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大家知道最近美股是暴跌的,纳斯达克已进入熊市,美股中小盘指数是从去年到现在跌了40%多,高成长股票可能跌了60%到80%,比如Facebook,从高位下跌了54%。
2022美股市场算差的,连标普本身也跌了10%+。
即使这样,股神巴菲特手头却现金流强大,去年现金账户上一共是1400亿美元的现金。
大家一定很想知道股神2022都投了什么,怎样的投资组合和资产配置可以笑傲江湖
首先股市的投资,他投的是像苹果这样现金流很高的企业。
其次他拥有能源公司,例如天然气,最近全球能源危机,这个利润非常高。去年年底到现在,他花了大概270多亿美元进行回购,又在二级市场操作买了200多亿美元的股票,其中包括西方石油公司飞利浦这样的公司。
还买了游戏公司,Activation,又并购了一个美国纽约老牌的保险公司。
除了这些大家众所周知的能源,保险,高科技公司,巴菲特还是美国一个产业的巨头,占领了整个市场25%的份额,那就是Mobile Home(移动屋)

作为全美最大的移动屋生产商Clayton Homes的持有人,他拥有着美国移动屋市场1/4的江山。
股神巴菲特的选择,代表着长期内在的价值和稳健超额的收益。
而与之遥相呼应的是另一位亿万富翁,Sam Zell,则是全美最大的“移动屋地主”

他的公司Equity Lifestyle Properties拥有全美最多的移动屋营区(Mobile Home Park)。
美国一共有44,000个移动屋营区,其中只有10%是机构把持,剩下的90%都掌握在个人投资者手里。
由于政府对于移动屋营区的建设批复非常严格,所以44,000这个数字不会增加,只会减少,至少在过去50年里,都没有增加过。

所以这是一个被大多数投资人忽略,但投资回报相当稳定,风险较小的一个市场,投资门槛比起其他商业地产来说要低,普通的投资人都可以参与!
如果你想了解Mobile Home Park投资,
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更让投资人喜欢的一点是,它完全不怕经济危机,市场动荡。
美国每18个人里就有一个居住在移动屋(mobile home)里!而且,其中很大一部分人终身都会住在
移动屋(mobile home)里

因为,他们自己是mobile home的主人,而mobile home park的主人只是把lot(地)租赁给他们。
所以他们一旦住下来,就会长期住下去,也不会拖欠“房租”,因为:
1. 搬家费用太昂贵,需要花费几千甚至上万美金移动他们的mobile home
2.一旦欠租,移动屋营区的主人可以合法驱赶他们,他们没钱付高额的搬“家”( mobile home)费,很有可能就会失去他们自己的家(mobile home)。
这对于投资人来说,就是一个“moat”,所以疫情以来,很多房东常常碰到租客欠租的事情,而mobile home park的主人却没有这一担忧。
而且作为移动屋营区的所有者,根本不需要管什么马桶坏了,漏水了,这些琐碎杂事,只需要管理房子之外的基础设施就可以了。
因为你租的是lot,而“房”是租客自己的。
拥有的是园区的土地,管理的是配套的设施,提供的是公共的服务,收取的是土地的租金!
这种与传统住宅出租相比,业主与租客之间有着截然不同的关系,使得Mobile Home Park在租客管理和物业维护上极大的不同,也带来了投资Mobile Home Park与众不同的特点与优势!
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总结起来,移动屋营区Mobile Home Park(MHP)投资都有哪些好处呢?
01
投入少,收益高
因为Mobile home Park买入的只是土地, 和购买住宅相比,两者前期投入基本相当,而收益则差距很大。通常来说,Mobilehome park的年收益率cap rate都可以达到8%-15%
,租售比1%的水平。

因为属于商业地产,贷款额度还可以不受conventional loan的限制。
假设你有120万美元,大概率可以买入1-5个独立住宅,或者1个拥有40-50个租户的中型Mobile home Park。
租金收益方面, 1-5个独立住宅每月租金收入大约在4000--6000美元(扣除10%的运营费用)
Mobile home Park租金收入大概在9100--11375美元(按一个租客350美金计算,扣除35%的运营费用,350*(40-50lots)*65%
妥妥的收益翻倍!
通常来说,Mobilehome park的年收益率cap rate都可以达到8%-15%,租售比1%的水平,而且因为Mobilehome Park属于商业性质,贷款额度还可以不受conventional loan的限制。
02
租客稳,收租易
比收益高更重要的是,Mobile home Park的租客非常稳定,而且完全不用担心拖!欠!租!金!就像前面说的,因为移动房屋的搬运成本非常高,动辄上万美元的搬迁费用,相当于3年的租金,所以Mobile Home Park的租客轻易不会搬家,也不敢拖欠租金,因为不仅会失去住所和私人物品,还可能会失去自己的房子。

03
维护少,管理简
Mobile home Park是规模化园区,一个园区少则20-30个移动屋,中型的40-50个,大型的有超过100个移动屋。
数量虽然多,但房子是租客的,就需要租客自己维护屋内设施,自己修地板、自己修马桶。
不仅省去了大块的房屋维护工作,维护费用也很好控制。

园区所有者负责的是公共区域的设施维护,垃圾处理、修剪草坪等等事项,而这些工作,完全可以不用业主自己做!
所以,Park的所有者基本上都可以做到远程投资、远程管理,既轻松又高效。
04
抗风险,升值高
最后从投资的角度来看,Mobile Home Park绝对是长期优质价值股。
我们都知道,房地产是一个周期性行业,价格受市场影响波动很大,我们经常会担心买房买在了高点。
而Mobile Home Park租金收益稳定,现金流很好,外部市场的涨跌对它的影响很小。
而且土地本身,本来就不存在折旧的问题,长期持有,随着经济的发展,土地价值不断增长,会给业主带来额外的丰厚收益。
虽然了解了Mobile Home Park投资有这么多的优势,但是不是觉得还是离自己有点远,不像住宅那么亲切熟悉?
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主编 | 三日匠
排版 | 陈西瓜

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