2018年，一家险资将一份投资分析报告摆在了高管面前。报告的内容，是关于是否对一家房地产公司进行股权投资。报告上面没有写明投资标的具体是哪家公司：

只有一个代号。
按照惯例，这家险资对重大投资，内部都会有分析报告提交投资决策委员会，麦肯锡、普华永道这样的外脑也会提供咨询意见。几个人把这份报告来回看了看，多数人的结论是，这项投资并不划算。
后来，因为一些意想不到的原因，这笔一百多亿的投资，还是投出去了。事实证明，那份被忽略的分析报告，成为了房地产历史上最昂贵的教训之一。
像这种真材实料的研究报告，很多不是公开的。尤其是很多企业自己做的内部研究，比公开信息靠谱得多。比如万科谭华杰前几年的研究，比如链家的数据。
去年8月，一位前十名的房企董事长，亲自写了一份房地产行业的分析报告，摆数据，列事实，指出行业环境已经相当严峻，希望领导能重视房地产行业出现的问题。
递交上去的报告石沉大海，没多久，他自己的公司已经进了ICU。而市场得知这个消息，已经是几个月之后了。
在我看来，企业研究最基本的底线是，独立于公司利益、中立客观，如果能有基于数据的操作指南就更好了。房企的内部报告，有一份我是每年都看的，就是保利每年发布的《房地产行业白皮书》。几天前，他们发布了最新的一版。
白皮书上来就说，这个行业的运行逻辑发生根本改变，开始呈现去金融化、制造业化、功能民生化、竞争格局分化等趋势。房地产市场的持续下行，已经引发了系统性的收缩：
短期内，楼市下行势大力沉。
这一次，保利又是来报信的。
1
在去年的白皮书里，保利曾提出“窄幅箱体运动”的概念。这个股市术语，被很好地用来总结过去几年中国房地产行业的运行状况。2017-2020年四年时间里，楼市都在一个狭窄的“箱体”空间里稳定运行。
去年，这个箱子被打破了。今年保利在白皮书里说，市场向下击破箱体，出现超预期下跌。
他们把自己的内部数据拿了出来，去年上半年周度盘均来访80-100组，下半年周度盘均来访50-60组，无论是环比还是同比，下跌幅度都超过了三成。
在所有的调控手段中，房地产税是完成长效机制的最后一块拼图。保利调研了重点40城的客户，发现在房地产税试点预期下，近半年有置业计划的1400组客户：
75%的客户暂时放弃购买，或观望。
这些，就是目前中国房地产行业的最大现实。调控取得了前所未有的效果，唯一失去的是：
信心。
所以，中国最市场化的央企直截了当地指出，“三稳”的迫切性凸显，应该避免陷入“负面螺旋”。
回头去看保利公布的六份研究报告，很多事情，都被他们言中了。
2017年，他们曾率先提出房地产行业进入总量峰值时代。这句话的意思是，去年18万亿的销售额，大概率就是中国新房市场的巅峰了。
保利统计发现，“十四五”期间，40个重点城市计划新增的保障性租赁住房，达到了650万套，这意味着将来新增的用于租赁的房子，会占到新增住房总供应量的三成。中国商品房规模进入了减量时代。
这样一条行业现实，保利把它视作了新的结构性机会。同行们在长租公寓领域摸索了多年以后，保利认为，租赁领域的机会，实实在在地来临了。
但他们隐晦地提醒，相比市场化租赁住房，政策性租赁住房的商业模式更加清晰。
包叔说过，对于楼市的分析，大家都在看政策，很少有人真的去潜心研究人口。在这份白皮书里，保利一如既往地跟踪了人口和城市。很多研究发现，都挺有意思。
比如，保利关注到在疫情期间，政府通过健康码、行程码、核酸检测、疫苗等多个环节反复进行多轮筛查，无意间第一次盘实了城市的实际管理人口：
北京、上海实际管理人口已超3000万；
广州、深圳实际管理人口超2200万。
北京的实际人口与常住人口的差额，达到了惊人的876万。这种真实的数据，应该有人来总结归纳。
2
中国房地产行业最高调的研究能手，曾经是许家印博士。
2017年8月，在全国工商联的一次会议上，许家印先是对外释放利好，说2014年至2016年，恒大的收入分别是1300亿元、2000亿元、3700亿元，当年预计将达到5000亿元。
这样快速的增长，无论是哪家企业，基本都是“高负债、高杠杆、高周转，低成本”的“三高一低”的发展模式。以后，他们要向三低一高转变。
把房地产企业发展模式总结得如此精辟的，无出许老板之右。只是眼花缭乱的术语被领导一语戳破了，，领导在旁边打趣说，恒大过去的发展模式，其实还应加一个“高风险”。
今天，中国民营房企都在思考一个古老的命题：
我是谁？我从哪里来？该往何处去？
有时候，人类的命运也是相通的。民营房企的困惑，央企们也未能避免。有些问题和思考，保利都摆在了白皮书里。他们认为，接下来房企要想实现高质量发展，关键在于聚焦。
保利的研究蛮全面的，比如可以看到中国几个重点城市的真实办公楼空置率，他们和地方政府说，商办需求已经被根本改变，地方政府过去“多建商办就能提高税收”的惯性思维，应该破除了。
至于市场，保利提醒同行，城市潜能的差异，正在推动市场向超级分化演变。即使同样是二线城市，由于人口潜能的不同，市场韧性也是不同的。他们指出来的人口高增量城市：
成都、西安和郑州。
最近几年时间，保利观察发现，他们的太原公司与晋中公司的市场关系正在发生变化。过去，由于地缘相近，太原市场火爆的时候，晋中市场同样非常好。
但最近，太原市场对晋中市场的影响，由外溢变成了虹吸：
市场边界跨越行政边界的现象被改变，有效需求边界在退缩。
有些话，只能点到为止了。
3
2019年4月23日，武汉一口气推出了10宗地，吸引了二十多家房企前来争抢，一口气卖了228亿元的土地。
其中，152亿元是由一家巨头贡献的。那时，所有人都想知道，这家房企的钱是从哪里来的，领导也想知道。
不久之后，中国大大小小的信托公司就接到了指示，所有房地产类项目需要在监管部门做事前备案，土地款融资全面停止，不得新增。这意味着房企在土地市场最重要的动力来源要被卡死了：
前融。
这次拿地，在某种程度上改变了很多人的命运。对房企的调控开始由销售端进入融资端。以前用熟了的拿地手段，忽然都不灵了。
那天在武汉土地市场灰头土脸地败下阵来的，就有保利。此前，他们的投拓人员跑到福建去拿地，所有想和保利合作的人都问了一个问题：
能做前融吗？
保利每次都拒绝了。就这一条，就让他们陷入了没有朋友的境地。在保利的投资纪律里，是绝不允许做土地前融的。
那几年，保利的销售额始终在行业五六名徘徊。他们不是不想往前冲，这公司最不缺的就是血性。但投资纪律，是没人敢碰的红线。
红线背后，不止是央企的身份，而是对行业的判断。过去几年，一次错误的判断，就可能让一个企业的命运云泥之别。而保利一路走来，没遭遇什么大的市场挫折。
光这一条，就让他们成为龙头房企了。2021 年 7 月至今，保利的股价是翻倍的，这是龙头中的唯一；2022年以来，股价也不断上涨，也是巨头中的独一份。
昨天，保利公布了他们的年报。去年，他们的合同销售额5349亿元，融资成本下降了31个基点，三道红线，他们一条也没触碰。
包叔听说，他们在内部提出了“进三”的目标，想要重回行业前三。他们上次出现在前三名，还是十年前。
但包叔觉得，这个目标多少有点刻意。除了恒大，排在他们前面的另外一家房企，已经推迟发布年报了。
每年年尾，翻翻当年的保利《房地产行业白皮书》，会发现，里面提到的操作指南，保利自己都完全贯彻执行，按管理学的术语说，这叫战略定力。
我翻了翻去年三轮卖地的名单，可以明显发现，保利在首批供地中没怎么出现，而是集中出现在第二批、第三批名单里，众所周知，后两批的土地热度明显下降，保利以蛮实惠的价格，拿了广州、南京、厦门的几块好地。
背后的思维方式，其实在去年的《白皮书》里有过论述。有些话，也只能说到这里了。
《白皮书》还是得自己读一遍，不能听别人转述。包叔和别人说，我在北京郊区打螺丝，结果传到村里，村里人都说我在打俄罗斯。《白皮书》的原文，大家点左下角的“阅读原文”自取吧。
珍爱包叔，顺手“在看”
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