这是我是花真金白银买的教训，可以说给我补齐了一堂完整的房产投资课。
去年这时候，我决定在济南定居，于是就在济南买了两套房子，一套三室住宅，一套商务办公的公寓办公，结果公寓的开发商资金链断裂，整个项目资不抵债，就等官宣烂尾。
虽然我陆续买过三套房子，也曾自认为足够了解购房知识，但没经历这事前，我真的就是个小白，因为几乎所有人买新房也就是交完钱等着收房，我也是一样，今天这篇文章绝对可以颠覆你对房产买卖的认知。
先来说下我们这个盘的情况吧。
某位名开发商，号称行业前top10，盖过一些全国有名地标建筑，总部位于海上，我觉得大家已经猜到了，在这就不公开点名了。

买这个盘的业主是两个极端情况，一种是纯投资，一种是自用，有钱的老板跟没钱的打工仔五五开，有买好几套甚至一栋千万商墅的老板，也有一些10W首付都需要凑的业主。
你在任何平台搜公寓能不能买，所有信息都会明确告诉你不能买，买公寓就是大坑，但在我们这个盘来说仍然有很多人买，我们这个盘去年销售了6.3亿，属于当地的网红盘。
但凡事存在即合理，不经历一次烂尾房的维权，就算买10套房子也是个买房的小白，因为我们这个盘就是这样，名下好几套房子的一薅一大把的人，不开玩笑的说，我们这个盘也有做了好几年的房产销售买的。
玩的套路极深。

在我的社群里我说过这事，洋洋洒洒也说了几千字，但我觉得那篇内容负面情绪有点重，也就没公开往外发，今天站在一个理性客观的角度，分享我的经验，也是一篇复盘笔记。

我原来买房会关注什么：物业如何？物业费多少钱？容积率多少？绿化率多少？梯户比多少？车位配比多少？户型如何？楼层采光如何？区位如何？学区怎么样？开发商口碑如何？精装还是毛坯？医疗资源如何？交通如何？商业配套如何？有没有预售证？有没有学区签约文件？主干道是否有噪音？业主素质如何？不利因素公示？腰线在哪？。
现在我回头想想觉得当初非常幼稚，在销售顾问眼里问这些就是一个待割的大韭菜，我其实问这些问题的出发点是建立在开发商可信的基础，但如果开发商不可信，如果说是另一副嘴脸的话，可能你要考虑的就是另一些问题了。
我们一些业主，从今年3月到现在，经历两个月时间的维权，跟开发商多轮交锋后，已经把开发商内裤都给脱了，事情的真相已经打破了所有的幻想。
我先声明一个观点吧，普通人不建议购买商业地产，除非你做好了和我一样交几十万甚至几百万学费的打算，否则还是老实买住宅，因为就连卖我公寓的置业顾问自己也买了个商场的商铺踩坑里去了，租都租不出去。
（1）我们这个盘因为产权性质是商务办公，现在很多地方已经不批商务公寓的地，所以很多的公寓都是在将商务办公的房子当商务公寓卖。
商务办公和商务公寓区别在哪，商务办公的房子没有上下水、有公厕，也就意味着你房间里没有厕所，没有能够日常用的水管，当然销售会跟你讲后期可以后期改造，但是改造属于违规，交房后会影响办理产权证。
现在的很多公寓都是精装修，精装修的公寓不是开发商发善心，而是通过后期精装修的方式给你改造上下水的问题，我们这个盘玩的套路就是这样，开发商在合同中明确说今年6.30毛坯交付给业主，再由业主委托开发商指定的装修公司改造房屋，业主变成装修公司的甲方，开发商把影响办证的锅甩给业主。
不仅是公寓，包括住宅我今后也不会买任何精装修的房子，因为任何精装修的房子，不管开发商多能吹，你会发现最后的装修水平也就是500块钱/平。

（2）我们这个盘第二个问题是违规销售抵押房，现在开发商经常会用在建工程抵押的方式获得流动资金，因为开发商是将工程包给总包（承建方），再由总包承包给分包公司施工，但是开发商并不是直接向总包支付现金，而是商票的方式，如果说开发商的现金流有问题，可能商票就会跳票，也就是违约。
所以买房，前一定在当地的住房与房地产信息网站查询是否存在抵押不可网签的情况，如果存在这种情况就算销售给你跪下也不能买。
如果出现跟我这个盘一样的情况，你跟开发商就是债权关系，破产清算都排不上号。
（3）我们这个盘第三个问题是购房资金没有付到监管资金账户，其实在我买房前是不知道有监管资金这回事，也更不知道买房的钱要进到监管账户。

为什么有的房子网签给你拖很长时间，可能就是房子存在抵押情况，开发商只有让金融公司的人解押后才能网签，正常的话当天付款当天出合同就可以网签，在购房合同里也有监管资金的账户，付款时一定看清楚钱是不是付到了合同里明确的监管资金账户中。
买房时很多人只顾着激动了根本不会注意这个问题。

付款后一定索取收据和保留好pos单据并打印，因为pos的打印纸属于热敏打印纸，过段时间会褪色什么也看不清。

重点来了，注意收据的收款事项是否为“一次性全款”或“购房首付款”，小白和一些买房经验不足的人根本不懂这里的套路。
我们这个盘的收据事项是“溢缴款”，溢缴款什么意思？就是你往开发商那里存了一笔没有利息的存款，购房合同没有网签备案前，你跟他就是债权不关系，不是购房的买卖关系，有的楼盘会在收据写“暂收款”或者其它，但如果收款事项不是我说的一次性全款或购房首付款就对我来说存在风险。

（4）买房前查一下所在区域的土地规划，看一下开发商的拿地时间是什么时候，因为有的开发商的地屯了很长时间，所以你买房办证时候的产权会不足商业的40年产权和住宅的70年产权，因为产权的时间计算是从开发商拿地的时候开始计算。

（5）不建议购买建筑主体尚未竣工或者主体刚刚竣工的楼盘，尽量购买即将交付的盘，因为烂尾的房子基本都是建筑主体已经竣工的房子，为什么很多烂尾房都是光秃秃的框架，因为建筑主体竣工后开发商就可以提取监管资金账户里的钱，提取出来的钱怎么用取决于开发商的良心还在吗。
（6）一定不要把钱打给置业顾问，有的职业顾问会在公司明令禁止的情况下为了成交，代收客户的钱，然后再转账给公司，这种情况屡见不鲜，从法律层面来说是置业顾问买的房子，不是我们，我们楼盘的业主就有人干了这事。

（7）现在基本所有的楼盘的职业顾问为了卖房都会吹牛逼，所以买房时录音，后面维权时可以作为有力证据，我们这个盘有的业主刚从上一楼盘维权结束就奔赴了下一个盘的维权。
（8）如果没有关系，不要买商铺，因为好的商铺位置都留给了其他人，能拿出来的卖的基本是一些垃圾位置，卖我公寓的置业顾问买了奥特莱斯的一个商铺，现在租都租不出去。

（9）刚需和首套房别买公寓，买公寓除非是自用或纯投资，纯投资除非是回报率能达到7-8%，这个回报率去除去空租期、租赁中介费、房屋装修损耗后的回报率，有一些销售会为了卖房子把2000/月的房租吹到3000/月。
今年包括未来几年我觉得买房，二三线城市除非是刚需自主，否则没有任何投资的价值，未来的房价大趋势会上涨，但不可能像十年前那样子疯涨，今年的银行贷款紧缩，开发商只能依赖销售回款，但是现在疫情原因不允许聚集，所以有不少开发商的资金也吃紧，今年有购房打算的最好先缓一缓。
等我们这次维权彻底结束，顺利交房后有机会我再讲讲心酸的历程，可以说精彩程度不亚于你看电视剧的一些剧情，卧底、汉奸、出卖、胁威、街溜子。。。
如果你想买房可以问问我，一定专业！

结束~
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