行业专栏｜热度不减，但有压力——2022年一季度ViiNet美国房地产行业报告

【写在专栏之前】

VIINET作为一家秉承着价值创造、诚实守信、技术驱动为核心价值观的企业，致力于为全球高净值客户完成资产配置及财富传承，我们以全球视野，为大家介绍经济运行现状及资本市场展望。

【全文概述】

新一轮疫情冲击后的美国房地产行业，叠加了货币和财政政策、供给水平、人口结构、房地产周期等多重因素，呈现给大家缓慢升温的迹象。未来美联储或多次加息，由此所引致的紧缩货币政策将推高抵押贷款利率，加之复杂的地缘政治冲突（俄乌战争等）、市场对经济的担忧等因素可能会导致今年抵押贷款利率上行速度有所放缓，叠加财政刺激退坡，我们预测购房需求将受到一定的抑制；另一方面，工资和租金的高涨以及实际需置业人口需求量的提升（特别是千禧一代），对房产的需求仍存在一定韧性。由数据可以推测，美国总体房屋供给量将呈现一个缓慢增长的形势，房地产行业供不应求（在单户及多户家庭版块尤其明显）的局面仍将持续，房价增速被放缓但仍将保持在高位。因此我们认为在本年度余下的时间内，美国房地产行业将继续保持上涨的态势，并支持美国经济稳步发展。

一、一级市场投资/实物资产投资一季度综述

到2022年上半年，通胀率将远高于美联储2%的目标，虽然与疫情相关的中断将继续存在，但经济前景仍然光明，预计2022年GDP增长4.6%。

我们认为，经济增长推动商业房地产复苏。就GDP而言，美国已从2020年疫情引发的经济衰退中完全恢复过来。房地产的复苏总体上如火如荼，一些行业的进展速度比其他行业更快。2022年GDP增长速度将从2021年的异常高水平放缓，但仍将高于美国的长期趋势，加上低利率，强劲的经济增长将为商业房地产提供高度的支持条件。

另外，政策上的变化也让我们对未来持续看好。最近美国颁布的《基础设施投资和就业法案》包括未来10年在物理基础设施上的新支出为5500亿美元，这可能会在2022年及以后推动商业房地产的发展。一个积极的影响是更高的短期和长期经济增长，随着新项目的进行和长期生产率的提高，这转化为对商业房地产的更多需求，可以开辟新的发展领域，更好的基础设施支持美国当地企业的增长。

图1：美国全国房价NSA指数走势

办公类市场，写字楼行业的供需平衡仍将对租户非常有利，在2021年经济低迷之后，复苏的步伐将加快。随着疫情下的混合工作成为新常态，具有增强员工协作，联系和健康设施的办公物业将表现更佳。

相比之下，零售业正在产生长期转型的影响，其中包括价格调整，低水平的新建筑以及对最佳体验和便利主导中心的有益投资。销售与平方英尺的比例正在飙升，人口迁移向郊区的转变将有利于杂货店和社区中心，我们认为到2022年商业零售类市场投资额将达到十年来的最高水平。

另外，随着电子商务的激增，工业和物流在疫情期间几乎没有停下步伐。2022年，随着服务业重新开放并吸引更多消费者支出，对实物商品的需求将放缓。这将使供应有机会赶上需求。第三方物流运营商开始主导该行业，并希望越来越接近最终消费者。

1、居住类市场—单户家庭版块

我们发现居住类市场中的单户家庭版块在遭遇疫情冲击后至2022年第一季度快速复苏，其原因主要为需求提升、供给受限、周期性因素。首先是多重因素推动房屋需求骤升：疫情冲击后全球实行宽松货币政策，推动抵押贷款利率快速下行；货币政策以及财政政策的刺激提升居民收入水平以及净资产水平，进而推升了居民购房热情；人口占比最高的千禧一代步入置业年龄，导致实际购房需求增加；居家办公以及社交距离的要求也提升了购房需求。其次，房屋供给不足以及房地产周期性上行也推升了此轮房市的热潮。

2、居住类市场—多户家庭版块

我们认为多户家庭板块将在2022年创下破纪录，因为基本面坚实，投资者兴趣浓厚。随着巨大的流动性和越来越多的债务选择，多户家庭定价将一如既往地强劲。

图2：多户家庭投资将在2022年创下新纪录

从城市到郊区，再回到郊区。市中心的多户住宅物业正在重新填满，入住率接近大流行前的水平，这是由多种因素共同推动的：对城市设施的限制减少，疫苗接种率提高，使用公共交通的意愿日益增强，大学校园重新开放以及更多工作人员返回办公室。

在疫情的高峰期，城市地区的平均空置率增加了近200个基点。截至2021年第三季度，城市空置率平均为5%，仅比疫情前的水平高出70个基点，预计到2022年底将降至4%。相比之下，郊区房产的表现更好，因为长期和周期性因素以及收入不确定性，对户外选择的偏好，对更多空间的需求以及更多千禧一代，不断增长的家庭需要推动了对低密度和低成本子市场公寓的需求。

图3：预计2022年城市空置率将完全恢复，郊区空置率保持稳定

3、办公类市场

随着美国人民与疫情的“和解”，越来越多的人们返回办公室，办公类市场的参与者利用有利的市场条件，对办公空间的条件进行改善。另外一些具备混合工作需求的人们，将促使更多房地产商重新设计他们的空间，以增强协作和员工福祉。

办公类写字楼市场逐渐接近"下一个常态"。美国办公类写字楼市场活动在2021年下半年有所加强，这一势头延续到了今年。虽然前景取决于新的COVID变体如何影响社会，但有效的医疗进步将使租用者更愿意做出长期租赁决策。尽管从本年度一季度来看需求将增加，但美国办公类写字楼市场将应对近三十年来最高的空置率和较低的租金，直到今年下半年。

图4：美国办公类写字楼租金和空置率预测

混合工作的兴起。今年，工作场所的灵活性将更加融入企业商业模式。据相关数据显示，美国办公室员工在办公室工作的平均时间将减少24%，同时87%的大公司计划采用混合工作方法。因此，雇主越来越多地将办公室视为协作和有意义的员工联系的场所。基于活动的工作场所将成为公司提高员工生产力和健康的新规划标准。满足员工日常需求的便利设施，帮助他们建立和维护关系，并提供代表公司品牌和价值观的体验将变得更加重要。办公室角色的转变可能会加速向质量的飞跃，提供最理想的技术，便利设施和灵活空间的办公楼将占据不断增长的需求份额。

值得关注的是，生命科学行业持续影响着办公类市场。截至2022年一季度末，生命科学行业在美国主要办公楼市场继续保持迅猛的增长态势，这得益于生物技术的进步以及创纪录的风险投资和其他资金来源。这是有记录以来最大的生命科学实验室建设管道，全美前12大生命科学集群正在建设2360万平方英尺。波士顿剑桥地区、旧金山湾区和圣地亚哥等主要生命科学集群的平均实验室租金创下历史新高。生命科学不断增长的劳动力储备和新的发展活动继续扩展到匹兹堡，休斯顿和盐湖城等新兴中心。

图5：美国生物技术研发就业人数

4、商业零售类市场

零售商正在更有效地利用空间，特别是在以各类货物出售为核心的商业零售，再加上有限的发展，更高的消费者支出和经济增长，将在2022年振兴零售业。

零售业的复苏激发了乐观情绪和投资。零售业从疫情的重大中断中恢复得相对较好。现有的零售空间效率更高，由于新店很少和单位零售额增加，每平方英尺的销售额有所提高。被认为处于严重危险的购物中心行业正在经历高于疫情前水平的客流量，并达到了两位数的销售增长。与此同时，投资者正在重新审视与其他资产类别相比，零售业的诱人收益率。此外，创纪录水平的风险投资正瞄准以零售为重点的地产类公司。

零售空间的生产率和消费者支出的上升。自2010年以来，美国零售空间的每平方英尺销售额一直在上升。从2010年到2020年，零售额增长了42%，而零售供应仅增长了4%。疫情迫使这一趋势暂时暂停，但2021年年初至今的活动表明，零售商比以往任何时候都更有效地利用空间。我们预计到2022年消费者支出将增加，因为疫情期间个人储蓄的积累将被释放出来。根据2019年美国旅游协会的一份报告，入境国际旅游的复苏每年会有超过1500亿美元的支出，这将为沿海和其他以旅游为重点的市场的零售提供额外的推动力。

图6：美国零售销售与零售平方英尺的比率

进入2022年。由于供应链问题会影响建筑材料，包括延迟交付和更高的总体成本，零售发展仍将受到限制，从而使空间生产力进一步提高。

随着更多大流行限制的取消，零售中心的客流量将在2022年上升。租户正在签署更长的租约，投资者正在将资金投入零售资产，为繁忙的2022年奠定了基础。入境国际旅游的恢复也将促进门户市场的零售销售。在大多数市场中，露天零售中心的活动正在增加，并将成为零售业中最受欢迎的资产类别。

5、酒店类市场

虽然酒店业可能面临新的旅行限制，但我们预计2022年入境国际和商务旅行的增加将提高入住率。尽管酒店需求在疫情初期暴跌了57%，但到2020年夏末，休闲旅游足以将酒店的整体入住率从疫情的低点翻一番。根据Kalibri Labs的数据，到2021年7月，每间可用客房的总收入（RevPAR）相对于2019年达到了94%。然而，仍然在很大程度上缺少的是个人业务，团体业务和国际旅行预订。因此，核心城市地区（尤其是美国大型城市）仍然萎靡不振，一些市场的RevPAR与2019年相比下降了67%。Omicron变体将影响商务旅行，特别是在2022年初。然而，入境国际旅行限制的放宽将有助于2022年的复苏。对于2022年，我们认为以欧洲和亚太地区的休闲旅客为首的入境旅游将推动酒店需求的增加。

根据各国的疫苗接种率和几项关键的消费者信心调查，我们认为，对接种疫苗的旅行者的国际旅行限制的减少将对2022年酒店业提升4%的总收入增长。

图7：增量酒店客人入住晚数

图8：2022年美国大型城市旅游预测收入

二、二级市场/REITs市场一季度综述

综述：4月12日宣布的总体居民消费价格指数（CPI）比去年同期增长8.5%，是自1981年底以来的最高通货膨胀率。供应链问题、食品和能源价格继续推动通胀率上升。核心CPI（不包括食品和能源）上涨6.5%，与2月份大致持平。尽管通胀持续高企，但REIT的年化回报率继续超过标准普尔500指数的回报率。在截至2022年第一季度的12个月中，由于通胀率仍远高于近期趋势，REITs的年化表现优于标准普尔500指数7.9个百分点。我们将从REITs市场、MBS市场、美国房企的股市表现3个维度来观察美国房地产二级市场。

1、2022年一季度REITs市场表现及明星产品

图9：REITs与标普500的表现比较

上图比较了股票REITs的12个月回报率和标准普尔500指数在高，中和低通胀期间每季度测量的股票回报率。高通胀被定义为与该时期的年平均值3.9%相比大于一个标准差，大于7.0%。温和通胀率在7.0%至2.5%之间（基于美联储的目标），低通胀率低于2.5%。在2022年第一季度，REITs的表现优于标准普尔500指数7.9个百分点，12个月的回报率为23.6%，而标准普尔500指数为15.6%。

我们从最有价值、增长最快和最高投资回报3个角度出发对REITs市场进行了如下剖析：

（1）最具有价值的REITs

以下三只REITs在近12个月内有最低的P/E值，REITs的利润能通过分红和回购的方式返还给股东，低P/E值表示每一美元的利润收入将产生较少的费用支出。

Annaly Capital Management Inc. (NLY)是一家领先的多元化资本管理公司，投资于房地产相关资产，也包括抵押贷款支持债券MBS，住宅、商业地产和中等市场的贷款。该公司拥有近140亿美元的永久性资本，是世界上最大的REITs之一。

New Residential Investment Corp是一家投资于住宅领域的公共房地产投资信托基金。该公司的投资组合包括抵押贷款服务相关资产，住宅贷款，非机构证券和其他类似投资。

AGNC Investment Corp. (AGNC)是一家内部管理的抵押房地产REITs，主要投资通过抵押借款，以杠杆方式购买机构MBS。该公司使用主动管理的策略调整风险，提供调整后收益回报。

（2）增长最快的REITs

按照增长模型进行排列，下列3个REITS是通过最近一季度收入增长和每股收益（EPS）的增长进行评级。REITs的销售额和收益表现，是评判公司盈利的关键因素。

Boston Properties Inc.是波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿的A级写字楼的主要开发商、所有者和管理者。3月21日，公司宣布截至3月31日的季度普通股定期季度现金股息为每股98美分。

Digital Realty Trust Inc.是一家房地产投资信托（REITs），拥有、收购和管理与技术相关的物业。该公司专注于数据中心、托管和互连相关属性。3月3日，该公司授权将其2022年第一季度的现金股息提高5%至每股1.22美元。

（3）最高投资回报的REITs

以下5只REITs是近12个月内总回报最高的。

Life Storage Inc. (LSI)是自我经营和自我管理的REITs公司，在34个州拥有和经营自助仓储物业，是全美第四大自存储房地产运营商。该公司经营着1000多个存储设施。2月24日，该公司报告称，截至2021年12月31日，归属于普通股股东的净利润和收入大幅增长，同比收入增长16.9%，同比净营业收入增长23.9%。

Prologis Inc. 安博是一家专注于物流和仓库所有权的大型房地产公司。该公司将现代化的分销设施租赁给大约5200名客户的多元化基础，涵盖两个主要类别：企业对企业和零售/在线履行。

Public Storage 公共存储是满足您个人、企业和车辆需求的存储单元的领先提供商，在全国拥有数千个位置。

2、2022年一季度美国MBS表现

美国MBS在2022年一季度的表现及发行量均不佳。我们通过标普美国抵押贷款支持证券指数便可以窥探一斑，年初至今一季度的表现为-6.75%，主要产品为由3大机构（Ginnie Mae (GNMA)、Fannie Mae (FNMA) 和 Freddie Mac (FHLMC) ）担保的MBS。截至3月末，发行量累计为7693亿美元，同比下降41%。

图10：标普美国MBS指数

图11：美国2022年MBS发行量一览

3、2022年一季度美国房企股票走势情况

美国房地产企业主要由REITs、住宅建筑商、房地产服务商三类构成。根据GICS行业标准，美国房地产行业包括三个子行业：住宅建筑(homebuilding)、房地产管理和开发(Real Estate Management & Development)、房地产投资信托(REITs) ，分别代表房地产行业的三种业态，开发、运营和服务。

（1）REITs

REITs是美国房地产行业的核心，是集合投资者资金，由专业机构管理，投资于能产生稳定现金流的不动产，并进行定期派息的信托型或公司型基金。美国是全球规模最大、产品最丰富和成熟的REITs市场。目前美国市值在400亿美元以上的普通REITs 有两家，一是西蒙地产（Simon Property），二是普洛斯（Prologis），两者分别是商业地产和工业地产领域的龙头。

图12：SPG-西蒙地产本年度一季度股票走势图