我和父母一直生活在不足230呎的公屋，在22岁那年我决定，一定要在30岁前买入人生第一套物业。
我深明自己需要开源，在大学时期我把大部分的时间拿来帮学生补课。
公屋（不是我住的那一套）
图源：网络
很幸运，由于我主修计算机，因此很多补课学生都是来自国际学校，也代表我每小时的时薪能够达200至300元。
我也顺利存到小几万，每月储下八成的收入，再用这些金钱投资。那时候投资的范围很广泛有炒卖一些吉利的电话号码，能在某些平台卖出数倍的价钱。
也有小小投资过比特币、港股、美股等等，我在大学四年级的时候终于存到人生第一个50万。
01
从零开始
这是我的小故事， 曾经的我在华为担任一个小小的客户经理，这个故事也在近一年的时候划上了句号，我知道自己更喜欢从零开始打拼的感觉。
我开始了自己水晶零售生意，同时和伙伴开始了我们的IT公司程序系统开发和大数据分析。
这段时间很忙，个人空间也想大大提升，于是在外租了一间小房子。
那是在太子的5楼唐楼，想起当初每天走楼梯真的非常痛苦。那里月租约9000港币，因为是朋友介绍的，所以没有两按一上（两个月押金，首月租金)，实用面积有550呎，相当划算。
唐楼（不是我住的那一套）
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那时候的我和当时的男朋友还养了两只狗，但奈何未来的日子实在不想再走这长楼梯，我开始留意其他租盘，看看有没有其他选择。
我没有在中原、美联等大型地产铺找租盘，主要是在家里附近的小地产代理铺，物色太子附近的单位。
图源：网络
预算比较少的人，我建议去一些小一点的地产铺。砍价比较容易，而且佣金很容易砍价喔！不过自己还是要提前做功课，不要受骗。
02
看房历程
在寻找租盘的时候，我被一个售价约450万的楼盘吸引了。
在这个过程当中，我以旧楼为目标。因为自己的预算有限，而且我一直喜欢旧楼的户型，不太喜欢露台、浪费实用面积和黑厕布局。
那个450万的楼盘在太子站走两分钟左右，叫做宝丰大楼，楼龄约53年。
宝丰大楼
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因为我人生第一次那么近接触买私楼，所以那时候我没有太留意楼龄对于楼盘的影响。
在看这个楼盘的时候，业主很明显是一个很有经验的人，他将整个单位重新装修，外观十分吸引，也因此相比其他单位价格高15%。
当时的我的确心动了，是因为我外观十分吸引，而且我留意到附近单位的租金回报也相当不错，每月可租近1万港币，于是我们很顺利约好签临时合约。
宝丰大楼房屋单位：厨房
我去拍的
我让中介探业主的底价，同时自己向银行职员查按揭成数。由于楼龄问题导致估价不足，银行估价420万，我需要拿出更多的首期。（约260万）
卧室
我去拍的
这时候中介还不停地忽悠我，表示即使估价不足，银行也会照批按揭给我。我开始动摇了，由于我未能过压力测试，所以其实一直都将目标放到低于550万的楼盘，地点租金回报是我最首要考虑的。
浴室
我去拍的
但由于按揭不足，我需要付的首期接近一套550万的楼盘，我认为自己有更好的选择，而且这时候业主甚至要涨价，在签临约前一天要求460万。我拒绝了他的要求，开始我的寻楼之路。
卧室
我去拍的
我有问过屯门的楼盘，包括南浪海湾、卓尔居等等，区内人士推介的性价比较高的楼盘，也有留意荃湾中心、海滨花园等等楼龄约40年的屋苑。
但他们的租金回报，我认为远远比九龙区的旧楼低，因此我将目光放在九龙区的旧楼。
南浪海湾
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黄埔、何文田、土瓜湾、红磡等是我认为交通较为方便，同时也相对没有太子、旺角、深水埗那些很嘈吵的感觉。
那时候也有看过红磡的东海雅园，楼龄比较新（19年）。当时业主开价568万（335呎实用面积），是顶楼的单位。
楼龄虽然年轻，但是附近配套一般。而且被很多殡仪馆包围着，甚至连楼宇大门要也穿过“花店”才能进，我心里是不怎么喜欢的。
东海雅园
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不过考虑到租金不错（1万4），我还是尝试砍一下价（558万）试探一下水温。
这就很重要了，我留意到这个中介不怎么想帮我谈，而且从她口中得知业主态度比较强硬。
他拿着最新的估价（598万）把价钱提到620万，这不但超了我的预算，也让我知道了估价的差异可以成为一个谈判的筹码。
03
梦中情房出现了
像是缘分来到了一样，我找到了恒山阁一个单位，业主开价568万，和经理谈了几句后我得悉业主并不在香港并交由他儿子签字处理手续，我开出了535万的价钱。
那时候的我还没有去看楼，但单看图片和附近放租盘的情况，我已经觉得相当吸引。
过了两三天后中介回复我，业主接受这个价钱，但希望能在这星期签订临约，于是便安排了当天看楼。
恒山阁窗外景观
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有了之前的经验，我马上拿了资料去银行问估价（线上估价498万），不要光用线上的估价，很多时候不是最新的，否则到时候自己按揭按不到喔。
我到了银行后，职员跟我说最新估值是548万，我知道这个业主要比东海雅园的那位要好说话一些，而且这位中介也相对之前那些积极很多，我尝试把节奏搞快一点，因为我感觉业主以为是线上的估价，自己也着急卖出去移民。
刚到达的时候比我想像中近，在何文田地铁站a出口，走3至4分钟一条直路便到达了。
图源：网络
没有宝丰大楼的残旧感觉，由于上年才刚完成外墙大维修看上也只有20多年楼龄一样。（真实楼龄刚满40）
不过也有不好的地方，门前需要走数级楼梯才能到达，但幸好大厦有两个入口另一入口并不需要行楼梯，也令我在未来日子搬运家具上方便不少。
升降机与一般旧楼一样，尺寸较小和残旧，但据说会在明年进行更换（这也让我有了个砍价原因），这是一梯五户的间隔，我们看的是坐向东南的单位，面向内街没有噪音的问题。
我家布局
原间隔是两房的单位，但原业主将他重造成开放式的单位。
在看二手楼的时候，我习惯先看有机会需要花费最多金钱的地方：第一地板有没有渗水、空鼓的问题；第二墙壁有没有水渍；第三窗户需不需要更换；第四电需不需要更换；第五水喉会否有臭味等等。
厨房
评估后其实在内心也有少少扣分的现象，厕所外墙有渗水的问题、电需要重造因保险丝太旧。其实问题并不是太大，但我们就要利用这些情况，放大问题从而砍价。（看影片学的，感觉很奸诈哈哈）
我露出了不太满意的表情并表示我需要再考虑一下（其实内心很激动的），中介邀请我到他们的公司再坐一会儿，可以安排其他给我看。
我将我的顾虑告诉他，并指这些全都需要金钱去维修等等。
厕所
我说了我的底价500万（拿出线上估价的copy，让他跟业主谈），提出可以当日签临约并付5%的细订。
中介也很给力，那时疫情楼市一般，而且业主不在香港可能害怕会持续跌价，经过几番battle，最后以503万成交，也成了近两年成交金额最低的单位。
装修效果图（厕所）
小小的总结，我个人认为在香港买全新的房，肯定不如旧楼的租金回报好。同一个预算，我可能只能买土瓜湾启岸的200呎开放式单位，租金1万还难找租客。
04
尾声
不过的确楼龄高的房子还是有很多顾虑的：转手问题、日后维修问题。
1.转手问题  
基本上45年楼龄以下可以做30年按揭，买家比较容易接受。
但我觉得这只是一般情况，百货应百客，我这种旧楼本身总价较低，其实就算20、25年按揭也是比其他金额较低。
只要你把你的定位做好，还是有很多喜欢旧楼/追求租金回报的买家。（只是你的目标群不是喜欢新房的小俩口罢了）
我家装修效果图
回看港岛区，北角、太古、西半山等还是存在着很多旧楼，还有一些60/70年楼龄的豪宅。
总的来说，我相信在香港只要地段在，买家还是一大把的。
尤其在九龙，校网的优势就很明显的，34/35校网都很吃香，租金也相对比较高，而且相对旺角、太子等，也更吸引长期家庭租客。
2.日后维修问题
有得必有失，这也是最容易踩坑的地方。
所以在谈判的时候，一定要写明什么维修费用是卖家承担，什么是买家承担，这也是一个砍价的地方。
比如我的例子，卖家承担了大维修的费用，我承担升降机维修的费用。（如果害怕业主不老实，可以问一下管理处的人）
题外话，如果你要承担费用的话，也可以提前问管理处的人有没有申请资助，以防业主把金额往小说。
装修效果图
我承担的升降机费用就拿到了资助，但业主还不知道。
总的来说这套在何文田，实用面积334呎的房屋单位，最终我花503万拿下啦。
感谢大家看了这么长的买楼小故事，有机会的话再说怎么用40万预算装修，包括了全屋软装、家电和其他注意事项。
祝大家新一年身体健康，财源广进。
-END- 
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@尘小琴
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