文 | 克而瑞资管
大宗交易研究团队
根据克而瑞资管监测显示，2022年1季度内地32城大宗物业成交总额约566.2亿元，同比上升23.9%，平均单笔9.9亿元，成交宗数同比上升111%。一季度国际形势严峻增加了市场的不确定性，国内多个大宗核心城市受疫情反复影响较为明显，但总体来看，典型32城的大宗成交总额不降反升，成交活跃度提升明显。对于去年大宗市场买卖方绝对主力的房地产行业，近期货币政策的利好及多方维稳表态给予了信心，多宗明星项目成交。
上海单城市成交额最高达258.8亿元，长三角城市群继续为成交热点区域，占比总成交额约56%。珠三角及成渝城市群同时超越京津冀，北京市场表现遇冷。多数房企明星项目成交，资产溢价较低为普遍现象。业态方面，办公依然为绝对主力，工业/物流成交同比升幅达117%，广州、佛山物流园受关注度最高，同时资本也开始布局内陆交通枢纽城市的仓储物流资产。2021年新资产经济的热点，年初率先出现在非典型大宗城市。
本报告数据库均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。
内地32城大宗成交总额同比上升23.9%
成交宗数同比上升111%
*数据来源：当前已披露的公开资料、CAIC 数据库监测，若有变动后期进行修正
32城：北京，上海，广州，深圳，南京，天津，重庆，武汉，西安，成都，杭州，苏州，厦门，福州，宁波，温州，南昌，海口，珠海，三亚，东莞，佛山，长沙，贵州，沈阳，青岛，济南，郑州，合肥，哈尔滨，长春，银川。

大宗交易：指大陆地区单笔成交额超1亿元人民币的商业地产交易，含在建项目交易，但不含纯土地/住宅交易。
据克而瑞资管监测显示，2022年1季度，中国内地32城大宗物业共57笔成交，交易总额约566.2亿元，同比上升23.9%；同时，平均单笔成交额约9.9亿元，交易活跃度提升显著，较去年同期翻倍。
2020.1-2022.3内地大宗市场成交走势
数据来源：CAIC
前2月，国际形势的严峻增加了市场的不确定性，同时多个核心城市如上海、深圳等受疫情反复影响较为严重，尤其大宗绝对主力城市上海在3月末逐渐展开了全域封控，但总体来看，典型32城的大宗成交总额不降反升，成交活跃度提升明显。经历了2月短暂的市场调整期后，3月成交额明显反弹，222亿元占比一季度总成交额近4成。对于去年大宗绝对主力的房地产行业，近期货币政策的利好及多方维稳表态给予了信心，同时仍具备持续处置资产的良性环境。
数据来源：CAIC
长三角城市群绝对主力
珠三角超越京津冀
2022年1季度，内地32城大宗物业成交总额566.2亿元，长三角城市群成交总额占比55.7%居首，其中上海总成交额约256亿元为单城市最高，持续为大宗市场的绝对主力；广州总成交额约51亿元位居第二。
一季度内地32城大宗物业成交城市群分布（按成交金额）
*多城市关联资产包成交未纳入单城市统计
数据来源：CAIC
从城市群维度看，长三角城市群无论从单笔成交额和成交宗数均领先整体市场，珠三角和成渝城市群同时超越京津冀，一方面京津冀大宗成交长期依附于北京，其余城市交易频次和金额均较低，北京大宗市场一季度表现较为冷淡；另一方面，广州、佛山、成都以及重庆的大宗活跃度上升明显，围绕佛山物流园的交易热度仍在持续。
一季度内地32城大宗成交城市分布
（按成交金额）
数据来源：CAIC
从单城市维度看，上海仅单城市成交额就占比总额近46%，更加凸显其内地范围内大宗市场交易第一的主力地位；办公依然为成交主力物业类型，一季度上海多个核心地段的明星项目成为交易热点，如位于北外滩的茂悦酒店，浦东绿地创驿大厦及外滩金融中心BFC，优质资产的流通性强，资本关注度高，未来预期向好为上海大宗市场的核心竞争优势。
一季度上海大宗成交物业类型占比
（按成交金额）
 数据来源：CAIC
房地产持续为交易主力行业
2022年一季度，房地产企业仍延续去年频繁出售资产的趋势，出售方企业类型中，地产行业出售额占比总成交额61%，高居首位；其中房企之间资产的流动性也在加强，典型交易如上海地产集团以45亿元成功购入世茂集团位于上海外滩的茂悦酒店，中海18.5亿元股权收购的形式从广州利合地产获得广州亚运城项目。
一季度内地32城出售方企业行业占比
（按成交金额）
 数据来源：CAIC
3月，更有多宗房企项目成交。浙商银行以30.3亿元购置绿地控股旗下位于浦东的创驿大厦作为其在沪机构发展办公使用；位于杭州且12年开始规划至今仍未完工的恒大水晶城商业项目以36.6亿元成交，浙江建投为收购主体，此举目的为加快化解其与恒大集团及下属公司应收款项逾期问题。除此以外，当众多房企加速兜售资产的时期，复星国际以63.42亿元从中融信托回购其标杆项目上海外滩金融中心BFC的另外50%股权，即使处于行业下行期，部分房企对其优质核心资产的未来仍充满信心。
工业/物流业态成交同比升幅117%
广州、佛山物流园关注度高

从投资业态偏好来看，32城统计口径内办公/研发办公大宗主力业态趋势不变，总成交额达238.5亿元占比全业态42%。工业/物流成交同比升幅达117%最为显著，围绕珠三角城市群的物流成交热度不减，其中广州、佛山的物流园关注度最高。交通枢纽城市物流仓储的关注度也持续提高，合肥、郑州等地的物流园区的组合也有资本介入布局。此外，新经济资产的热度仍在延续，吉林长春完成首个非传统大宗热点城市的数据中心资产交易.
一季度各业态成交金额同比
                                                                                                      数据来源：CAIC
附表：2022Q1内地大宗成交典型案例

继续阅读
阅读原文
关键词
市场
房企
城市
数据来源
报告