师费也可能更高。因此，虽然这套房子看起来很便宜，但实际算下来，成本也许会比想象中高。
不过，好消息是，这套房子终于被成功卖出去了，但回顾这段经历，Angela表示，还是非常心累的~
对于Angela的遭遇，大家纷纷发表了自己的看法。
有人认为：房产的价值不在于你认为是多少，而在于有人愿意为它支付多少。
还有人认为，卖了这么久都没卖出去可能只是因为要价太贵了……
还有人表示，要问为什么这么久才卖掉？文章说过它是保护建筑，而且服务费很高！我想房主已经回答了自己的问题。
也有人认为，当潜在买家看到这里时就会想，这个地方一定有问题，因为我也会有同样的问题，所以我不喜欢它......
还有人建议道，在销售失败时，在保险上花一点钱就可以省下数千英镑的律师费。适当的计划和准备就能预防这些…
还有网友指出把房子租出去是第一个错误，并对“gazundering”行为发表了自己的看法--“gazundering”是完全无法接受的，我几年前遇到过这种情况，但我并没有卖给他们，并在几周后获得了更高的报价。
虽然每个人都有不同的看法，但不得不说，这个故事也给我们提了个醒，房产投资可能并不像我们想象的那么简单，即便一些看起来不错的房子其实也可能会踩雷。
而且，从Angela的经历不难发现，在投资时，除了关注房产所在地段之外，当地就业市场情况（意味着是否有足够的需求），房屋状况（是否是保护建筑、是否有规划限制，是否是改建房）等等都是需要考虑的。
另外，在房屋出租时，最好事先也进行一定的租客调查，防止租客出现赖租或霸住现象。
最后，看完Angela长达17年的卖房经历，你有什么想说的吗？
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