2022年3月16日，美联储联邦公开市场委员会（FOMC）发布政策声明，宣布将基准利率上调至0.25%-0.5%的区间， 这是美联储自2018年12月以来首次加息。为了抑制居高不下的通货膨胀，预计美联储今年总共会加息6-7次，使美国基准利率上调至1.5%-2%之间。加息会对美国经济产生重大的影响，房地产市场也不例外。
银行贷款利率上调总是比美联储基准利率的上调早一步。房利美(Federal National Mortgage Association）的30年固定贷款利率已经从2021年7月份的最低时期2.75%上调至目前的4.16%。专家们纷纷预测，今年30年固定利率贷款将上涨至4.5%。
2022年2月7.9%的高通货膨胀已经使新房原材料、人工成本有了很大的上涨。贷款利率的上涨使房屋建造商的贷款成本增加，也同时抬高了房屋的售价。
随着利率的上升，购房者的负担能力会下降，同时也降低了购房者的购买力。
这一切似乎预示着2022年美国的住宅房屋价格将下跌？其实，房屋的价格是由房屋的供求关系决定的。利率的上涨只是降低了购房者的购买能力，但并没有降低购房者的购房需求和购买热情，其理由如下：
美国最近10年的住房价格上涨都是由于需求大于供应造成的。当房屋的库存小于6个月的时候，就会出现卖方市场。根据美国房地产经纪协会的统计，2021年7月以来，住房的供应量与前年同期相比有所下降。
疫情期间的大放水使美国富有阶层的财富迅速膨胀，无论是他们的股票还是房产的价格都得到了极大的上涨。面对疫情过后出现的高通膨，投资房地产是抵消高通膨的有效手段。面对疯狂上涨的房价，房地产投资客的热情并没有降低，他们需要为他们手中的现金寻找出路，而节节上涨的房租更助长了投资客的热情。
综上所述，2022年的美国住房价格将继续上涨，但上涨幅度会低于2020年的10.4%和2021年的18.8%。美国房地产经纪协会预计，2022年美国住房价格将上涨5.7%，而房地美预测2022年美国房地产价格将上涨7.9%。
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本文由Carlos Xu 原创提供。

Carlos Xu是大波士顿地区著名的房地产经纪人。Carlos在大波士顿地区生活了20多年，在房地产行业获奖无数，个人成交金额超过2,000万美元/年。除了房地产买卖经验之外，2008年Carlos把他在列克星敦（Lexington）的老房子拆掉后重新盖了一栋新房。他拥有美国顶级商学院南加州大学马歇尔商学院MBA学位。
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