作者@匿名
发布在一亩三分地
刚买的房子马上要close了。看了看最近几周的房价还有利率，感觉自己要高位站岗很久。我和队友都是first home buyer，在看房的时候从地里的讨论中学习到了很多。这里记录一下自己的一些心得吧，或许对后来的小伙伴们有点帮助。

TH vs SFH

我们最后选择的是SFH。现在回想起来，或许很多TH是非常不错的也更适合我们的选择。同样的价格，TH能够买到离大公司更近的的区，每天通勤时间节省不少。
而且最要的是， TH 一般是move-in ready的状态。既不用考虑房屋maintenance的问题（地基裂纹，水管漏水，finish车库等等），也不用考虑装修或者remodel。拎包入住，方便省心。非常适合像我们这样的，又懒，又不handy，对房子装修还一窍不通的人 。
我们现在买的房子，前屋主在里面种了一个花园，里面各种花花草草我们用plant identifier才明白都叫啥。估计以后打理也是需要挺多的时间和精力。
隐私性是我们最终选择SFH而不是TH的一个主要原因。现在住的apartment，楼上大哥大嫂每天醒的贼早，而且又喜欢走来走，搞得我们睡眠质量很差。我们不想以后每天有这样的担心, 所以就放弃condo了。TH和左右两边邻居share wall可能也会有隔音的问题。很多PUD SFH 虽然不与邻居share wall但是距离依然很近，这边厕所的窗户可以看到旁边一栋的卧室等等。如果对隐私比较在意的朋友看房的时候可以仔细关注下。

看房

我和队友从去年底开始看房，前前后后看了50套左右。一开始看房的时候没经验，关注的都是房子颜色，橱柜颜色等等细枝末节的事情。后来边看边学（从论坛，agent那里），也大概知道了自己需要关注什么。
到后来，我们的流程一般是：
1.先在redfin/zillow上找房。一般新的listing在周四左右Post出来。如果listing在周一周二出来的话，很可能卖家接受pre-emptive offer。这个时候可以考虑约agent提前看房
2.在redfin/zillow上看看房子的内部。Floor plan是不是喜欢，是不是move-in ready还是bathroom/kitchen需要remodel。院子是不是精心维护等等
3.Google maps上看看房子有没有什么硬伤：是不是靠近高速或者大路，是不是路冲，有没有高压线，后院是不是靠近商业区（可能有流浪汉）等等。关于硬伤，这个帖子整理的蛮好的
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4.一般上面这两点可以刷去一大半的房子。如果location和房子内部没有什么问题的话，就可以实地看一下。看房之后和自己的agent多聊聊，看看有哪些需要修补的，需要多少时间和钱来装修。这样如果真的买到的话，心里也有个数。
5.对于喜欢的房子，比较推荐晚上的时候再去看一下。晚上来自于大路尤其是高速的噪音会更加明显。没有白天open house的车来车往，也更能够看到community的真实面貌。之前有个帖子提到，好的community街上不会停太多的车，也没有很多commercial van 或者皮卡。停车多的街很可能有很多租客（毕竟车库+driveway不够用）。也可以看下周围邻居前院是否整洁等等
6.看Disclosure。Disclosure虽然长几百页，但是看多了其实大同小异。在拿到disclosure的时候我一般会查一下卖家是谁，具体是做什么工作的，作为是due diligence的一部分。不过队友觉得查别人的隐私不是一件特别道德的事情。这点上大伙儿就就仁者见仁啦。
7.Disclosure里面列出来的问题可以接受的话，就可以联系agent下offer了
每看完一个房子，我和队友都会讨论是不是值得下offer。我感觉这个过程很像之前看到的一个数学问题：37%的最佳约会策略。
大概的意思就是说：如果一个人一生约会的人数是N的话，那么有一种策略能够让找到最合适对象的概率最大化。这个策略就是：在遇到前0.37N个人的时候不做选择，选择之后遇到的第一个比前面0.37N个人更好的人去约会。
套用在买房上面大概就是：假定想要在6个月之内买房，一共大概会看100套房子的话。那么在看前面37套房子的时候不下offer，之后有遇到比前37套更喜欢的房子时果断下offer。
当然这个策略有很多不现实的地方：比如下了offer不一定能够bid到啊！想和喜欢的女神约会人家不一定会回复等等。
但我觉得比较有借鉴意义的地方在于，对于像我们一样的first time buyer，之前对房子的好坏和自己的需求一无所知，那么看的前几套或者十几套房子可以算作学习的过程。当积累了一些经验之后，再去下offer就更能够买到适合自己的房子吧。

下offer

在这里推荐下preemptive-offer的策略。我们的房子就是Preemptive拿到的。之前我们很中意的白月光，周二上市，周四被Preempetive买到，都没有Open house。最后的成交价也是低于我们的预期。所以并不是Preemptive就是土豪加价的情况。在市场上火热的地区（比如今年初的湾区），pre-emptive能够减少一些竞争对手。而且preemptive无论如何都会呈现给seller，这样即使offer没被接受之后也会有继续bid的机会。

贷款

房子进入escrow的第一天多找几家银行quote利率。我们一开始quote了三家银行A，B和C，选了利率最低的银行A做贷款。过了两周听说银行D因为有公司的discount所以利率可以做到更低。但是当时我们离close只有两周的时间了，D做不完appraisal所以只能作罢。之前之所以没有quote D是因为看到一些帖子说appraisal会做的比较慢。
我们总结的教训就是，一开始不能有先入为主的印象，找多个银行多个loan agent对比了之后再做决定。毕竟0.125%的利率每月也有不少钱呢。
大概就是这些吧，个人体会仅供参考，也祝大家都能够买到自己最喜欢的房子~
注：本文不构成任何投资建议！

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