最详细美国买房必备功课

米国筑巢记的小编们在美国从无到有盖起了自己的家。从设计到施工，从外观到内饰，都倾注了大量心血，也经历了很多波折。我们更有无数来自装修改造的欢喜和忧愁。做地主不容易，让米巢来帮你！

在美国买房下offer之前有很多资料要查。功课做的越详细，offer出得越有信心。我们把多年看投资房的亲身经历吐血整理成本系列，除了下文前两步常见事项外，还有之后的米巢独家秘籍，绝对能帮到你！。我们也正式登陆了小红书（米国筑巢记，4746106784）和知乎（米国筑巢记），也欢迎关注！

第一步，地理位置。

这一步算是教学关，新手买家务必认真阅读，不然一不留神就会被坑。

地理位置不必多说了，非常重要。公共交通（上下班方便）、学区、犯罪率、步行方便程度、周边服务设施（医院邮局便利店奶茶店日料店拉面店面包店木哈哈）等等，都先看清楚。加州的小伙伴要看看是不是Superfund Site，也就是污染物填埋基地。虽然说EPA环保署有很严格的标准，但是作为买家总归是担心填埋的污染物会渗透到饮用水里影响健康。Zillow/Trulia/Redfin这些信息都很全面。对于买家来说，要仔细看看周围有没有坟地，房子是不是在丁字路口（路冲/风水），门口的马路会不会太吵太繁忙（小孩不安全），窗外有没有铁路或者急救中心或者消防队（吵），是不是Flood Zone（影响保险价格），是不是洼地会不会积水（地下室潮会发霉），有没有垃圾站信号塔加油站填埋厂之类的污染或危险源，以及晚上去兜一圈看看安不安全吵不吵等等。

朝向也可以看一下，阳光啊通风啊很重要。一天有三分之二的时间都在家里生活，当然需要顺风顺水顺阳光。如果是冬天看房，一定要看清楚大树在哪里，估计一下春夏会不会挡阳光。也要看看周围是不是有大片闲置空地，因为将来有可能被开发成高楼什么的，欲哭无泪。通常卖房中介都会说：啊我查了，这片空地没有任何盖楼计划。这话没有法律责任，说了也白说，千万别信。

此外也请关注一下水电煤气。就算地理位置不偏远，也会有很多房子没有市政管线，那么：供暖就需要自己烧油，一年几千上万的油钱；自己家有个下水池，隔三差五要找公司来抽下水；市政可能不收垃圾，你就算开着保时捷法拉利也得每周装着垃圾袋开二十分钟去垃圾回收站；如果没有上水那就更麻烦了，自己打井吧；如果没有电，额，这个还没见过。这些东西在美国倒是也不少见，定期供油抽下水的公司服务也很成熟。但是就是花钱，麻烦。所以要查好，这些东西是不是都有市政管线，会方便很多。

另外想详细了解一个区域到底怎么样，有很多专门的网站，比如www.city-data.com和www.neighborhoodscout.com。这些网站可以列出人口组成、收入分布、租房空置率、房屋类型分布等很多统计数据。举例来说，人们都喜欢住在收入较高、空置率较低的区域。再举例来说，如果一个区域几乎没有独栋住宅，那么在这里投资独栋住宅就可能遇到将来不好卖的风险。总的来说如果你买的房型是该区域的主要房型，风险较小。

第二步，房型。

这一步算也是教学关，新手买家可以仔细考虑一下自己适合什么样的房型。

单家庭需要维护的事情最多，但是不需要跟人打交道，自己拥有宅基地的产权，自由度最高，在自己的地上可以改建加建，邻居话语权有限。
多家庭是一栋建筑多个单元，只有一个产权，适合投资。你只能整栋楼买卖，自己住一个单元，其他单元可以出租出去。因为你拥有整栋楼，所以你说了算，还是比较自由的。
公寓是一栋建筑多个单元，各有各的产权，你可以买其中一个单元。这种情况就会有物业费，自己家装修也需要物业审批，各个物业有自己的规定，买房的时候需要你的律师仔细审查物业的规定（Condo Doc）。自由度很低，而且物业费是纯粹的开销，并不能变成你的资产。但是好处也有，就是维护比较省心，通常都有物业负责。买公寓的话，公寓人口组成值得关注一下。如果整栋楼都被租出去了，那你自住可能就不是很放心，毕竟租客进进出出不受控制。如果你是个年轻人，但是整栋楼里住的都是老年人，那你在居委会里肯定是少数，不吃香。老年人耳朵不好，放个音乐吵到你你也没处说理去。
Co-op是纽约特有，一栋建筑多个单元，居民公用整栋楼的产权，买家准许使用其中一个单元。好处是比公寓便宜，缺点是比公寓的限制还要多，多到买房的时候Coop委员会都需要你出示推荐信。只有Coop委员会觉得他们喜欢你，才让你加入这个Coop。反之卖房也很困难，因为你也不是想卖谁就卖谁，必须要Coop同意才行。Coop通常对房屋出租也有严格限制，有的甚至不允许出租。通常的说法是第一次先买个公寓感受一下，有娃了再换单家庭自己动手维护。仅供参考。

第三步，售价。

首先自己要有一个心理定位，无论是贷款还是现金，建议有多少能力干多少事，千万不要倾一生积蓄砸到房子里。有多个角度可以考量价钱。对于每个区域来说，小于该区域平均面积的房子，通常因为小而“便宜”，因此会有更多人抢，反而会推高每平方尺的价格。同理远大于该区域平均面积的房子，虽然总价会很高，但是因为买的人少，所以单位价格反而低。可以适当考虑一下这一点，看看如果自己有实力，是不是可以加一点点钱买一个总价可能更高但其实性价比更好的。如果资金不到位，看看是不是要换一个区域等等。

你的买方中介通常会在MLS上帮你做分析，看看最近一段时间相似的房子的成交记录。我们自己应该也要大概看看。Zillow这类网站都可以只看最近已售记录，要看看每平米的价格，在Zillow上的时间（是不是这个区域不好卖），物业费，是不是都有车位等等。跟周围的房子越接近越稳妥。举例来说，如果类似的房子都有车位，但是你要买的房子价钱类似却没有车位，那将来卖房子的时候就有卖不上价的风险。另外在相似房子里，对于卖的特别高的或者特别低的要尤其看一下，看看是房子本身的问题还是这个区域有问题。如果是后者，要特别注意。举例来说，如果隔壁的房子卖不上价，那一定要搞清楚是不是自己想买的也有什么类似的问题，要及早发现。

第四步，Zoning规划。

美国各大主要城市都有地理信息系统（GIS），通常都和税收记录、住房数据库、Zoning等系统相连。在基本信息和售价都符合预期的情况下，应该额外了解一下。税收数据可以谷歌“城市 + Accessing Map”比如波士顿的app01.cityofboston.gov/AssessingMap/。这里可以查看税收详细数据，尤其是税收意义上房型的归类和房屋征税面积。举例来说，如果Zillow上说它是个三家庭，但其实税收意义上只是个两家庭，那很有可能卖家在打政策擦边球，将来难免会有法律问题。再举例的话Zillow上的面积可能大于税收系统里的面积，那问题通常出现在地下室、阁楼、公共空间上。这时候一定要问清楚Zillow上的面积是怎么算的，合不合法，免得将来卖房的时候有纠纷。

对于Zoning市政规划系统，可以搜”城市 + Zoning Map”，比如波士顿的maps.bostonplans.org/zoningviewer/，这里可以查到Building Department意义上的房屋分类和数据。不同的房屋区域规划可以决定能否加建以及能加建多少（Max Floor Area Ratio），房屋现状是否符合规划法规（不然的装修需要Special Permit），是不是在历史保护街区（限制装修、限制外观），能不能把单家庭改成多家庭或者Condo（影响投资收益），能不能加车位等等。如果网上找不到，那最后的绝招就是去当地市政厅找“Building Department”或者“Inspectional Service”，可以当面询问这些信息。到时候你只要说你想如何改建加建，工作人员就会帮你查看是否可行。

第五步，查Title和建筑许可。

其他几步都没有问题的情况下，就要仔细查阅房屋的历史记录了。记录包含两部分，一部分是房屋所有权相关的记录，一部分是房屋建造和装修相关的许可记录。两者的目的都是为了确保房屋没有黑历史，一切都合规合法有记录。对于所有权记录，可以去各County所属的Deed Registry，比如波士顿可以去massrods.com/middlesexsouth。搜索条件就是Book/Page，通常Zillow上都会写。或者用街道地址也可以。一个地址通常会有很多条记录，比如历史上所有的买卖记录，贷款和还款记录，宅基地分割的记录，Condo Conversion的记录都会有。要仔细查看宅基地的描述，比如东西南北的边界在哪里，哪些部分是公共空间（Condo），哪些部分是归你所有但是邻居可以使用（easement）。记录里也能找到Zillow上都不一定有的建筑图纸和土木工程图纸，有助于更详细的了解房屋的构造。如果网上查不到，可以亲自去Deed Registry当场索要。这些都是Public Records。

对于建筑许可，通常可以去各个市政府网站的Inspectional Service或者Building Department网站查看。可以在Google搜索“城市 + building permit lookup”。这信息量就更大了，可以查到所有施工的记录，比如换锅炉，升级供电电路，换房顶，更新厨房厕所，加盖改建等等。对于每一个项目，谁是承包商，工程图纸，施工价钱，时间，原因，谁做的审批等等都有记录。举例来说，我看到过某个房子的供电系统只有100Amp，容量不够。也看到过房子70年代因为一楼失火而重新装修。也有的是市政府例行检查发现烟囱有问题等等。这些信息绝对是买家不会告诉你的（声称不知道），但是你统统都能提前掌握。

对于投资房来说，还要额外研究投资收益。

投资有多种方式，不同的方式计算方式不同。对于买旧房翻新马上再卖出去的“flip”来说，可以用flipper.steinwaywu.com做一个快速的估算。对于纯作Rental的话可以用rentcast.io对比相似房产。对于买旧房翻新出租再做Refinance的BRRRR来说，可以用更为强大的dealcheck.io。具体怎么算非常复杂，我们会再开一篇专门讲，这里只能提供一些网站供你参考啦。

怎么样，是不是干货满满！做好这些功课，什么样的seller都没法糊弄你了，包你成为整条街上最有学识的买家。小地主们加油吧，祝你们买到心仪的房子！