做房地产经纪人已经半年了。我的车在6个月期间开了1万7千多英里（2万7千多公里），今天我开车去4S店保养，接待我的维修人员在屏幕上看到我的里程数不敢相信，折返回去又钻到车里看了一遍仪表盘，才敢献上他的膝盖（开玩笑的）。

今天我就说说这头六个月我遇到的一些奇葩事和踩过的那些坑。我得分几期来写，太多好玩好笑可恨可怜的事情。
房屋过户后，卖家短租的坑
最近这一年在美国是卖家市场。上市的旧房子极其少，新房建商由于原材料短缺延迟，迟迟交不了新房。所以整个市场库存量严重供不应求。利率历史上处于低点，通货膨胀的势头明显，促使买家大批涌现。所以出现了一个房子上市，两天内收到几十个甚至超过100个offer的情况。

为了抢到房子，买家几乎把合同上所有能给卖家的利益都给足了：巨额的Earnest Money（定金），1000甚至2000美金的Option Fee （一般几天之内你可以后悔，但是这笔钱就直接给卖家了，在原来，这个费用只需要100美金），甚至很多人根本不要选择期，直接照原样买下（buy As Is)   。不仅如此，买家还主动付Title Insurance，付HOA转让费用。这些在原来的市场约定俗成都是卖家付的。使用贷款的人以前还有一道屏障，就是如果房屋评估价比房价低，还可以撤出合约，或者要卖家降价，但是现在，买家会直接放弃因为评估价低而撤销合同的权利。
看看，这样的市场，卖家还不是作威作福了！其中一些卖家还给自己再加一个戏，就是要求房屋法律过户以后，再免费多住几天。为什么这样呢？他们也有自己的考虑和需要。有的是要等房屋过户拿到钱以后才能买下一幢房子；有的是怕买家临时放弃购房，自己搬走了房子却没卖成（当然现在这种情况也少了）。
我那天和朋友开玩笑说：“别看现在卖家经纪人分分钟卖掉房子看起来很容易，但是他们其实烦恼也很大，就是要在两天内作出一个比较100个Offer的Net Sheet(房屋净收益表），真是太辛苦了。”当然我是吃不到葡萄说葡萄酸了，这半年我还没有做过一次卖家经纪人呢。（有个朋友其实找了我两次，想让我帮她卖房，但是两次都被我劝回去了：你那么便宜买的房，租金也不错，卖了再买的话房价已经太高了，回报还不如以前那个呢。）我有几次跟老公说：“干脆我把咱家的房子挂在市场上吧。自己练练手，而且看看到底能卖多少钱。”老公马上把我制止了：“你马上把我们家卖掉，我们住哪里去，难不成住自己的出租屋去？”所以只能作罢。
言归正传，我踩的第一个坑就是给了卖家三天的免费租住期，可是却没有收Deposit（押金）。当然这个我必须澄清一下，犯这个傻的时候我还不是经纪人。发生了什么呢？就是房屋已经交割产权了，钱都付了，人家白住三天以后，搬走的时候把原来天花板上有的电风扇给拆了，换成了电灯。这个损失大概两三百美金（包含风扇价格和人工费用）。不仅如此，他们临走前，把钥匙反锁在屋里，把外面的保险盒（为了放交接的备用钥匙的）给野蛮操作卡住了。所以，等我来收房的时候，根本打不开门，还得雇锁匠花了75美金来开锁。如果当时手里拿着对方的押金呢？我根本都不会怕，把损失扣了就行了，可是没有押金，自己只能气得干瞪眼。

这就是第一个教训：不管你多么想要这个房子，如果卖家要过户后短租，一定要收押金。作为房地产经纪人，我是一定会帮客户坚持这一点的。
HOA文件很烦
有一条你必须看
在过户之前，如果你的房子在一个规划好的小区里面，小区的管委会（HOA）一定会有一些文件是在过户当中需要提供给买家的。这些文件一般由Title公司去申请，申请费用由买卖双方分摊。这些文件非常多，因为各个小区各个管委会都有不同的法规制度，各种bylaw，你是否需要把几十页都读一遍呢？我估计不是法律专业的很难有这个兴趣或者能力把他们都搞懂，也不愿意花时间。但是我得提醒你有一个东西你一定要注意，其实只是一行字——就是Violation。 这个房子在现房主的掌管下有没有过违反小区规定，被小区管委会发了violation notice的情况。

当我还是买家，不是经纪人的时候，就发生了这么一个不幸的事。当时我什么都不懂，以为HOA不过是一些无聊的文件，收着就行了。结果等房屋过户以后，春天到了，我收到HOA一个400美金的罚单，还勒令我种一棵树。他们说我家侧面的一棵树死了，从去年7月起就通知我要重新栽种，因为房子是临街把角的房子，侧面草坪上必须有一棵多粗的树，这棵树还必须是几个树种之一。

我当时就奇怪了：我一月份才买的房子，我怎么知道去年7月你告诉过原来房东他要换树呢？这个400美金罚单不合理。经过我的申诉，HOA同意免去400块罚款，但是树必须得在一个月内种上。在美国这么粗的一棵树连树带人工要美金700块左右。所以我自己掏腰包花了这个钱息事宁人。这件事发生的时候我很奇怪，为什么没有人提醒我HOA文件上有Violation要注意呢？为什么title公司不提醒呢？为什么经纪人没有说呢？我去问Title和经纪人，他们的意思好像都不是他们的责任，文件给了我应该我自己看。可是作为刚刚开始买房的人，我怎么知道要注意这个呢？所以就算我花钱买了个教训吧。
现在我做了经纪人，我一定提醒客户看这个HOA Violation，一旦发现有违反规定的描述，马上去和HOA确认，是不是要罚款的性质，是不是要新房东马上花钱办事。比如说有的Violation是垃圾桶在非收垃圾日放在街上了。那这个就不用太在意，只要你自己或者告诉你的租客以后不要做就好了。但是其他一些Violation，你就要格外注意。比如我客人要买的一个房子，HOA文件上写了栅栏必须要刷漆，不然要违反小区规定。看到这句话，我让买家马上去和HOA确认，看看这个会不会有罚款的事。HOA说是要罚款。那么我们就得想方设法让卖家在过户前把这个问题解决掉，不然根据合同，在收到HOA文件三天内，买家可以取消合同，拿回定金。这样的提醒，让买家避免了未来自掏腰包的损失。

好的，今天先说到这里。好多故事，且听下回分解。
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