疫情催生的美国「房产热」与金融危机前那波有何不同？

近来美国住房市场可以用「火爆」二字来形容，上一次出现类似景象还是在2006年，也就是房产泡沫破灭之前。但这一次，抵押贷款的发放更加严格，对首付比例的要求更高，而且供应紧张也对房价构成了支撑。

去年9月，印第安纳州韦斯特菲尔德一栋刚售出的房屋

当前，美国住房市场正在经历2006年以来最大一波上涨行情，而2006年恰恰是楼市泡沫破灭引发一场全球性经济衰退的前夜。然而，从几乎所有值得关注的方面来看，如今楼市都与上一轮「房产热」截然相反。

房产经纪人安东尼·拉玛奇亚(Anthony Lamacchia)是波士顿附近一家房产中介公司的老板，他在2004年进入了这一行。他回忆说，当年，有些购房者在买房不到一年的时间里，就开始换购更大、更贵的房子。许多买家只支付了很小一部分首付，有的甚至连一分钱首付也没掏。后来，在房价停止上涨之后，市场也开始一泻千里。到了2009年，拉玛奇亚已经在忙着帮急于出手的客户卖房，而这些房产是不久前他刚刚帮他们买到的。

他说，他从未见过波士顿郊区的住房需求像今天这般强劲。去年，他的房产中介公司Lamacchia Realty的交易额首次突破10亿美元。如今，购房者的信用评级更高，出手更加阔绰，预付的定金也更多。

「100万美元的房产，人们会预付50万美元的定金。」他说，「这是之前不曾有过的。」

2020年，美国二手房销量飙升至14年来的最高水平，许多经济学家预测，这一趋势在今年还将延续。

2005年前后，由于抵押贷款标准较为宽松，即便经济实力有限，一些信用记录不佳的借款人也得以买到超出他们承受能力范围的房屋，而一些抵押贷款合同对前几年还款额的要求并不高。大量新建房屋造成住房市场供应过剩。金融机构则将这些高风险抵押贷款打包成证券，出售给投资者。随着越来越多的房主无法按时偿还贷款，贷款机构损失惨重，整个金融系统陷入瘫痪。

许多房主付出了惨痛的代价。根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors，简称NAR)2015年的一项估计，2006至2014年间，约有930万户家庭经历了房屋止赎、将房屋交由贷款方处理，或是折价出售。

经济学家指出，与上一轮楼市繁荣期相比，本轮「房产热」要稳定得多，对金融系统构成的风险也要小得多。但不好的一面在于：购房门槛比以往更高，对于还没有房产的购房者而言，购买首套住房的难度更大了。

去年10月，宾夕法尼亚州瓦伦西亚的联排别墅。

大部分地产业分析师都认为，新冠疫情从某种程度上催生了当前的「房产热」，疫情环境下，一些人想离开纽约或旧金山这样拥挤的都市，前往生活成本更低的城市，或是在郊区物色更大的住房，同时也可以继续在家办公。去年「封城令」开始松动时，房屋销售便进入了上升期：6月份全美销量较上月增长近21%，创下1968年以来的最大月度涨幅。不过，这一纪录仅仅维持了一个月——7月份房屋销量又较6月份增长了近25%。

线上房产服务公司Zillow Group Inc.首席执行官里奇·巴顿(Rich Barton)谈到，「新冠疫情促使我们重新思考，我们住在哪里，为什么住在这里，我们在哪里工作，以及我们如何工作。」

市场观察人士还指出，即便与疫情有关的住房需求消退，在一些长期趋势的作用下，楼市依然会保持当前的热度，或者至少能保持稳定。

作为人数最多的成年群体，「千禧一代」持续步入买房高峰年龄，开始动用多年的积蓄购买房屋。与此同时，市场供应严重不足。新屋建设赶不上房屋需求的增长，房主也迟迟不愿出售手中的房产。面对数量有限的房屋，购房者展开了激烈的争夺。

另一方面，抵押贷款机构依旧维持着严格的放贷标准——吸引人们买房的是处于历史低位的利率，而不是因为能轻松申请到贷款。房价不断上涨还意味着，即使借款人日后无力偿还抵押贷款，他们把房子卖掉后或许还可以赚上一笔，而不会面临止赎风险。金融机构仍在将住房抵押贷款打包成证券，但这一次，绝大部分抵押贷款的背后都有政府支持。

在眼下这一轮「房产热」中，最大的赢家要数那些已有房产在握的人。房地产研究公司CoreLogic估计，2020年这类人群持有的房产比前一年累计增值1.5万亿美元。而由于抵押贷款利率处于纪录低位，他们通过抵押贷款再融资又能省下一笔。他们中有许多人都开始了房屋翻新，或是购买了度假屋。

房产中介、房屋建筑商以及抵押贷款机构也在本轮「房产热」中乘势而上。标普房屋建筑商精选行业指数S&P Homebuilders Select Industry index过去一年上涨了96%，相比之下，标普500指数同期涨幅仅为59%。去年7月至12月，美国最大的30家抵押贷款机构中，有八家宣布了上市计划。

对于首次购房者而言，现如今似乎没有什幺比买房更难了。根据美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)的数据，经季节性因素调整后，去年第四季度美国房价较上年同期飙升了10.8%，为1992年以来最大年度涨幅。去年，购房价格中位数首度超过30万美元。去年4月至6月，近四分之一购房者购买的房产价格在50万美元以上。

售价较低的房子越来越难见到。NAR的数据显示，2020年，售价在25万美元及以下的房屋销量较一年前下滑。

对于首次购房者来说，要凑齐首付款变成了一桩难事。而对于许多在2020年失业的「租房族」来说，买房变得更加遥不可及。

去年7月，一名房主正在查看他在纽约州华盛顿维尔买下的房屋。

「房子已经变成了一件奢侈品。」房产经纪机构Redfin Corp.首席执行官格伦·凯尔曼(Glenn Kelman)谈到，「经济似乎已完全呈现两极分化，一边是有人在苦苦挣扎，但另一边则是有人在疯狂抢购房子。」根据美国人口普查局(U.S. Census Bureau)的数据，2020年第四季度美国的住房自有率为65.8%，高于2016年第四季度的63.7%。

短期来看，房地产市场目前最担心的是抵押贷款利率不断上升——近一段时间，住房抵押贷款利率已升至去年7月以来的最高水平，受此影响，楼市稍有降温。由于投资者预计疫情过后经济会出现反弹，债券收益率因此走高，这种状况下，许多经济学家预测，抵押贷款利率今年将继续缓慢爬升。

美联储(Federal Reserve)主席鲍威尔(Jerome Powell)本月表示，美联储将一直维持超低利率，直至实现其就业与通胀目标。他还指出，目前美国距离实现这两大目标还有「很长一段距离」。

房产中介表示，过去一年中的部分房产交易原本可能要几年才会消化，但疫情爆发加速了这一进程。这或许预示着未来的房产需求会略微放缓。对居家办公的人来说，他们可能也在等待公司就今后的远程办公政策做出决定。如果疫情过后还需要每天去公司上班，他们也许会选择继续住在现在的地方。

经济学家还提醒说，鉴于市面上房产供应短缺，今年的房屋销量可能较为有限。因为很多家庭都想赶在新学年开始前搬家，春季一般是房屋销售最活跃的时期。

美国房价最高的两个地区——纽约市和旧金山的楼市去年大幅下跌，原因是一些本地居民迁出，但外来人口流入的速度却在放缓。房产中介网站StreetEasy的房价指数显示，1月份纽约市房价较上年同期下滑3.1%。而根据Redfin的数据，旧金山1月份的房屋售价中位数较上年同期下跌1.9%。

目前看来，受疫情影响，强劲的房产需求还可能延续下去。加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors)的数据显示，由于大量买家涌入旧金山湾区，加州萨克拉门托市1月份的房屋售价中位数较上年同期猛涨了21.3%。

瑞秋·沃斯去年11月卖掉了之前的房子，搬进了萨克拉门托市一处带有三个卧室的新居。

瑞秋·沃斯(Rachel Voss)在这波「购房热」中尝到了甜头——这位律师不仅改善了居住条件，并且留在了萨克拉门托这个2003年以来她一直称为「家」的城市。去年11月，沃斯以40.99万美元卖掉了原先的房子，这个价格比她2008年买房时的价格高出近15.5万美元。如今，她的新家位于市区南部，面积比之前大了一倍，带有三间卧室。不仅如此，她购买新房时的贷款利率也更低。

从事房贷业务的贷款机构生意也十分红火。总部位于加州奥兰治县(Orange County)的抵押贷款机构New American Funding就是其中之一。上一次「房产热」时期，首席执行官里克·艾维洛(Rick Arvielo)曾怀疑自己错过了一次绝佳的机会。当时，竞争对手纷纷凭借次级抵押贷款业务赚得盆满钵溢。他也想一试身手，但是遭到他的妻子、同为公司创始人的佩蒂·艾维洛(Patty Arvielo)的拒绝。

后来遇上楼市崩盘，业务量缩水，从2007年中一直到2009年初，艾维洛夫妇没有领一分钱薪水，不过，好在此前在「房产热」时期依然坚持比同行更严格的放贷标准，这也让他们挺过了危机。

2020年，面对纷至沓来的贷款需求，贷款机构业务多得忙不过来。在房主们争先恐后利用低息环境对抵押贷款进行再融资的同时，购房者也大量涌入市场。纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank of New York)的数据显示，去年第四季度，抵押贷款发放数量升至纪录高位。其中，约七成借款人的信用评分较高，达到760分以上。

随着抵押贷款利率走高，最近几周再融资市场不再那幺火爆。艾维洛说，他的业务重心正向购房交易倾斜，尤其是针对千禧一代和少数族裔的买房交易。「这方面有很大的增长空间。」他谈到。

去年12月，犹他州利哈伊的一批在建房屋。

与2005年前后大兴土木那段时期不同，待售房屋的短缺是导致如今房价大幅上涨的重要原因。近年来，新屋建设速度一直赶不上需求的增长，建筑商用了好几年时间才从金融危机中恢复元气，同时还面临着土地资源和熟练劳动力的短缺。再加上原材料价格不断上涨，这些因素对建筑商扩大房屋供应都造成了制约。

堪萨斯城联邦储备银行(Federal Reserve Bank of Kansas City)高级经济学家乔丹·拉帕波特(Jordan Rappaport)指出，尽管2020年新屋开工率有所上升，但平均到每户家庭身上，去年12月美国的新屋开工率仍比上世纪90年代末的平均水平低20%以上。

当下的买房需求是如此之高，以至于许多建筑商都采取限制售房数量的办法，确保每次售房的数量不会超过新建房屋数量。建筑商同样提高了新房售价。美国1月份的新房售价中位数为34.64万美元，较上年同期上涨了5.3%。

「这是我所见过的最火爆的楼市。」住宅开发商Chesmar Homes得克萨斯州中部业务总裁肖恩·钱德勒(Sean Chandler)说，「买家的想法就好像是，‘我就想买房，我不在乎价格。’」

一些经济学家指出，需求减弱将有利于减缓房价上涨的速度。以30年期固定利率抵押贷款为例，即便利率仅为3%左右，低利率给购房者带来的大部分好处还是会被不断上涨的房价所抵消。NAR表示，虽然抵押贷款利率下降了几乎整整一个百分点，但去年第四季度，普通抵押贷款的月还款额仍然从上年同期的1,020美元增至1,040美元。

社会及经济政策研究机构Urban Institute预计，到2040年时，每一代人的住房自有率将低于上一代人在相同年龄时的水平。这也意味着，与前几代人相比，美国的年轻一代可能很难积累家庭财富。

过去十年间，白人与黑人家庭之间住房自有率的差距也在扩大，Urban Institute预测，2020至2040年间，黑人的住房自有率将呈下滑势头。

一些首次购房者因房价过高而买不起房，有的虽然买了房，却因此背上沉重的经济负担。

凤凰城是美国房价上涨最快的城市之一，珀尔·克兰汉斯(Pearl Kleinhan)和安德鲁·克兰汉斯(Andrew Kleinhans)存了两年的钱，在这里买下了他们的第一套房。但即便存够了20万美元的首付款，去年秋天，他们还是屡次在竞价中败给了全款买房的竞争对手。