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文 ｜房雯
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万科继1995年、2008年后，出现了上市31年以来第三次净利润下滑。3月30日晚，万科发布2021年报，实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。
万科董事会主席郁亮在今天的业绩推介会上表示，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动。并称，万科已取消集团合伙人层级，所有人都要下沉到前线。
郁亮在推介会直播开场即表示，“大家不是来听我们致歉的，我们用两个外部基础三个内部基础来回答大家，我们有信心实现2022止跌企稳，稳中提升。”
历史最高分红比例，用行动体现诚意
为用实际行动保障股东利益，万科此次推出了上市以来最高比例分红派息预案，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。用这样具体落地的方案表达诚意和企稳回升的决心。
对于万科此次分红计划，一位业内人士分析，地产行业正处寒冬，现金是房企最宝贵的生命线。万科今年还能大幅提高分红比率，派发112.8亿分红，是很有诚意的措施，也从另一个侧面说明了万科的现金流安全系数高。
在2021年行业前所未有的震荡和调整下，万科守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%长期处于行业低位。
正视问题 对症下药
从财务分析上看，2021年净利润下降主要源于毛利率下降。万科公司整体毛利率21.8%，同比下降7.4%。扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元。从业务结构上看，房地产开发业务依然对万科的净利润具有决定性作用。2021年，受外部环境变化和公司自身因素影响，开发业务毛利总额同比减少了189亿元。
近几年来，土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明显影响，行业高速增长终将结束。郁亮在《致股东信》中写道，“但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。同时，各城市公司能力参差不齐，部分表现较弱的公司和项目，影响了整体业绩。”
31日的业绩推介会上，郁亮再次着重反思了这点。他提到之前万科的离散式管理，充分授权、分布式实施，是万科过往快速发展的机制保障，在追求效率优先的高速增长阶段，这一机制能更快地响应市场、捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力。但随着业务复杂度逐步提高，市场竞争日趋激烈，还按这种“切大饼”的模式分到区域，就出现了“谁不说俺家乡好”的现象，当地公司过高估计当地市场，盲目自信冒进。
对此的解决方案是，万科将以开发经营本部为主导，推进集团“一盘棋”建设，制定关键领域的通用标准，拉通公司内部成熟做法，推动产品的系列化和标准化，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。郁亮补充说，“即统一管理，提高整体回报，拉通每个产品，打开每个项目，管住关键节点，对大型项目设置了87个关键节点，精准把控，形成叫好又叫座的大型标杆产品。”
另外一个内部原因，郁亮认为，在多赛道的探索上，付出的成本比想象的要大。从2014年开始，万科将定位由纯粹的住宅供应商延展为“城市配套服务商”，希望用十年左右时间，做好其他业务的探索和布局，最终将物业服务、物流仓储、长租公寓和商业确定为主要方向。
“以前开发业务好的时候，承担了这些成本。当开发市场不好的时候，这些对经营成本出现影响。”郁亮说。
他举例说，无论从中央的方针，到各地各部门的政策来看，我们都非常看好租赁业务的前景，但探索时间都比我们想象更长，试错必不可少。“比如深圳城中村解决了大量流动人口的居住问题，万科特别希望能大规模集中改造，城中村二房东业务让我们付出了巨大代价。”
万科总裁祝九胜31日在回答广发证券人士的提问时说，“公司坚定相信租购并举是大势所趋，在长租公寓业务上更早布局、更早探索出可行的商业模式至关重要。我们尝试了该业务所有的可能路径，过程中承受了一定的亏损，但这些努力逐渐开始见到回报。”
郁亮表示，好在学费的大头都已经交完了，经营与服务业务开始逐步形成万科盈利的蓄水池。
万科2021年报显示，非开发业务正在进入高速发展期，在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。万物云在业内率先完成“住、商、城”全域空间服务覆盖，2021年收入首次超过200亿元，同比增长32%；泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商，近三年收入复合增速40%，2021年营运净收入（NOI）同比增长193%；万纬物流已做到冷链仓储规模国内第一，近三年收入复合增速超过50%，并获得淡马锡、GIC等知名机构战略投资；印力管理规模、收入、轻资产管理输出保持业内第一阵营，近五年收入复合增速为20%。
企稳回升的决心和底气
郁亮在推介会上表示，万科2022年的工作是八个字“止跌企稳 稳中提升”，而来自外部的两个基础和内部的三个基础将为此提供保障。
第一个外部基础是政策。郁亮提出，中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门、各级政府也在不断释放信号、出台政策稳定市场，我们对市场恢复抱有充分信心。行业正在回归常态和理性，过高的利润率不可持续。但高速工业化、高速城镇化这两个市场重要推动力行近尾声，也并不意味着住宅需求的消失。区域集约发展取代普遍性农村人口向城市转移，新增住房需求逐步向改善、更新需求过渡。以我国庞大的人口基数，未来住宅开发依然是重要的经济活动之一，也仍将是万科最主要的业务。
第二个外部基础则是行业基础。郁亮在推介会上说，“房地产行业常做常有，常做常新，不动产生意是个古老的生意，尽管出现人口拐点，这仍然是一个超过10万亿的市场，老百姓围绕不动产存量的需求机会越来越多，万科已经做好充分的布局和准备。”
在内部基础方面，首先是上文提到的从“离散式管理”改为“一盘棋建设”，对开发业务实行集中管控，坚持高质量投资。
“万科今天有钱买地，也不缺地，从去年开始改变了拿地的方式，提高了投资要求。我们的储备资源是充足的，可以满足接下来两到三年的开发需要。”郁亮表示。
第二个内部基础则是万科经营与服务业务提供的第二增长曲线。郁亮表示在这些赛道上已经都找到了成熟的商业模式，并引入了外部投资人，能持续深耕，形成形成协同效应。
——万物云是行业率先覆盖“住、商、城”全域空间服务的公司。2021年万物云收入首次超过200亿元，同比增长32.1%。这块业务已从传统住宅服务单一驱动，扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动。去年万物云新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成。万物云城创新城市空间服务模式，现已打造包括广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩等多个标杆案例；
——物流仓储抓住国家基础设施升级机遇，冷链仓储位居行业第一。万纬物流近三年收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目NOI率达到6.5%。目前，万纬物流管理可租赁面积1,136万平方米，其中冷链仓储138万平方米，为行业第一。去年，该业务成功引入GIC、淡马锡等四家机构作为战略投资者；
——万科泊寓已成为规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。公寓业务近三年收入复合增速为40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI 5.25亿元，同比增长193%。截至去年底，泊寓开业15.95万间，全年平均出租率95%，在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已经具备较大的竞争优势；
——印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处行业第一阵营。印力近五年收入复合增速为20%，其中2021年收入同比增长24%，NOI同比增长17%。在商业最发达的长三角地区，印力展现竞争力，在管面积位于前列，近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年整体NOI率在6%以上。
值得注意的是，与万科年报同步出炉的公告还有关于分拆万物云境外上市获得中国证监会受理的公告。
针对上海证券报的提问，经营服务业务甚至将来都无法与开发业务相提并论。郁亮认为，在美国、日本等很多市场案例中，物业公司的市值超过了开发公司，说明物业的1块钱跟住宅的1块钱是不一样的。“我们也特别希望机构投资者和分析师能对万科的综合服务业务给个估值。”
第三个内部基础，郁亮认为来自万科长期稳定经营，底线全部守住了。
郁亮说，所有事情最后都要落到人上面，集团高管每个人都要下到前线干活。郁亮本人兼职集团首席客户官，反复搜集研究解决客户反馈的问题。例如很多客户反馈收房后办房产证等待时间长，对此专门推出了“交付即办证”，使得客户等待满意率提高了95%。郁亮最后说，“只有扎扎实实地把每件工作做好，才会有良好的收成。”
中国房地产业协会、上海易居房地产研究院29日发布《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》指出，中国房地产行业高周转模式遭遇瓶颈，大部分企业的偿债压力短期内难以疏缓。随着行业发展逻辑改变，企业需要改变路径依赖，坚持长期主义，真正回归产品时代，房地产仍将是中国经济的重要压舱石和支柱产业。
据该报告，2022房地产开发企业综合实力TOP500前3位为万科、中海、保利，万科蝉联第一。
“这是一条充满挑战的征途，一根筋跑下去，就能成为冠军。”郁亮说在《致股东信》中写道。
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