疫情后的2021年，零售商业市场迎来蓬勃发展，全国开业项目较2020年有明显提升。上海作为全国商业发展的重心，不仅在于新晋标杆项目所展示的先锋性和引领性，也在于商业形态和类型的丰富性与多元化，潮流新客群和商业新势力引领的商业形态蝶变以及城市更新、新区商业、互联网总部商业等新类型商业共同描绘的创新图景。
上海2021年增量243万㎡
领跑全国
2021年上海商业存量居一线城市之首，由于上海2020年受疫情影响的项目，部分延后至2021年开业，导致全年新开业达到243万㎡，而大湾区的深圳、广州以及西南区的成都的商业增长速度依然保持高速。
多个大体量网红项目入市
再造行业标杆
2021年上海商业呈以区域型购物中心为主导的多元发展特征。从面积来看，3-5万㎡商业项目占比最高，10万㎡以上大体量商业占比增加显著。北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫、前滩太古里、天安千树、上海久光中心等一大批网红型项目蜂拥入市，塑造了一批超级区域型项目、滨江商业项目、艺术商业项目新标杆。
▲数据来源:中商数据，各类型体星统计中包含3万m2以下项目
外资回潮趋势明显
上海成港资商业巨头发展重心
2021年上海是头部品牌开发商入市大年，外资、国企、民企等项目百花齐放，其中，新增外资项目总体量达74.9万㎡，2021年新增的九个10万㎡以上的大体量项目，外资占据4席，内资5席，总体量相当，外资回潮趋势明显，港资尤其活跃，上海不仅是港资巨头落地商业项目最多的内地城市且规模开始反超香港；从体量来看，两极分化较为严重，马太效应显现，向超大体量一站式购物中心和小体量特色商业项目演进。
存量商业升级改造加速
体验化、数字化成主流
存量改造一直是上海商业的重要关注点，2021年改造总体量达96万㎡，占新开商业体量的近三分之一。随着可开发土地资源政策的收紧，存量改造是所有地产商不得不面对的一大命题，很多老旧商业的业态结构传统单一、盈利能力差，经营成本高，升级改造成为项目重生的捷径。2021年完成升级改造的莘庄维璟印象城、宜家“未来家体验空间”分别代表了体验化和数字化主题的典型改造案列。印象城调改后，销售额同比增加41%，客流量同比提升40%；宜家徐汇店升级后，“未来家体验空间”共有3层，以创新视觉设计、便捷互动体验、社交共享共创为核心。
由被动到主动，公共空间成商业新名片
如今的购物中心，俨然成为了人们生活社交中心。公共空间的灵活和多重功能使用越来越成为新开商业体亮眼的风景线。迎合年轻人的喜好和崇尚的生活与社交方式，购物中心即时捕捉客群消费需求的增量与转向，商业整体形象升级打造， 调整主题定位，不断地推陈出新、迭代升级，从“购物中心”升级到“社交中心”。
瑞虹天地太阳宫跨越5层5500平米超大穹顶天幕，融合室内水景、瀑布与步道阶梯的植物园，实现繁华都市与自然生态不同场景的和谐交融；上海松江印象城在户外广场上打造了1350平方米的专业滑板场地—“水泥公园”；上海久光中心在中心塑造了一个宏大的核心空间，具有商业中庭、庭院、阳台、城市舞台和城市广场的多重功能；前滩太古里在户外公区，与The North Face打造了一座限时一天的真滑雪场，成为城中热点。
2021年上海引入首店1078家继续领先全国
成为品牌创新试验场
上海2021年共计引入1078家首店，同比2020年增幅达18.6%。上海首店继续领先全国，成为品牌创新试验场，进一步增加上海消费活力，坐实上海“全球新品首发地”。从首店层级看，全球首店10家，亚洲首店4家，中国首店156家，上海首店908家。首店品牌来源看，中国内地894家，占比83%，中国港台11家占1%，国际品牌173家，占比16%。从业态分布看，餐饮业态首店数量居首，共649家，占比60.2%；零售业态首店共307家，占比超过28.5%；休闲娱乐、生活服务、儿童体验业态122家，合计占比约11.3%。
近年来，新业态、新体验、新品牌、新消费层出不穷，零售商业市场风起云涌。不仅涌现出一大批非标商业、先锋商业、艺术商业等特色商业项目，传统商业项目的创新发展也迎来高光之年。无论是网红昙花一现还是新消费趋势的迭代，总结这一年来的趋势有助于我们对于未来商业的思考。我们用4个备受瞩目的潮流新客群和8个不容忽视的商业新势力来概括2021 年上海商业的趋势发展。
备受瞩目的潮流新客群引领新消费蝶变
2021年新潮商业势力激增，人们对于消费的需求更加注重品质的提高和精神的提升。伴随科技的进步和消费的升级，“新与潮”、“体验与享受”已经成为商业趋势的代名词。
1）潮流新客群——将宠物当家人的猫爸狗妈
他们将宠物作为家人、孩子看待，将自我的生活方式平移到爱宠身上，从衣食住行上都精挑细选。购物中心纷纷拥抱宠物文化，从“引入宠物业态”到“设置宠物消费专区”，倾力打造宠物友好形象吸引爱宠人士，宠物业态成商场新标配。
2）潮流新客群——注重“情价比”的内活青年
比起向外追求功成名就，他们更愿意向内生活，将过好生活细节作为新价值。对内活青年而言，相比“性价比”，他们更注重“情价比”，线下场景的体验、享受、兴趣、精神类消费是他们日常消费的重要组成，精品咖啡、潮玩、沉浸式演出、舞蹈等都是他们热衷的热点新消费。
3）潮流新客群——“朋克养生”的新潮养生族
走上养生之路的年轻惜命一族，在不规律生活和追求健康的生活中摇摆，开始又作又养，年轻人的“朋克养生”催生“新式养生”消费市场。新式茶饮品牌扎堆轻养生赛道、传统滋补品牌“零食化”发力、健康零食品牌加入养生局、健康集合店成养生潮人打卡地……
4）潮流新客群——有钱有闲的小众运动咖
有钱有闲的都市新潮一族，喜欢高端小众的户外运动并愿意为之买单。滑雪、露营、飞盘、冲浪、滑板等都是他们的心头好，不是单纯地体育竞技而是体验、是文化、是新生活方式、是新消费；品牌、购物中心纷纷入局，创造运动相关的内容场景、消费场景、体验场景，制造更大话题度，吸引有消费能力且乐意消费的小众运动咖。
5）商业项目循序渐进，与客群变化共生共长
为了迎合更多元客群的需求，商业项目即时捕捉客群消费需求的增量与转向，调整主题定位，从品牌组合、场景升级、科技化和数字化等方面，不断地推陈出新、迭代升级。
不容忽视的商业新势力
商业新势力的出现得益于商业新群体的出现，消费群体消费习惯正在逐渐发生改变，新型客群的阵容正在随着潮流与风尚的引导在不断扩大。备受瞩目的新客群也提高了大家对他们的期待。
1）购物中心泛年龄社交化发展，网红商场成“上海阿姨”秀场
购物中心为了取悦年轻人，正在从购物场所，化身文化艺术中心、公共休闲广场、都市绿谷、城市美学生活中心等，以满足年轻人各类社交生活需求。但今年诸多新开业项目意外带来更多元年龄层的客群。前滩太古里开业后以大家想象不到的打开方式火了，成为上海阿姨的摩登秀场，而后的上海久光中心、天安千树都受到了时尚上海阿姨的宠爱。
爱玩、爱拍、爱聚会，这是人的天性，是不分年龄，不分阶层的。年轻人们对时髦的去处趋之若鹜，中老年人也在努力开发自己的领地。更多元的年龄客群加入，也将影响未来项目的形态和品牌调整。
2）资本裹挟下的咖啡，社交和功能双轮驱动
上海作为的中国咖啡第一城，浓厚的咖啡味道如同豆浆油条一样平常进入每个上海人的生活，吃咖啡或许一直都是上海腔调不可或缺的一角。而现在上海的咖啡业态正在面临艰难抉择环境，是继续做有“台型”的上海咖啡，还是拥抱资本打造标准白领咖啡。
3）新型小剧场业态成年轻人消费和社交的流行模式
满足了年轻群体互动感、参与感和体验感的诉求，新型小剧场正引领上海文化消费新风潮，成为年轻人消费和社交的流行模式。
4）国潮带动国货发展，“中国产”品牌的时代来临
Z世代消费者追求个性、新潮的设计，不再是简单地“看标买单”，这让国产品牌们有更大的动力去探索中国特色文化，并做新的、潮流的解读；自媒体及短视频的发展大大推动了国货的传播，使得 “中国产”品牌近两年飞速发展；未来3-5年，国货品牌还会继续向下裂变，长期输出更多本土风格的内容和产品。市场也期待着更多引领消费的国货爆款。
5）国潮线下实体店走进网红街区，以小展馆+超级体验店打造品牌体验场景
因为尺度适宜、步行友好，上海市中心部分地区的路网不断涌现出网红马路，武康路-安福路街区可谓是近年来上海的网红宇宙中心，也是新消费品牌走进线下的首个站点。HARMAY话梅、LOOKNOW、多抓鱼、三顿半、观夏等十多个品牌陆续落地。在“网红路”上以艺术展馆式的小独栋或者在小洋房里打造艺术展馆式的概念店，通过叙事概念打造品牌体验场景，塑造打明星、网红的必卡地，成为新消费国潮品牌的线下实体店的最热选择。
6）国产新能源车在核心商圈开大店
以“蔚来中心”为代表的这种“在核心商圈开大店”增加曝光率，提升品牌形象的思路，掀起了新能源车品牌高端门店的比拼大赛。新能源车门店倾向于打造能为消费者提供体验的第三空间。仅上海南京西路商圈就同时入驻了多家国产新能源车如蔚来和小鹏等的体验店；蔚来在兴业太古汇打造了193 ㎡的蔚来中心，仅一层是车辆展厅，二三层则是专用的俱乐部式生活空间包括：咖啡甜点、会议室、儿童游乐区等。
7）年度朋友玲娜贝儿带来的商业启示
为社交媒体而生，碎片化传播与沉浸式体验下的情感联结成为大势所趋。迪士尼年度朋友玲娜贝儿横空出世，成为今年最热IP。对于商业地产营销而言，线上线下多平台联动，促进线上IP向线下体验的转化。商业活动和火爆的IP内容生产方强强联手、跨界整合，打造沉浸式主题体验；善用社交媒体造势，通过碎片化传播如短视频的方式与用户形成联结。都是年度朋友玲娜贝儿带来的商业新启示。
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