我在搬到达拉斯之后才发现几乎我认识的所有当地华人,都是房东或者地主,都有自己的出租房,不能不说德州的华人很重视投资,德州房产以前价格很低,进入门槛低,所以颇有一些有几十甚至上百套房产的大地主。
今天说说租房做房东的那些事,也给大家说说我做房地产遇到的骗子。其实不是职业行骗的意思,而是说人们不诚信的举动。
租客背景调查的陷阱
我帮客户买完出租房以后,一般也会帮客户把房子租出去。选择租户非常重要。说起租户,最重要的是什么呢?第一,能按时付房租。第二,能维护好房子。
背景调查有几个步骤:
第一就是查这个申请人的信用记录,犯罪记录和被驱逐记录,以及他的收入水平,关于这些信息都有网站可以代劳搜索,只要付不到50美金的费用。
第二就是给该申请人原来的房东打电话。在这一步里面最容易出问题。我曾经就被骗了一次,为此我真是吃一堑长一智,现在锻炼得已经好像侦探一样了。
说说这次被骗的经历吧。
本来帮好友买的房子,很快找到了租客,做背景调查的时候,我打了一个电话给前房东,对方说租客很好,维护家里很好,钱也从来没有迟交过。我和客户都很开心,就让对方搬进去了。结果呢?
机缘巧合,我收到了一个前房东的邮件,说房客欠她钱没有还,不同意她搬走。我一看邮件就奇怪了,前两天电话里不是说的好好的吗?于是又给前两天尽职调查的电话拨过去,对方说:不要管邮件,那可能是不知情的助理发的邮件,这个租客没问题。我回邮件再次和“助理”询问,为什么前后给的信息不一致,她说:“我不是助理,我是房东,而且我从来没有和你通过电话。”
我的心一惊,让她赶紧给我打个电话,她打了过来,说如果我给她打过电话,那一定不是她的电话号码,然后问我是什么号码,听到后,她说这是房客女儿的电话。并且告诉我房客一家说谎成性,把房子破坏得很厉害,家里老鼠横行,撞坏车库门等行径。我要求她给我写个书面证明。她给我写了一封长信,来陈述租客的不诚实和不可靠。
我跟租客对峙,她们说对不起,电话搞错了,我说:如果你自知和前房东有纠纷,那就告诉我,我会考察情况,但是如果这样骗人,房东是没有办法相信你们的。房东已经不可能把房子租给你们,限令你们三天之内马上搬走。她们打苦情牌说自己不可能这么快找到住处,“可是这不是房东的问题。你们可以到亲戚家暂住,但是房子必须马上腾出来,不然房东要走法律程序了。”用前房东的证明信,我终于把已经搬进去的租客赶了出去。
当时也很忐忑,因为毕竟租房合同已经出了,对方要是不肯自己搬走,就真得去打官司了。还好租客知道自己理亏,三天之内就搬走了,我在房子门口一直盯到晚上九点,盯着他们把所有东西搬走,才把锁换掉,关上灯,松了一口气。
自从这次之后,跟过去房东做背景调查就成了我招租的最重要的一步。从和他们打电话,到要求对方邮件确认,查证他们是不是真正的房东,有没有产权,还是真正的管理公司,真的花很多时间。有时房屋产权不在个人名下,那么从公司这层壳去拨出个人,再找到个人的联系方式来确认,很不容易。
我遇到过四五次租客给自己的家人朋友的联系方式来做背景调查的,被我一一识破。还好大部分人还是老实的。
和房客的相处之道
前几天在一个房东群里面,有人抱怨说自己的房客很“作”,事情很多,我听了听这些“作”的事迹,真心感觉不算什么,于是便抛出一句话:“对我来说,只要房客付租金,其他的都好说。换租客成本高,尽量留住房客是我的想法。”因为你想一下,房客走后大概率要重新刷墙,可能还得把地毯全换掉,各处修修补补,那也就是将近3000美金的花销,房屋还可能因为修修补补,要空一个月,真是得不偿失。
和房客相处房东要注意几件事:
第一,合同先行:
要想有法律的保护,一定要有签署好的合同。比如租户想提前解约,正好你也想赶走她,你觉得不用收她的违约金,那么就要签署提前解约合同,上面写清楚双方的责任和权利。不要仅仅依靠一个手机短信来做证据。
第二,及时维修:
有房东说:租户要我维修,我就不修,拖着她,看谁厉害。这个说法我不能同意,房子是你的房子,不论是谁的问题,房子出了问题,租客不能正常使用,赶紧修呀,修完再问责。比如水池下水管道漏水,你不修,那么水对地毯和墙壁造成的损害,长了霉菌的损害,会害你花一大笔钱来修。食物搅拌机坏了,可能是因为租客不小心放进硬的东西了,我也会马上去修,修好了要叮嘱租客注意不要把硬渣子放进去,下次再发现就会要租户分摊费用了。
你是一个及时修理的房东,租户住起来也满意,会更容易续约。
第三,不要打扰租户:
租客住了我们的房子,房东有保持租客不受打扰的义务,不要没事去骚扰租客。如果家里要维修东西,也要和租客提前定好时间,以租客的时间为方便安排维修。不能随时出现在房子那里,虽然是你的房子,但是也不能随时要求审查和打扰,不然租客会有抱怨。
总之房东和租客是合作共赢的关系,不是权力斗争。换一种思维想事情,会有很多不同。
驱逐房客
如果遇到房客不交房租,就要涉及到驱逐这一步。虽然我租房的年头并不长,却真的碰上过老赖。
因为我的房子是年底买的,年底搬家的人少,因为节日众多,所以找房的租客也少。房子在市场上挂了一段时间我就有些沉不住气了,于是催促经纪人赶紧帮我找一个。
这个租客信用分数只有400多分,但是收入很高,交房租不是事。因为我着急,所以就告诉经纪人可以和她签。但是后来我发现信用分数真是筛人的第一道防线。
入住以后的第一个月,本来一号交房租,租户说去银行排队的人太多,没有取出现金,也没法给我的账号汇款。我说没关系,我可以周六来取,周六早晨银行也开门。她说周六她要上班,只有中午午餐时间可以出来。我说没问题。我可以来拿。
于是我和老公往出租房那边开,她又发信息说自己已经买了Money Order,钱在money order里面。我说没问题,给我发张照片。她没有给照片。我们不甘心,跑到自己的出租房去敲门。她说自己在另外一个城市在上班中,老板很严格,不让随便出来。我们心想到房子看看情况。
没想到一敲门,她儿子开门,就看到一条手臂在磨砂玻璃后面拼命挥动,让她儿子关门。我一猜就是她,于是叫出她的名字。她裹着一件浴袍,探头出来,气哼哼地让我们等一下。很快,她换了装,出来就对我们气势汹汹地大声叫喊:“你们这是骚扰,我要叫警察。”我老公也不示弱:“你叫呀,你叫警察来,我们是房东来收租,不是骚扰。”
她这时根本不敢跟我们对视,说自己女儿有急事用钱,她把钱借给女儿了。我跟她说:有急事可以理解,但是不能说谎话,骗我们。我给你几天宽限,什么时候才能把租金付上,还要有迟交滞纳金。她同意了,在这个月月底终于付清了。
可是后面的几个月,她每个月都是拖拖拉拉了,后来就连续几个月不付租金了。我只能启动驱逐。
当时因为疫情,美国CDC出了文件保障租户,所以驱逐起来很难。我找了一个专门做驱逐的非律师人事,帮我做。
第一步,就是要给她发一封三天自行搬离的信。Notice to Vacate。必须要用Certified Mail寄出去,还要留凭证。要给租客几天的时间来收到这封信,确定她收到后三天,看看对方搬不搬,不搬,这个专业人事就可以到法庭帮我去申请诉讼了。法庭收费200-350美金,看哪个County的法院收费不一样。
从申请诉讼到开庭审理要1个月左右。在这期间如果租客交齐了房租,就撤诉。如果没有交齐,就要等法庭法官的审判。一般在德州不交房租,证据确凿,法官直接会判驱逐。可是真的驱逐还要给对方七天的时间上诉,如果不上诉,也不搬走,就要找警察和专业驱逐机构或者搬家公司一起到出租房执行。
可惜因为新冠,政府出了保护租客不因为新冠期间没有收入而被驱逐的法令,所以法官不一定会批。
我这个租客就是在法官判定驱逐后7天之内把租金给了我,这样她又不能被驱逐走了。
找非法官的专业人事做这个工作,她收费五百多美金,包括法庭的收费。我觉得还是挺合理的,起码我不用跑法庭。
这个租客我一共驱逐过她三次,第一次把钱交了,第二次,她申请新冠特别救济金,法官判不能驱逐,第三次我驱逐她,因为合同已经到期,她还没搬走,终于等了一个月左右,好歹把这个老赖请走了。
有了这次的痛苦经历,我再也不找信用分数低的租户了。
你有没有特别的出租经历,可以留言分享。
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