黄其森最后一次出现在北京总部，是3月初某天。年后那段时间，他一直在福州。

那天，他在北京召开了一个高管会议，会议持续到凌晨，大家都饿得眼冒金星。开会的内容，还是像之前那样讲产品，黄老板还是信心满满，偶尔也会调侃一下行业。比如他会说，连毛大庆都去卖包子了。
毛大庆创业之前，是万科北方区域董事长。去年3月份，毛大庆的老东家向泰禾派出了一个工作小组：
一个包含了人力、财务、运营、成本、采购，以及泰禾副总裁黄耀文的整建制团队。
在万科宣布有条件地入股泰禾之后，我听说工作组对泰禾的项目做了详细的尽职调查。万科最初的想法，是尽调之后接管泰禾的项目，重新盘活入市，产生现金流之后返还给泰禾。等到项目陆续实现运转，债务得到重整，万科正式入股泰禾。
按照万科的设想，所有房地产公司的问题，都可以使用三板斧就解决了：
处置资产，盘活项目，以及等待。
做完尽职调查，万科的第一锄头抡下去，发现脚下的坑比他们想象的要大的多。他们提出的方案，从一开始就遇到了阻力：
泰禾并不乐意万科接管项目。
到今天，万科与泰禾当初签订的入股协议已经实质性作废了。撤出似乎只是时间问题。
但在外人眼里，泰禾危机似乎在逐步解除。一些项目陆续复工，直到3月16日，泰禾主动披露：
公司董事长兼总经理黄其森正在协助有关机构调查。
1
包叔上一次见到黄其森，还是去年7月7日，在北京通州运河边的中国院子。有两件事促成了这次的见面。
第一件事，是饱受争议的假复工，泰禾各地的项目复工进展缓慢。比如在天津，泰禾将他们在天津的第一个院子，津海院子的部分股权，重新转让了朗诗；因为被拖欠1900万施工款，津海院子的施工方泰禾和朗诗都告到了法庭。搞不清楚津海院子到底是谁的，施工方就把两方都告了。
裁判文书有意无意地透露了一句话，才让施工方明白，津海院子仍然属于泰禾：
朗诗是为保障公司债权而取得被告泰禾公司的股权，并不参与管理和经营。
津海院子的部分股权，质押给了中融信托。前段时间，中融信托准备投入资金重启津海院子，并向泰禾提出了条件：
不使用泰禾的品牌，不使用泰禾的物业。
中融的条件，无意之中戳到了黄老板的逆鳞。黄老板没有回应金融机构的条件，也没有做出任何决策。他自信地说，这个项目的操盘思路有问题，自己要做项目的操盘手。
我只关心产品的问题，剩下的你们来解决。
据说，中融计划投入几个亿资金，就能把津海院子盘活。闹得沸沸扬扬的杭州院子，也就是差个几千万来做扫尾工作。再努力一点点，这些半拉子工程可能就活过来了。
除了复工问题，泰禾另外陷入停滞的问题，是迟迟不见的战略投资人以及难产的债务重组计划。
2020年，万科总裁祝九胜说泰禾的情况是要么集体沉船，要么集体上岸。几个月后，泰禾与华融、长城、民生银行等几家金融机构签订了展期协议，100多亿的债务，有的展期两年，有的展期3年。事情似乎好转了。
这么多债主，泰禾与华融的债务关系是最复杂的，涉及华融多个分公司。其中一笔资金的展期协议规定，华融对本金展期3年，泰禾到期一次性还本，利息一年一付，7月1日支付第一笔利息。
包叔见到黄其森前几天，华融向泰禾发了催收函，得到的回复让他们很失望。久拖不决的债务重整方案，让金融机构没有耐心继续等下去了。
包叔的另外一个目的，就是想让黄董事长明白，时间已经不多了，除了业主，泰禾应该做些什么，让投资人看到泰禾在做出努力。
聊了几个小时，包叔发现，对泰禾的情况，黄其森都明白，但他有自己的逻辑。那次的对话，我放在文后，大家可以看看。
2
黄老板是个很聪明的人，太聪明了。这是很多人对他的评价。
十五岁上大学，创业之后一路成功，一个这么聪明的人很难不骄傲，乃至自负。但在危机中，骄傲不是一个褒义词。随着时间的推移，无论是合作伙伴世茂，还是白衣骑士万科，最后都明白了一个道理：
想要让黄老板交出管理权是不太可能的。
世茂和泰禾有十几个合作项目，在解决危机的过程中，每个项目都在扯皮，尤其是经营管理权的问题。
我跟黄其森聊天，其实就是想搞清楚一个问题：
泰禾其实有很多机会，可以避免落入如此困境，为什么都错过了？
但最后我明白了，人是没法突破自己的性格的。过去的成功经验，让他认为这一次调控可能跟之前一样。只要坚守住，资产价格涨上去，时间最终能消化掉负债和危机。
但在过去两年，他已经开始念叨，这次调控，跟之前完全不一样了。
昨天，国务院金融稳定发展委员会召开会议，研究当前经济形势和资本市场问题。会议提到，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。
调控可能真的有反转了。但也是在昨天，黄其森不得不暂时把公司的管理交出去了。
对于企业家来说，这当然是一件令人难过的事情。但也有人认为，它或许是泰禾的一个转机，各方或许可以认真盘一盘资产，对资产和公司的处理也许可以加速，让更多力量介入烂尾楼的管控。
也许不完全是一件坏事。
以下内容为2021年7月7日包邮区独家对话
包邮区：昨天刚回北京？
黄其森：是。昨晚熬夜看了球，打到了加时赛。我喜欢看球，1980年上大学的时候就看，没想到后来足球不行了。中赫买下北京国安之前，国安俱乐部曾经找过我，最后没买。
包邮区：还好没买，搞足球的开发商现在结局都不太好。
黄其森：对对。
包邮区：关于债务化解的问题，最近跟福建省政府有沟通吗？包括项目交付问题，北京院子、杭州院子的业主都有向我们反映进展太慢。
黄其森：福建的项目的问题已经全部解决了。福州湾项目扯了两年多，我们和渤海银行都有错，最后大家都做一点让步。福州另外一个项目没差多少东西，我让他们赶紧干活。厦门湾也开始复工。这个项目政府让世茂按股权比例出钱，世茂就说这个项目他们不干了。
包邮区：福建以外的其他项目呢？
黄其森：坦率讲，其他地方只能生产自救。我们只能先把大本营的事情解决了，我对自己的家乡要有所交代。福建省政府给了很大力度的支持，司法集中，确保房子交给业主，同时取得金融机构同意，这种力度是很少见的。单靠企业自身，非常难。
包邮区：和金融机构的沟通情况是怎样的？听说6月30日是泰禾的一个槛，有上百亿的账款需要支付。
黄其森：我们之前确实有定一个时间，就是你说的6.30。我们希望把事情做好，但现在来看，债务的事情解决起来很难。现在有70%的债务达成和解，给我们三年时间，把银行、资产管理公司、信托机构的利率都降下来。大的一些框架，我们都认可，但有些金融机构，比如潮州银行、盛京银行什么的，还没达成。盛京银行他们自己也比较乱。
包邮区：金融机构的业绩压力比较大，处理问题就可能简单粗暴，这对泰禾会很不利。
黄其森：对。我们的策略现在也有改变。以前想把所有的问题弄清楚后再解决，现在是只要大家达成和解，就封闭运行，早和解、早受益、早上岸。泰禾不是资不抵债，我们的抵押物是足够的。我们在东方资产有88亿元，但抵押物就值200亿元。
我们处理的最差的，可能就是北京院子二期。这个项目的敞口也就3亿元，还有大量现金流可以收回来，但华融就是不让动。施工单位进来，又是大半年不动，业主情绪就很激动。有的金融机构确实格局不够，没有担当。
包邮区：北京这轮买房人主要是改善需求，很多人是把以前的房子卖掉，然后去买新房。如果没法交房，他们就没地方住了，会很惨。
黄其森：原来的施工单位我们本以为是央企，没想到他们是层层转包，乱来，搞得我们大半年没法施工，但业主认为是我们骗了他们。
包邮区：怎么解决？
黄其森：新的施工单位这个月底进场。专项资金、专项服务，保证工程的正常开展，金融机构那边，我们去扯，原来的施工单位要索赔，我们去赔，但一定要保证把房子交给业主。
包邮区：我看过北京院子南区，其实也就差一点点，就能交房了。
黄其森：这个项目加起来也就需要6个亿，但至少能收回27亿元现金。包括金府大院等项目马上就交房了，但就是停在那里了，金融机构不同意。房子盖好了，才有价值。
包邮区：西府大院如果能早点清掉，泰禾的情况或许会好很多。
黄其森：西府大院下个月全面复工。我们和金融谈了整整一年，他们的流程太漫长了。
包邮区：你如果像当年的王健林一样，把项目以低一点的价格卖掉，或许今天就可以潇洒一些。距上次见你两年了，当时本以为泰禾的情况会有好转，但似乎并没有什么改变。
黄其森：2017年天津那场大火后，我就开始调整。2018年到现在没有拿地，环京等地的项目退掉，我们的负债大概1000亿，但我们的资产有3000亿元。
包邮区：我听金融机构的朋友说，泰禾的资产达不到3000亿元，和你说的数字差别比较大。这些资产你都去看过吗？
黄其森：看过。2018年如果不做这些，而是继续冲规模，泰禾今天是消化1000亿负债还是2000亿负债，是有很大区别的。
你刚才提到王健林，当时他处置资产是很果断，但今天的泰禾不能这样。就像蓝光那样，优质的资产先卖了，剩下的就没人要了。我们30多个项目，现在在调整，就聚焦于北上广深市和南京、苏州、杭州、福州、厦门，其他城市的该损失的就损失。这就是处理方式的不一样。
去年我说3000亿元，大家可能还有疑虑，现在没人对这有怀疑了。去年地价还没上来，大家还看不清楚，现在，这就是泰禾和金融机构谈判的底气。如果这些项目都是在三四线城市，在东北，那就完蛋了。
包邮区：大概要多久才能把债务看清楚？
黄其森：还要半年到一年。
包邮区：和万科的合作怎么推进？
黄其森：大的层面没有变化，还是要等到我们把债务问题梳理清楚。
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